2 wesentliche Aspekte sind bei der Verteilung der Heizkosten in der Jahresabrechnung zu berücksichtigen:
- In der Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben darzustellen.[1]
- § 4 Abs. 1 HeizkostenV ordnet die Erfassung des anteiligen Verbrauchs der Wohnungseigentümer an.
Konsequenz für die Darstellung in der Jahresabrechnung:
- Die tatsächlich getätigten Ausgaben für Heizenergie im Abrechnungsjahr sind in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen.
- Die Kosten des tatsächlichen Verbrauchs sind in den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen darzustellen.[2]
HeizkostenV hat stets Vorrang
§ 3 Satz 1 HeizkostenV ordnet zwingend die Geltung der Vorschriften der HeizkostenV unabhängig davon an, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Solche Regelungen wären schlicht unwirksam. Allerdings ist ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall, also bezogen auf eine konkrete Abrechnung, von den Vorgaben der HeizkostenV abweichen, nur anfechtbar und nicht nichtig.[3] Insbesondere bei neubegründeten Wohnanlagen bedarf es vor der Erstellung der Jahreseinzelabrechnungen eines Beschlusses über die Umsetzung der HeizkostenV, soweit sich die Gemeinschaftsordnung hierzu nicht verhält. Es ist also innerhalb des von der HeizkostenV vorgegebenen Rahmens der konkrete Maßstab von mindestens 50 % bis höchstens 70 % der Umlage nach Verbrauch zu beschließen.[4]
Typische Heizkosten stellen regelmäßig die Kosten
- des Energieträgers (u. a. Öl, Gas, Fernwärme),
- der Wartung,
- der Immissionsmessung,
- ggf. der Zählermiete,
- des Abrechnungsdienstleisters sowie
- des Betriebsstroms
dar.
Betriebsstrom
In der Jahresabrechnung müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden. Wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.[5]
Sämtliche insoweit in der jeweiligen Abrechnungsperiode tatsächlich getätigten Zahlungen sind in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen. Da in den jeweiligen Einzelabrechnungen allerdings die Kosten des Verbrauchs darzustellen sind, lassen sich die Jahreseinzelabrechnungen nicht aus der Jahresgesamtabrechnung ableiten.
Muster: Kostenaufstellung Gas/Fernwärme (keine Bevorratung)
Tatsächliche Ausgaben 2022
| Jeweils mtl. zum 1. | Abschlagszahlungen Gas insgesamt (825,00 EUR x 12) | 9.900,00 EUR |
| Jeweils mtl. zum 1. | Abschlagzahlungen Betriebsstrom (10,00 EUR x 12) | 120,00 EUR |
| 20.1.2022 | Schlusszahlung Gas 2020 lt. Abrechnung Versorger | 950,00 EUR |
| 20.2.2022 | Abrechnungsdienstleister (Erstellung Abrechnung 2021) | 450,00 EUR |
| 25.3.2022 | Immissionsmessung | 250,00 EUR |
| 20.6.2022 | Wartung | 350,00 EUR |
| Gesamtausgaben 2022 | 12.020,00 EUR |
Die Gesamtausgaben i. H. v. 12.020,00 EUR sind in dieser Höhe in der Jahresgesamtabrechnung darzustellen.
Heizkostenabrechnung 2022
In der Heizkostenabrechnung des Abrechnungsdienstleisters 2022 sind folgende Verbrauchswerte (Kosten) aufgeführt:
| Tatsächlicher Gasverbrauch (1.1. bis 31.12.2022) | 10.200,00 EUR |
| Betriebsstrom (1.1. bis 31.12.2022) | 120,00 EUR |
| Immissionsmessung (25.3.2022) | 250,00 EUR |
| Wartungskosten (20.6.2022) | 350,00 EUR |
| Abrechnungsdienstleister (Abrechnung 2022, erstellt in 2023) | 480,00 EUR |
| Gesamtkosten | 11.400,00 EUR |
Die Gesamtkosten i. H. von 11.400,00 EUR lt. Heizkosten-Gesamtabrechnung legt der Abrechnungsdienstleister nach dem geltenden Schlüssel (z. B. 70 % Verbrauch / 30 % Fläche) in seinen Einzelabrechnungen auf die einzelnen Sondereigentumseinheiten um. Das Ergebnis der Einzelheizkostenabrechnungen wird 1:1 in die jeweilige Jahreseinzelabrechnung eingestellt.
Nach allem ergeben sich Heizkosten bezüglich der Jahresgesamtabrechnung in Höhe von 12.020,00 EUR und solche bezüglich der Einzelabrechnungen in Höhe von 11.400,00 EUR. Dieser Unterschied sollte in der Abrechnung erläutert werden, was nach altem Recht zwingend war[6] und sich zwecks ausreichender Transparenz der Abrechnung weiterhin empfiehlt.
Muster: Position Heizkosten in der Jahresgesamtabrechnung
A Einnahmen und Ausgaben
I. Einnahmen
(...)
II. Ausgaben
| Straßenreinigung | 1.100,00 EUR |
| Müllbeseitigung | 4.500,00 EUR |
| Gebäudeversicherung | 8.000,00 EUR |
| (...) | (...) |
| Heizkosten | 12.020,00 EUR*)[7] |
*) Erläuterung: Tatsächlich in 2022 geleistete Zahlungen für Heizenergie; Umlage der Verbrauchskosten 2022 i. H. v. 11.400,00 EUR lt. Abrechnung Fa. XXX-GmbH (Anlage 1 der Jahresabrechnung) gemäß HeizkostenV in Jahreseinzelabrechnung.
Muster: Position Heizkosten in der Jahreseinzelabrechnung
A Einnahmen und Ausgaben
I. Einnahmen
(...)
II. Ausgaben
| Ausgabenart | Gesamtbetrag (EUR) |
Umlageart | Vert.-schlüssel | Ihr Anteil (EUR) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Straßenreinigung | 1.100,00 | MEA | 40/1.000 | 44,00 | |
| Müllbeseitigung | 4.500,00 | Personen | 3/90 | 150,00 | |
| Gebäudeversicherung | 8.000,00 | MEA | 40/1.000 | 320,00 | |
| (...) | (...) | (...) | (...) | (...) | |
| Heizkosten | 11.400,00 | Verbrauch l... | |||
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