Betriebskostenabrechnung – Anspruch auf Einsicht in Originalunterlagen

1 Leitsatz

Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege verlangen.

2 Normenkette

§§ 259, 275, 389, 551, 556 BGB

3 Das Problem

Nach der Rechtsprechung des BGH muss ein Mieter kein besonderes Interesse darlegen, um seinen Anspruch auf Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege geltend zu machen. Als Originale gelten dabei nicht nur solche in Papierform; es kann sich auch um Belege handeln, die dem Vermieter von seinen Dienstleistern ausschließlich in digitaler Form übermittelt worden sind. In Ausnahmefällen kann es jedoch in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scan-Protokollen schuldet. Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, ist unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Voraussetzung ist nach dem Rechtsgedanken des § 126b Satz 2 Nr. 2 BGB dabei allerdings stets, dass die vom Vermieter zur Verfügung gestellten Kopien geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert wiederzugeben. Dabei gehen Zweifel an der Authentizität und Unverfälschtheit zu Lasten des Vermieters (BGH, Urteil v. 15.12.2021, VIII ZR 66/20, ZMR 2022 S. 280). Sollten Originalbelege nicht mehr umfassend vorhanden sein, muss der Vermieter jedenfalls im Einzelnen darlegen und benennen, wo solche noch vorhanden sind, und diese vorlegen. Behauptet der Vermieter, er könne überhaupt keine Originalbelege mehr vorlegen, weil diese eingescannt und danach vernichtet worden seien, muss er dies im Bestreitensfall beweisen (AG Konstanz, Urteil v. 6.6.2019, 11 C 464/18, WuM 2020 S. 276).

4 Die Entscheidung

Wurden die Originalbelege nach dem Einscannen nicht vernichtet, sondern nur in der entfernten Unternehmenszentrale gelagert, so sind sie nach einem Urteil des AG Ludwigslust dem Mieter zur Einsicht vorzulegen. Der Vermieter darf den Mieter nicht auf eingescannte Kopien in einer Zweigstelle verweisen. Bis zur Vorlage der Originale hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht, d. h., Betriebskostennachforderungen sind nicht fällig und können auch nicht gegen einen Kautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet werden.

5 Entscheidung

AG Ludwigslust, Urteil v. 22.2.2022, 44 C 504/20, ZMR 2022 S. 559