Formularmietvertrag – einzelne Klauseln von A-Z

Zusammenfassung

Überblick

Im Nachfolgenden werden einzelne Klauseln in Formularmietverträgen im Hinblick auf deren Wirksamkeit betrachtet.

1 Abbuchungsermächtigung

Beim Abbuchungsverfahren erteilt der Mieter seiner Bank die Weisung, Lastschriften des Vermieters zulasten seines Girokontos einzulösen.

Achtung

Widerspruch erfolglos

Ist die Abbuchung erfolgt, so ist der Widerspruch des Schuldners ohne Relevanz. Die Bank ist weder zu einer Rückbuchung berechtigt noch zu einer Stornierung verpflichtet.

Wegen dieser Rechtsfolgen bestehen gegen eine formularmäßige Verpflichtung zur Erteilung einer Abbuchungsermächtigung Bedenken aus § 307 BGB.^[1] Siehe auch Lastschriftverfahren, Abschn. 20.

[1] BGH, ZMR 1996, 248; LG Köln, WuM 1990, 380; LG Hamburg, WuM 1990, 115; AG Freiburg, WuM 1987, 50. BGH, Urteil v. 29.5.2008, III ZR 330/07, NJW 2008, 2495.

2 Abrechnungsgebühr

Die Abrechnungsgebühr für Betriebskosten ist nur für die Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten^[1] und für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten^[2] zulässig. In diesem Umfang kann die Gebühr auch formularmäßig vereinbart werden.

Wichtig

Keine Gebühr für sonstige Betriebskosten!

Für die Abrechnung der sonstigen Betriebskosten kann keine Gebühr verlangt werden; insoweit läge eine nach § 556 Abs. 1 BGB unzulässige Verwaltungskostenumlage vor.^[3]

[1] § 2 Nr. 2 BetrKV.

[2] § 2 Nr. 4a BetrKV.

[3] OLG Koblenz, RE v. 7.1.1986, NJW 1986, 995.

3 Abschlussgebühr

Die Vertragsabschlussgebühr kommt insbesondere dort vor, wo ein relativ häufiger Mieterwechsel stattfindet, also etwa bei Mietverhältnissen mit Studenten oder mit ausländischen Arbeitnehmern.

Die Wirksamkeit formularmäßig vereinbarter Gebühren ist umstritten.^[1]

Nach richtiger Ansicht sind Vertragsabschlussgebühren und sonstige Transaktionskosten (Kosten für Inserate, Fahrtkosten) unwirksam:

Wenn sie als Teil der Miete (Gebühren für die Überlassung der Mietsache) verlangt werden, verstößt das gegen § 556 Abs. 4 BGB, weil das zu den Verwaltungskosten gehört.

Wenn sie als "Motivationsgebühr" (Gebühr für die Bereitschaft des Vermieters zum Vertragsschluss) bewertet wird, liegt ein Verstoß gegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG vor.

Weiter hat der BGH bereits 1991 entschieden, dass eine formularmäßige Abwälzung von Kosten und Abgaben auf den Mieter, die mit dem Abschluss des Vertrags verbunden sind, unwirksam sind.^[2]

Achtung

Auch Verwalter kann Abschlussgebühr nicht erheben

Verlangt der Verwalter eine solche Gebühr, ist ebenfalls § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG verletzt. Deshalb können diese Gebühren weder individualvertraglich noch durch AGB vereinbart werden.^[3]

[1] Wirksam: LG Hamburg, WuM 1990, 62; LG Lüneburg, ZMR 2000, 303; unwirksam: LG Hamburg, WuM 2009, 452; AG Hamburg-Altona, Urteil v. 11.7.2006, 316 C 120/06, WuM 2006, 607; LG Hamburg, Urteil v. 5.3.2009, 307 S 144/08, WuM 2009, 452.

[2] BGH, Urteil v. 15.5.1991, VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750.

[3] Lehmann-Richter, GE 2011, 452; ähnlich Schmid, WuM 2009, 558, 560: danach ist die Vertragsabschlussgebühr pauschalierter Aufwendungsersatz.

4 Aufrechnungsverbot

Ein generelles Aufrechnungsverbot ist unwirksam. Eine Aufrechnungsbeschränkung ist möglich, allerdings nur in den Grenzen des § 309 Nr. 3 BGB.

Hinweis

Unwirksame Formularklausel

Danach ist eine Bestimmung unwirksam, durch die dem Mieter die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen.

Eine Forderung ist unbestritten, wenn die Tatsachen unstreitig sind, aus denen sich die Forderung und deren Höhe ergibt. Im Prozess gilt das auch, wenn der Vermieter die vom Mieter vorgetragenen Tatsachen nicht substanziiert bestreitet oder wenn er die Forderung lediglich mit einer unschlüssigen Gegenaufrechnung bekämpft.^[1] Mit einer entscheidungsreifen Forderung kann ebenfalls aufgerechnet werden. Hiervon spricht man, wenn über die Forderung ohne Beweisaufnahme entschieden werden kann. Es handelt sich dabei um eine Variante der unbestrittenen Forderung; es ist deshalb nicht erforderlich, dass die Möglichkeit zur Aufrechnung mit entscheidungsreifen Forderungen in der Aufrechnungsklausel ausdrücklich genannt wird.^[2] Unerheblich ist es, ob über das Recht zur Aufrechnung Streit besteht; es kommt immer nur darauf an, ob aufgrund des gegebenen Sachstands über die Gegenforderung abschließend entschieden werden kann. Aus der Aufrechnungsklausel muss sich ergeben, dass der Mieter mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen kann.

Wohnungsmiete

Bei der Wohnraummiete müssen sich aus der Klausel außerdem die besonderen Aufrechnungsbefugnisse des § 556b Abs. 2 BGB ergeben. Danach kann der Mieter entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung aufgrund der §§ 536a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens 1 Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.

[1] BGH, Urteil v. 26.11.1984, VIII ZR 217/83, NJW 1985, 1556.

[2] Vgl. BGH, WPM 1989, 949; OLG Hamm,...