Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans ... / 2.1 Bestandteile des Einzel-/Gesamtwirtschaftsplans

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 28 Abs. 1 WEG muss der Wirtschaftsplan

• die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben,
• die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Kostentragung,
• die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Erhaltungsrücklage und
• ggf. die Beitragsleistungen zu weiter gebildeten Rücklagen

enthalten.

Positionen des Wirtschaftsplans

Der Wirtschaftsplan sollte insoweit bezüglich der Einnahmen und auch der Ausgaben konkrete Positionen beschreiben, die sich dann auch in der Jahresabrechnung als Abrechnung über den Wirtschaftsplan wiederzufinden haben. So sind die Einnahmen transparent nach Art auszuweisen, Entsprechendes gilt für die Ausgabenpositionen. Hier handelt es sich regelmäßig und in Abhängigkeit auch von der Größe der jeweils verwalteten Gemeinschaft um Nachfolgende:

• Abfallbeseitigung
• Allgemeinstrom
• Anschaffungen (z. B. Waschmaschine/Rasentraktor)
• Auslagen/Vergütung Verwaltungsbeirat (ggf. Vermögensschadenhaftpflicht)
• Frischwasserversorgung
• Gartenpflege
• Gebäudeversicherung
• Gebühren Kabel-TV (oder Satelliten-TV-Anlage)
• Glasversicherung
• Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung (ggf. Gewässerschadenhaftpflichtversicherung)
• Hausmeister
• Hausreinigung
• Heiz- und Warmwasserkosten
• Kanalgebühren befestigte Fläche
• Kosten Geldverkehr
• laufende Erhaltung (u. U. getrennt nach Gewerken)
• Schädlingsbekämpfung
• Schmutzwassergebühren
• Sonstige administrative Kosten (z. B. Saalmiete Eigentümerversammlung/Beglaubigung Protokoll)
• Straßenreinigung
• Verwalterhonorar
• Wartung Aufzugsanlagen
• Wartung sonstiger technischer Einrichtungen (Notstromaggregat/Feuerschutzeinrichtungen etc.)

2.1.1 Einnahmen

2.1.1.1 Hausgelder

Die wichtigste Einnahmequelle stellen die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Hausgeldvorschüsse dar. Gleichwohl müssen sie nicht zwingend im Wirtschaftsplan dargestellt werden, weil sie sich aus der Summe der nach den Einzelwirtschaftsplänen unter Saldierung der voraussichtlichen Einnahmen und der voraussichtlichen Ausgaben von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgeldern ergeben.^[1]

Uneinbringbare Hausgelder

Sind Hausgelder einzelner Wohnungseigentümer, insbesondere im Fall ihrer Insolvenz, auf Dauer oder im betreffenden Wirtschaftsjahr nicht einzubringen, ist dies zunächst im Gesamtwirtschaftsplan entsprechend zu berücksichtigen und es ist insoweit eine Kostenposition zu bilden. In den Einzelwirtschaftsplänen sind diese voraussichtlichen Hausgeldausfälle auch auf die betreffenden Wohnungseigentümer umzulegen, da kein Grund besteht, diese hiervon auszunehmen.

[1] BGH, Urteil v. 7.6.2013, V ZR 211/12, NZM 2013 S. 650.

2.1.1.2 Erträge aus Vermietung und Verpachtung

Erträge aus Vermietung und Verpachtung des gemeinschaftlichen Eigentums sind als Einnahmeposition zu berücksichtigen. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich beim Mieter bzw. Pächter um einen Wohnungseigentümer oder einen gemeinschaftsfremden Dritten handelt.

2.1.1.3 Darlehensauszahlung

Als Finanzierungsinstrument kommt auch eine Kreditaufnahme der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer infrage. Einnahmen in Form von Darlehensauszahlungen sind dann im Wirtschaftsplan darzustellen, soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits ein Darlehen aufgenommen hat und in der Wirtschaftsperiode ein entsprechender Geldfluss erfolgt bzw. in der Wirtschaftsperiode die Darlehensaufnahme unter entsprechendem Geldfluss erfolgen wird.

Verwalter müssen berücksichtigen, dass bei langfristiger Kreditaufnahme über mehrere Jahre der Darlehensbetrag insgesamt in der Wirtschaftsperiode berücksichtigt wird, in der er zur Auszahlung kommt. Korrespondierend hiermit müssen auch die Kosten der zu finanzierenden Maßnahme auf Ausgabenseite berücksichtigt werden, da sie ebenfalls in dieser Wirtschaftsperiode anfallen werden.

Praxis-Beispiel

Darlehen für Erhaltungsmaßnahme

Die Eigentümer beschließen 2022 wegen einer kostenintensiven Erhaltungsmaßnahme (Fassadensanierung mit Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems) die Aufnahme eines Darlehens mit einer 10-jährigen Laufzeit. Die Baumaßnahme soll ab Februar 2023 durchgeführt werden. Der Verwalter schließt namens der Gemeinschaft einen entsprechenden Darlehensvertrag. Ausgezahlt werden soll die Darlehenssumme in Höhe von 200.000 EUR im Januar 2023. Die Rückzahlung erfolgt jährlich ab 2024 in gleich großer Höhe.

Der Verwalter wird hier die im Januar 2023 erfolgende Einnahme in Höhe von 200.000 EUR im Gesamtwirtschaftsplan ausweisen. In den Einzelwirtschaftsplänen wird diese Einnahme nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel unter den einzelnen Wohnungseigentümern verteilt.

Die Kosten der Sanierungsmaßnahmen werden dann bei den Ausgaben dargestellt.

2.1.1.4 Nutzungsentgelte

Bei Nutzungsentgelten bzw. Einnahmen aus der Benutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen, wie insbesondere Waschmarken, ist stets zu prüfen, ob diese der Erhaltungsrücklage zuzuführen sind, um die Betriebsbereitschaft der Einrichtungen finanzieren zu können. Sie sind dann nicht im Einnahmen-/Ausgabenteil des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen, da sie gerade nicht ausgeschüttet werden sollen. Sie sind vielmehr in der Dar...