Energieausweis (GEG) / 12 Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

§ 87 GEG regelt die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, soweit im Fall des Verkaufs, der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit bei Beginn der Vermarktung bereits ein Energieausweis vorliegt.

12.1 Immobilienanzeige

Der Anwendungsbereich des § 87 GEG ist eröffnet, wenn eine Immobilienanzeige "in kommerziellen Medien" aufgegeben wird. Unter "kommerziellen Medien" sind insbesondere Anzeigen in Zeitungen, Zeitschriften oder im Internet zu verstehen. Nicht erfasst werden private, kostenfreie Kleinanzeigen, z. B. kostenfreie Aushänge an "schwarzen Brettern" in Supermärkten o. Ä.^[1] Das Merkmal der Kommerzialität verdeutlicht, dass nicht entscheidend ist, ob die Anzeige für den verpflichteten Personenkreis kostenpflichtig oder kostenlos ist. Entscheidend ist, dass das Medium geschäftsmäßig verbreitet wird und so einem großen Personenkreis zugänglich gemacht wird. Hieraus folgt, dass auch Anzeigen etwa über eBay-Kleinanzeigen vom Anwendungsbereich der Norm erfasst sind.^[2]

[1] BR-Drs. 113/13, S. 98.

[2] HK-GEG/GEIG/Ertel, § 87 GEG Rn. 6.

12.2 Verpflichtete

Ihrem Wortlaut nach verpflichtet die Bestimmung des § 87 Abs. 1 GEG den Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler, soweit die jeweilige Person die Veröffentlichung der Immobilienanzeige verantwortet.

EnEV 2014 / GEG 2020 / GEG 2024

Gegenüber der Regelung in § 16a EnEV 2014 wurde auch der Immobilienmakler im GEG 2020 ausdrücklich in den Geltungsbereich einbezogen. Allerdings hatte sich dadurch die Rechtslage nicht geändert. Denn bereits vor Inkrafttreten des GEG mussten auch die Makler § 16a EnEV beachten. Nach § 5a Abs. 2 UWG liegt nämlich dann eine unlautere Handlung vor, wenn die Entscheidungsfähigkeit von Verbrauchern dadurch beeinflusst wird, dass eine Information vorenthalten wird, die im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände einschließlich der Beschränkung des Kommunikationsmittels wesentlich ist. Ergänzt wird die Bestimmung durch § 5a Abs. 4 UWG. Hiernach gelten als wesentlich auch Informationen, "die dem Verbraucher aufgrund gemeinschaftsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung gemeinschaftsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen".

Da mit der EnEV 2014 die europäische Richtlinie 2010/13/EU vom 19.5.2010 umgesetzt wurde, die in Art. 12 Abs. 4 Angaben in der Werbung verlangt, musste also auch der Makler die Pflichtangaben nach EnEV bei seiner Akquise berücksichtigen. War dies nicht der Fall, lag ein Wettbewerbsverstoß vor.^[1] Die fehlende Angabe von Informationen zum Energieverbrauch einer Immobilie entgegen § 87 GEG in der Werbeanzeige eines Maklers stellt selbstverständlich weiter eine unlautere Handlung (nunmehr) i. S. v. § 3a UWG dar.^[2] Die Differenzierung beruht allein darauf, dass die Verpflichtung nunmehr ausdrücklich gesetzlich geregelt ist.

Die Pflicht trifft denjenigen, der die Anzeige zu verantworten hat. In aller Regel dürfte die Ermittlung der verantwortlichen Person keine Schwierigkeiten bereiten. Wurde ein Makler mit der Vermarktung beauftragt, dürfte regelmäßig auch dieser verpflichtet sein. Sollte sich allerdings die Verantwortlichkeit nicht eindeutig zuordnen lassen, werden im Zweifel alle an der Anzeige Mitwirkenden für die Richtigkeit und Vollständigkeit verantwortlich sein.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 5.10.2017, I ZR 229/16, NWB 2018, 686.

[2] OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 10.12.2020, 6 U 193/18, GRUR-RR 2021, 324.

[3] HK-GEG/GEIG/Ertel, § 87 GEG Rn. 14.

12.3 Erforderliche Angaben

Hinsichtlich des Inhalts von Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien sind in Übereinstimmung mit den früheren Vorgaben des § 16a Abs. 1 Satz 1 EnEV 2014 nach der Bestimmung des § 87 Abs. 1 GEG nachfolgende Pflichtangaben vorgeschrieben:

1. Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis i. S. v. § 81 GEG oder Energieverbrauchsausweis i. S. v. § 82 GEG;
2. der im Energieausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude;
3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes;
4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr;
5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

Bei Nichtwohngebäuden muss bei Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufgeführt werden. Auch diese Regelung des § 87 Abs. 2 GEG korrespondiert mit den vormals geltenden Vorgaben des § 16a Abs. 1 Satz 2 EnEV 2014. Die genannten Pflichtangaben sind stets bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing bei Immobilienanzeigen zum Verkauf, der Vermietung, der Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit zu machen.

Pflichtangaben bei Energieausweisen mit Ausstellungsdatum zwischen 1.10.2007 und 30.4.2014

Bei Energieausweisen, die nach dem 30.9.2007 (EnEV 200...