Nach § 103 Abs. 3 Satz 1 GEG können Eigentümer und Bauherren – befristet bis zum 31.12.2025 – bei Änderungen an Bestandsgebäuden in einem Quartier eine Vereinbarung über die gemeinsame Erfüllung der Anforderungen an die Bestimmung des § 50 Abs. 1 i. V. m. § 48 GEG treffen. Konsequenz ist, dass bezüglich der Vorgabenerfüllung nicht das einzelne Gebäude beurteilt wird, sondern eine Gesamtbewertung aller von der entsprechenden Vereinbarung erfassten Gebäude erfolgt.[1] Die entsprechende Vereinbarung der Eigentümer bzw. Bauherren bedarf nach § 103 Abs. 4 i. V. m. § 107 Abs. 6 GEG der Schriftform.
Jedes Gebäude muss Mindestqualität einhalten
Jedes geänderte Gebäude, das von der Vereinbarung erfasst wird, muss eine Mindestqualität der Anforderungen an die wärmeübertragende Umfassungsfläche einhalten. Die Mindestqualität gilt als erfüllt, wenn die Wärmedurchgangskoeffizienten der geänderten Außenbauteile jedes einzelnen Gebäudes die Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten nach § 48 i. V. m. Anlage 7 GEG um nicht mehr als 40 % überschreiten.
Vereinbarung
- Der Vereinbarung muss nach § 103 Abs. 4 GEG eine einheitliche Planung zugrunde liegen, die eine Realisierung der Maßnahmen an allen von der Vereinbarung erfassten Gebäuden in einem zeitlichen Zusammenhang von nicht mehr als 3 Jahren vorsieht.
- Die Vereinbarung ist der zuständigen Behörde anzuzeigen und nach § 103 Abs. 4 i. V. m. § 107 Abs. 5 GEG auf Verlangen vorzulegen.
- Die Vereinbarung muss in Schriftform getroffen werden. Nach § 126 Abs. 1 BGB muss die entsprechende Urkunde von allen an der Vereinbarung betroffenen Eigentümern bzw. Bauherren, also eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens, unterzeichnet werden. Durch Landesrecht kann nach §§ 107 Abs. 7, 103 Abs. 6 GEG auch ein anderes Formerfordernis, insbesondere die Textform ausreichen.
Quartier
Bei einem Quartier handelt es sich um Gebäude, die in einem räumlichen Zusammenhang zueinander stehen. Ein derartiger Zusammenhang wird dabei nicht schon durch ein einzelnes nicht beteiligtes Grundstück oder eine dazwischenliegende Straße, wohl aber durch eine Gemeinde- oder Stadteilgrenze unterbrochen.[2] Beschränkt ist der Anwendungsbereich nicht auf mehrere Gebäude auf einem Grundstück, vielmehr geht es der Sache nach um mehrere Grundstücke mit unterschiedlichen Eigentümern. Übertragen auf das Wohnungseigentum, ist zwar der Anwendungsbereich für Mehrhausanlagen eröffnet, hierauf aber nicht beschränkt. Dies ergibt sich bereits daraus, dass § 103 GEG von einer Vereinbarung mehrerer Eigentümer bzw. Bauherren ausgeht.
Umsetzung
Diese Eigentümer bzw. Bauherren müssen die Anforderungen des § 50 Abs. 1 i. V. m. § 48 GEG gemeinsam erfüllen. Letztlich müssen also an jedem der an der entsprechenden Vereinbarung beteiligten Gebäude Änderungen nach § 48 Abs. 1 GEG vorgenommen werden. Der Jahresprimärenergiebedarf ist dabei zunächst für jedes Gebäude einzeln zu ermitteln, anschließend ist eine Gesamtbilanz zu erstellen. Im Durchschnitt müssen die beteiligten Gebäude den Anforderungen des § 50 Abs. 1 Nr. 1a bzw. Nr. 2a GEG an den Jahresprimärenergiebedarf genügen.[3] Für jedes Gebäude muss also der tatsächliche und maximal zulässige Jahresprimärenergiebedarf ermittelt werden. Die Gesamtsumme des tatsächlichen Jahresprimärenergiebedarfs für alle Gebäude darf dabei nicht die Gesamtsumme des maximal zulässigen Jahresprimärenergiebedarfs für alle Gebäude überschreiten.[4] Letztlich möglich ist also eine Übererfüllung der Vorgaben bezüglich einzelner Gebäude, während andere von der Vereinbarung umfasste Gebäude die Vorgabe nicht einhalten.
Gemäß § 103 Abs. 4 Satz 1 GEG muss der Vereinbarung eine einheitliche Planung zugrunde liegen, die eine Realisierung der Maßnahmen an allen erfassten Gebäuden in einem zeitlichen Zusammenhang von nicht mehr als 3 Jahren vorsieht. Die Maßnahmen müssen also innerhalb dieses Zeitraums an allen beteiligten Gebäuden durchgeführt werden.[5]
Bußgeld und Schadensersatz bei Nichterfüllung
Wer entgegen § 103 GEG vereinbarte Sanierungsmaßnahmen nicht vornimmt, riskiert nach § 108 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 GEG ein Bußgeld von bis zu 50.000 EUR.
Daneben kann sich derjenige Eigentümer oder Bauherr gegenüber den anderen an der Vereinbarung beteiligten Eigentümern oder Bauherren schadensersatzpflichtig machen, wenn wegen der Nichterfüllung der Vorgaben gegen andere Eigentümer oder Bauherren ein Bußgeld verhängt wird.
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