Eigentümerversammlung: Einberufungsverlangen eines Minderheitenquorums - Leitfaden für Verwalter

Kurzbeschreibung

Begehrt ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung, hat der Verwalter diese einzuberufen. Dieser Leitfaden informiert über das erforderliche Quorum, die Form und Begründung des Einberufungsverlangens sowie über den Versammlungszeitpunkt und einen evtl. Widerruf.

Vorbemerkung

Gemäß § 24 Abs. 2 WEG hat der Verwalter auch dann eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe der Gründe begehrt. Verwalter sollten dabei einige Punkte berücksichtigen.^[1]

[1] Vgl. LG Koblenz, Beschluss v. 7.6.2018, 2 S 16/18.

Leitfaden

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□	Quorum
	□			Das Einberufungsverlangen müssen mehr als 25 % aller Eigentümer mittragen (§ 24 Abs. 2 WEG).
	□			Das erforderliche Quorum errechnet sich nach Köpfen.
	□			Steht eine Wohnungseigentumseinheit im Bruchteilseigentum mehrerer Personen, zählen die Bruchteilsberechtigten nur als ein Kopf. Das Einberufungsverlangen muss in diesem Fall analog § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG von allen Bruchteilsberechtigten mitgetragen werden.
	□			Das Minderheitenquorum berechnet sich auch dann nach Köpfen, wenn das Stimmrecht einem anderen Kriterium, etwa Miteigentumsanteilen oder Anzahl der Einheiten, folgt.
□	Form
	□		Das Einberufungsverlangen kann in Textform erklärt werden. Die Textform wurde im Rahmen des am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEMoG eingeführt. Auch wenn Altvereinbarungen (insbesondere Gemeinschaftsordnungen) die Schriftform vorsehen, wird diese Vereinbarung nach § 47 WEG von der seit 1.12.2020 gesetzlich angeordneten Textform überlagert.
	□		Die Eigentümer müssen das Einberufungsverlangen nicht in einer Urkunde erklären. Es genügt, wenn mehrere Eigentümer unabhängig voneinander die Durchführung einer Eigentümerversammlung mit inhaltsgleichen Tagesordnungspunkten verlangen.

□	Begründung
	□	In dem Einberufungsverlangen müssen dem Verwalter der Zweck und die Gründe für die Durchführung der Eigentümerversammlung mitgeteilt werden.
	□	Hieran sind allerdings nur geringe Anforderungen zu stellen. Die Eigentümer müssen lediglich zum Ausdruck bringen, welche Angelegenheiten in der Versammlung behandelt werden sollen und warum nicht bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung abgewartet werden kann.
□	Versammlungszeitpunkt
	□	Den Zeitpunkt der Versammlung bestimmt der Verwalter, ihm ist dabei ein Ermessenspielraum eingeräumt. Der Ermessenspielraum ist bei einer erst zweieinhalb Monate nach Eingang des Einberufungsverlangens stattfindenden Versammlung überschritten.
	□	In der Regel sollte die Versammlung binnen 2 Wochen einberufen und unter Beachtung der 3-wöchigen Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG spätestens 5 bis 6 Wochen danach durchgeführt werden.
□	Widerruf des Einberufungsverlangens
	□	Widerrufen einzelne Wohnungseigentümer ihr Einberufungsverlangen und ist infolgedessen das Minderheitenquorum nicht mehr erfüllt, entfällt die Pflicht des Verwalters, die begehrte Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.