Geschäftsräume – Konkurrenzschutz auch in Einkaufszentren / 2 Die Entscheidung

Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine Konkurrenzschutzklausel nicht vereinbart ist. Dieser sog. vertragsimmanente Konkurrenzschutz kann grundsätzlich auch für Mieter in einem Einkaufszentrum bestehen. Dabei darf, ausgehend von dem zur Grundlage des Mietvertrags gemachten Betriebskonzept des Einkaufzentrums, namentlich in einem kleinen Einkaufszentrum mit nur wenigen Ladenlokalen, zugrunde gelegt werden, dass der Vermieter für ein möglichst breit gefächertes Angebot sorgt und deshalb Sortimentsüberschneidungen vermeiden will. Dagegen muss es der Mieter einer Ladenfläche in einem großen Einkaufszentrum hinnehmen, dass es typischerweise zu Sortimentsüberschneidungen mit anderen Gewerbetreibenden kommt, worin unter Umständen auch die Attraktivität eines solchen Zentrums liegt.

Allerdings benachteiligt ein formularmäßiger Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam. Denn bei einem formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes handelt es sich um einen Eingriff in die Hauptleistungspflicht des Vermieters. Im Zusammenspiel mit einer weiteren Betriebspflichtklausel mit Sortimentsbindung schränkt der Ausschluss des Konkurrenzschutzes die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Mieters unangemessen ein und bewirkt damit einen AGB-rechtswidrigen Summierungseffekt, weil der Mieter auf Veränderungen des Angebotsumfelds nur entsprechend eingeschränkt reagieren kann, z. B. mit veränderten Öffnungszeiten zur Verbesserung der Kostensituation.