Brandenburgisches OLG Urteil vom 29.07.2010 - 5 U 142/06

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bauträgervertrag: Persönliche Haftung des Geschäftsführers der Bauträgergesellschaft für Verletzung gesetzlicher Schutzvorschriften

Normenkette

BGB § 823 Abs. 2; GewO § 34c DV § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 2; GewO § 34c DV § 7 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Neuruppin (Urteil vom 29.06.2006; Aktenzeichen 1 O 522/04)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das die Klage gegen den Beklagten zu 2. abweisende Teilurteil der 1. Zivilkammer des LG Neuruppin vom 29.6.2006 - 1 O 522/04 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung werden wie folgt verteilt:

Die Gerichtskosten tragen der Kläger und die Beklagte zu 1. je zur Hälfte.

Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2. trägt der Kläger. Im Übrigen tragen der Kläger und die Beklagte zu 1 ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Die Kosten der Revision werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zu 2. vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert der Berufung: 302.979,91 EUR.

Gründe

I. Die Parteien streiten um die persönliche Haftung des Beklagten zu 2. wegen schuldhafter Verletzung der Makler- und Bauträgerverordnung im Zusammenhang mit einem am 9.12.1993 vom Kläger mit der Beklagten zu 1, deren Geschäftsführer der Beklagte zu 2 ist, geschlossenen notariellen Bauträgervertrag.

Gegenstand des Vertrages waren zwei mit Doppelhaushälften zu bebauende Flurstücke, darunter eine noch nicht vermessene, als Flurstück 75/32 (neu) bezeichnete Grundstücksfläche mit einer Größe von 319 m², auf der eine Doppelhaushälfte mit Carport zu errichten war. Der Kläger zahlte gemäß einer Regelung in Anlage II zum notariellen Kaufvertrag unter Ziffer V 2. den Kaufpreis für die beiden Doppelhaushälften von 871.800 DM gegen Stellung einer Bürgschaft der Landesbank ... im Voraus, nämlich am 29.12.1993 den Betrag von 658.209 DM und am 30.12.1994 den restlichen Kaufpreis von 213.591 DM. Am selben Tage wurde die genannte Bürgschaft gemäß einer notariell am 30.12.1994 beurkundeten Vereinbarung gegen eine solche der Z. K.- und K.-AG vom 21.12.1994 ausgetauscht. Der Inhalt dieser Bürgschaftserklärung lautet u.a. wie folgt:

"Herr F. E. hat mit Kaufvertrag/Nachtrag des Notars R., M., UR-Nr.:... vom 9.12.1993 von der Firma B. P. V. GmbH aus dem Objekt P. V..., Flur ..., den in vorbezeichneten Kaufvertrag/Nachtrag näher bezeichneten Grundbesitz erworben. Der Verkäufer beabsichtigt im Gegensatz zu den Regelungen in § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung in der Fassung vom 7.11.1990 vorzeitig Vermögenswerte des Käufers entgegenzunehmen. Der Verkäufer hat demzufolge gem. § 7 i.V.m. § 2 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung Sicherheit durch Stellung eines Bürgen zu leisten. Wir (...) übernehmen hiermit im Auftrag des Verkäufers ggü. dem Käufer für dessen Ansprüche auf Rückgewähr des Kaufpreises die selbstschuldnerische Bürgschaft bis zum Höchstbetrag von insgesamt 871.000 DM unter Verzicht auf die Einreden der Anfechtung, Aufrechnung und Vorausklage gem. §§ 770, 771 BGB.

(...)

Die Bürgschaft erlischt entweder (...)

a) wenn (...) oder

b) die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 der Makler- und Bauträgerverordnung erfüllt sind und der Verkäufer die Vermögenswerte des Käufers in dem in § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung niedergelegten Teilbeträgen entgegennimmt. Spätestens jedoch mit Rückgabe der Bürgschaftserklärung an den Bürgen."

Im März 1995 wurde zugunsten des Klägers, der sich in der not. Urkunde vom 30.12.1995 seine Rechte wegen einer Flächenabweichung vorbehalten hatte, für das nur 237 m² große Flurstück 75/32 in das Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Daraufhin richtete die Beklagte zu 1. unter dem 28.6.1995 ein vom Beklagten zu 2. unterzeichnetes Schreiben an die Bürgin, in dem gebeten wurde, nach Vorlage der jeweiligen Notarbestätigung die Avale nach Baufortschritt auszubuchen, da die Voraussetzungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung auf Grund Absicherung der Käufer durch Auflassungsvormerkung (§ 3 Abs. 1 MaBV) gegeben seien. Ferner stellte die Beklagte zu 1. die zweite Kaufpreisrate fällig und informierte die Bürgin, dass sich der Kaufpreis um diesen Betrag verringere.

In der Folgezeit erhielt der Kläger im Auftrag der Beklagten zu 1. Mitteilungen darüber, dass die weiteren Kaufpreisraten fällig seien und mit der Vorauszahlung des Klägers verrechnet würden, weshalb sich die Bürgschaft weiter verringere. Dies geschah in den Jahren 1995 und 1996 bis zum 18.12.1996 (6. Rate) und schließlich am 10.7.1996 (Schlussabrechnung).

Die als Ausgleich für die Flächendifferenz vorgesehene Übereignung des Flurstücks 254 mit einer Größe von 72 m² scheiterte daran, dass diese Fläche in Miteigentumsanteile aufgeteilt und in über 300 Grundbüchern desselben Wohngebiets eingetragen war.

Gegenstand der Klage s...