Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 3.3 Vertragstyp

3.3.1 Geschäftsbesorgung

Beim Verwaltervertrag handelt es sich in aller Regel um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag

• dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums;
• werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Vermögensbericht;
• Geschäftsbesorgungselemente im Hinblick auf die Verwaltung und Betreuung des Gemeinschaftsvermögens.

Da die dienst- und geschäftsbesorgungsvertraglichen Elemente überwiegen, kann man den Verwaltervertrag rechtlich als einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit größtenteils dienstvertraglichem Charakter qualifizieren.^[1]

Unentgeltliche Tätigkeit des Verwalters

Sollte der Verwalter ausnahmsweise – etwa als Wohnungseigentümer in einer Kleinanlage – unentgeltlich tätig werden, handelt es sich in aller Regel um ein Auftragsverhältnis gemäß §§ 662 ff. BGB. Dies gilt auch dann, wenn der unentgeltlich Tätige zumindest Anspruch auf Aufwendungsersatz hat. Neben den im WEG selbst geregelten Pflichten hat der Verwalter in beiden Fällen sämtliche Pflichten eines Beauftragten nach §§ 662 ff. BGB. Der Beauftragte ist insbesondere gemäß

• § 666 BGB zur Auskunft und Rechenschaft, insbesondere zur Rechnungslegung verpflichtet;
• § 667 BGB zur Herausgabe dessen verpflichtet, was er zur Ausführung des Verwalteramts erhalten hat und aus der Geschäftsbesorgung erlangt;
• § 668 BGB zur Verzinsung erhaltener Gelder verpflichtet.

[1] BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10, ZWE 2011 S. 209.

3.3.2 Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer?

Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da ihnen zwar die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oblag, sie in das Vertragsverhältnis selbst jedoch nicht eingebunden waren und im Rahmen des mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Vertragsverhältnisses ebenfalls Vertragspflichtverletzungen ausgesetzt waren.^[1]

Zwar besteht das Vertragsverhältnis (selbstverständlich!) weiterhin zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da dieser jedoch nunmehr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt und ihr entsprechend § 31 BGB das Handeln des Verwalters als deren Organ zugerechnet wird, kommt als Anspruchsgegnerin für Schadensersatzansprüche nunmehr stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer infrage. Streitig ist also, ob anstatt der Gemeinschaft auch der Verwalter weiterhin direkt von in ihrem Sondereigentum geschädigten Wohnungseigentümern in Anspruch genommen werden kann.^[2]

Voraussetzungen

Der "Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter" ist gesetzlich nicht geregelt, längst aber von der Rechtsprechung als eigenständiger Vertragstyp anerkannt. Durch einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter erhält der Dritte einen eigenständigen vertraglichen Anspruch gegen den Schuldner, wenn dieser Vertragspflichten verletzt.

• Leistungsnähe des Dritten

  Voraussetzung ist zunächst – neben einem wirksamen Vertragsverhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner – eine unbedingte Leistungsnähe des Dritten. Der Dritte muss folglich mit der Leistung in Berührung kommen und den Gefahren einer Pflichtverletzung gleichermaßen ausgesetzt sein wie der direkte Vertragspartner. Übertragen auf den Verwaltervertrag, fungiert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin, der Verwalter als Schuldner. Da die Wohnungseigentümer den Gefahren einer Pflichtverletzung durch den Verwalter ebenso ausgesetzt sind wie die Gemeinschaft, ist die erforderliche unbedingte Leistungsnähe gegeben.

• Schutzinteresse gegenüber dem Dritten

  Seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss außerdem ein eigenes, berechtigtes Schutzinteresse gegenüber den Wohnungseigentümern bestehen. Auch diese Voraussetzung ist unproblematisch erfüllt, schließlich müsste nicht sie Schadensersatz leisten, sondern der Verwalter.

• Schutzbedürfnis des Dritten

  Schließlich ist Voraussetzung, dass tatsächlich ein Schutzbedürfnis der Wohnungseigentümer besteht. Ein Schutzbedürfnis ist im Allgemeinen dann zu verneinen, wenn dem Dritten eigene vertragliche Ansprüche – gleich gegen wen – zustehen, die denselben oder zumindest einen gleichwertigen Inhalt haben wie diejenigen Ansprüche, die ihm über eine Einbeziehung in den Schutzbereich eines Vertrags zukämen.^[3] Allerdings entfällt der Drittschutz nicht, wenn der andere Anspruch andere Voraussetzungen hat oder nicht gleichwertig ist.^[4]

Diejenigen Stimmen, die eine Schutzwirkung des Verwaltervertrags ablehnen, stützen sich im Wesentlichen auf den letzten Punkt einer fehlenden Schutzbedürftigkeit der Wohnungseigentümer. Diese könnten ihre Ansprüche stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten, die den Verwa...