Energierecht (ZertVerwV) / 6 Energieausweis

6.1 Überblick

Die rechtlichen Vorgaben zu Energieausweisen sind im GEG geregelt, und zwar in den §§ 79 ff. GEG. Der Energieausweis dient zunächst nur der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Er soll einen Vergleich dieser Eigenschaften mit denen anderer Gebäude ermöglichen, was die Grundnorm des § 79 Abs. 1 GEG regelt.

Im Fall von Mehrhausanlagen ist zu beachten, dass der Energieausweis gem. § 79 Abs. 2 Satz 1 GEG jeweils für ein Gebäude erstellt wird, womit also für jedes Haus einer Mehrhausanlage ein Energieausweis auszustellen ist. Dies gilt auch für in Reihenhäuser geteilte Wohnanlagen. Wird die Wohnanlage gemischt genutzt, befinden sich also Wohnungen und nicht der Wohnnutzung unterliegende Teileigentumseinheiten im Gebäude, können 2 Energieausweise erforderlich werden, wenn die Voraussetzungen des § 106 GEG vorliegen, weil das Gebäude teilweise als Wohngebäude und teilweise als Nichtwohngebäude zu behandeln ist.

Für Baudenkmäler bedürfte es lediglich im Fall des Neubaus eines Energieausweises, was wohl nur im Ausnahmefall tatsächlich virulent würde.

Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung

Insbesondere in älteren Wohnanlagen, die ggf. noch über keinen Energieausweis verfügen, können die Wohnungseigentümer auch anlasslos die Ausstellung eines Energieausweises gemäß § 19 Abs. 1 WEG beschließen.^[1] Zu berücksichtigen ist insoweit nämlich, dass im Zuge der Erstellung des Energieausweises nach § 84 Abs. 1 GEG vom Aussteller etwaige Maßnahmen zur Energieeffizienz zu ermitteln sind und im Energieausweis als Modernisierungsempfehlungen enthalten sein müssen.

[1] Jennißen/Sommer/Heinemann, WEG, 7. Aufl. 2021, § 19 Rn. 102; Bärmann/Seuß/A. Pflügl, PdW, 7. Aufl. 2017, § 114 Rn. 73; Rückebeil/Dose ZWE 2015, S. 395 [400]; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl. 2017, § 6 Rn. 693.

6.2 Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Nach § 79 Abs. 1 Satz 2 GEG können Energieausweise als Energiebedarfsausweis oder als Energieverbrauchsausweis ausgestellt werden, was bereits die EnEV geregelt hatte. Dies gilt allerdings nur eingeschränkt für die Fälle des Verkaufs, der Vermietung und Verpachtung sowie Verleasung und der Begründung von Wohnrechten. Nach § 80 Abs. 1 Satz 1 GEG ist der Bedarfsausweis im Fall der Neuerrichtung eines Gebäudes auszustellen. Zwingend ist der Bedarfsausweis auch dann, wenn Ausbau-, Änderungs- oder Erweiterungsmaßnahmen nach § 48 GEG durchgeführt wurden und der Nachweis der Einhaltung energetischer Vorgaben mittels Berechnungen gem. § 50 Abs. 3 GEG für das gesamte Gebäude geführt wird.

Vor-Ort-Begehung

Wird ein Energieausweis für ein bestehendes Gebäude erstellt, muss der Aussteller des Energieausweises das Gebäude nach § 84 Abs. 1 Satz 1 GEG vor Ort begehen, oder sich für eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeignete Bildaufnahmen für das Gebäude zur Verfügung stellen lassen.

Art des benötigten Energieausweises

6.2.1 Bedarfsausweis

Da im Fall der Errichtung von Gebäuden sowie erfolgten Ausbau-, Änderungs- oder Erweiterungsmaßnahmen nach § 48 GEG, bei denen der Nachweis gem. § 50 Abs. 3 GEG geführt wird, keine Daten aus der Vergangenheit vorliegen, bedarf es des Bedarfsausweises. Dieser liefert objektive Werte und ist im Gegensatz zum Verbrauchsausweis nicht von bestimmten Faktoren, wie insbesondere dem Nutzerverhalten der Gebäudenutzer abhängig.^[1]

Mehrhausanlagen

Da Energieausweise jeweils für einzelne Gebäude auszustellen sind, bedeutet dies für Mehrhausanlagen, dass es keines (neuen) Energieausweises für Häuser innerhalb der Wohnanlage bedarf, die von den Änderungen eines Hauses im Sinne des § 48 GEG nicht betroffen sind.

Energiebedarfsausweis

[1] Elzer/Fraatz-Rosenfeld, SWK WEG, Energieausweis Rn. 4.

6.2.2 Verbrauchsausweis

Beim Verbrauchsausweis wird der Energieausweis gem. § 82 Abs. 1 GEG auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs ausgestellt. Voraussetzung ist, dass der Verbrauch in den letzten 36 Monaten nachgewiesen wird, was mittels der Heizkostenabrechnungen, Abrechnungen von Energielieferanten oder einer Kombination aus beidem erfolgen kann. Weiter darf das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode nicht mehr als 18 Monate zurückliegen, anderenfalls kann ein Verbrauchsausweis nicht erstellt werden.

Energieverbrauchsausweis

6.3 Vorlagepflicht

6.3.1 Anlass

Der Vorlage eines Energieausweises bedarf es nach § 80 Abs. 3 Satz 1 GEG stets im Fall des Verkaufs, der Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts sowie im Fall der Vermietung, Verpachtung oder Verleasung eines Gebäudes oder Wohnungs- bzw. Teileigentums. Liegt bereits ein (noch) gültiger Energieausweis vor, besteht die Pflicht selbstverständlich nicht. Im Übrigen besteht ein Wahlrecht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.

Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen

Dieses Wahlrecht besteht nach § 80 Abs. 3 Satz 2 GEG allerdings nicht für Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt worden ist. Dann bedarf es eines Energiebedarfsausweises. Hiervon wiederum regelt § 80 Abs. 3 Satz 3 GEG eine Ausnahme für den Fall, dass das Gebäude bereits bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordn...