Eigentümerversammlung (WEMoG) / 4.4 Höchst-Zeitraum

Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Eigentümerversammlungen längstens für 3 Jahre rein virtuell durchgeführt werden.

Praxis-Beispiel

3-Jahres-Zeitraum

Die Wohnungseigentümer beschließen im Herbst 2023, dass Eigentümerversammlungen in den nächsten 3 Jahren rein virtuell durchgeführt werden. Betroffen sind dann die Jahre 2024, 2025 und 2026. Im Jahr 2027 muss eine Versammlung mit der Möglichkeit der Präsenzteilnahme durchgeführt werden.

Die Wohnungseigentümer können dann in der als Präsenz- oder – je nach Beschlusslage – als Hybridversammlung im Jahr 2027 durchzuführenden Eigentümerversammlung erneut beschließen, dass Wohnungseigentümerversammlungen maximal beschränkt auf 3 Jahre wiederum rein virtuell durchgeführt werden. Auch dieser Beschluss bedarf einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen.

Anknüpfend an obiges Beispiel können die Wohnungseigentümer diese Verlängerung aber nicht etwa in der im Jahr 2026 durchzuführen virtuellen Eigentümerversammlung beschließen. Hierdurch würde die Regelung des § 23 Abs. 2a WEG-E unzulässig umgangen. Ein solcher in einer virtuellen Eigentümerversammlung gefasster Beschluss wäre daher nichtig.

Praxis-Beispiel

Unzulässige Verlängerung

In der Online-Versammlung im Jahr 2026 beschließen die Wohnungseigentümer, dass die Versammlungen für weitere 3 Jahre rein virtuell durchgeführt werden.

Dieser Beschluss wäre nichtig.

Zweitbeschlussfassung

Auch wenn die Wohnungseigentümer für den Höchstzeitraum von 3 Jahren durch Beschluss geregelt haben, dass Eigentümerversammlungen virtuell durchzuführen sind, steht ihnen die Möglichkeit der Zweitbeschlussfassung dahingehend offen, wieder Präsenz- oder Hybridversammlungen durchzuführen. Für einen derartigen Beschluss würde die einfache Mehrheit ausreichen.

Selbstverständlich können die Wohnungseigentümer auch beschließen, etwa nur die nächste Eigentümerversammlung als reine Online-Versammlung durchzuführen, um das Format erst einmal auszutesten. Den Wohnungseigentümern steht auch die Möglichkeit offen, von Fall zu Fall über die Durchführungsform der nächsten Eigentümerversammlung zu beschließen.

Überschreiten des Höchstzeitraums von 3 Jahren

Da die Wohnungseigentümer für einen Zeitraum von 3 Jahren die Durchführung von Eigentümerversammlungen auch rein virtuell beschließen können, wäre eine Beschlussfassung, die auf einen längeren Zeitraum bezüglich des Überschreitungszeitraums gerichtet wäre, unzweifelhaft nichtig. Ob der Beschluss insgesamt, also auch bezüglich des zulässigen Zeitraums von 3 Jahren nichtig wäre, wird die Rechtsprechung zu klären haben.