Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 4.3 Beschlussfassung

Auch bei der Beschlussfassung über die Wiederbestellung des Verwalters ist peinlichst genau darauf zu achten, dass sämtliche formellen Anforderungen an die Beschlussfassung erfüllt sind. Von erheblicher Bedeutung ist darüber hinaus, dass im Wiederbestellungsbeschluss ausdrücklich auch die Eckpunkte des Wiederbestellungszeitraums geregelt sein müssen.^[1] Im Wesentlichen sind hier 3 Konstellationen vorstellbar:

1. Unveränderte Vertragsbedingungen,
2. Anpassung der Verwaltervergütung,
3. Neuabschluss eines Verwaltervertrags.

Zu 1: Unveränderte Vertragsbedingungen

Auch dann, wenn die Vertragsbedingungen des Vorbestellungsverhältnisses unverändert fortgelten sollen, bedarf es zumindest dieser Klarstellung im Wiederbestellungsbeschluss. Auch bei unverändert fortgeltenden Vertragsbedingungen für den Wiederbestellungszeitraum ist der Beschluss anfechtbar, wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist.^[2]

Zu 2: Anpassung der Verwaltervergütung

Verbreitet enthalten Verwalterverträge keine Vergütungsanpassungsklauseln, sodass die bisherige Verwaltervergütung für den Wiederbestellungszeitraum für den Verwalter wirtschaftlich nicht mehr tragbar sein kann. In solchen Fällen kann die Vergütungsanpassung im Wiederbestellungsbeschluss geregelt werden. Des Abschlusses eines neuen Verwaltervertrags bedarf es insoweit nicht. Allerdings ist im Beschluss ausdrücklich zu regeln, dass die übrigen Bestimmungen des Verwaltervertrags unverändert auch für den Wiederbestellungszeitraum fortgelten.

Zu 3: Neuabschluss eines Verwaltervertrags

Sollen im Übrigen wesentliche Vertragskonditionen geändert werden, bietet es sich zwecks ausreichender Transparenz an, einen neuen Verwaltervertrag für den Zeitraum der Wiederbestellung abzuschließen. Die geänderten Vertragsbedingungen müssen den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung über die Wiederbestellung bekannt sein. Keinesfalls kann in einer Wohnungseigentümerversammlung die Wiederbestellung mit der Maßgabe beschlossen werden, dass der Verwaltungsbeirat im Anschluss an die Versammlung einen Verwaltervertrag mit dem Verwalter für den Wiederbestellungszeitraum aushandelt, der in einer späteren Eigentümerversammlung beschlossen werden soll.

[1] BGH, Urteil v. 27.2.2015, V ZR 114/14, ZMR 2015 S. 393.

[2] BGH, a. a. O.