Das WEG eröffnet in § 23 Abs. 3 auch die Möglichkeit, Beschlüsse außerhalb der Eigentümerversammlung zu fassen.[1] Zur Gültigkeit eines derartigen Beschlusses ist es erforderlich, dass alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss erklären. Allerdings muss die Zustimmung seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr schriftlich erfolgen, ausreichend ist vielmehr die Textform nach § 126b BGB.
Die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform ist nicht nur zum Modus der Abstimmung erforderlich, sondern auch für den materiellen Inhalt des Beschlusses.[2] Für eine schriftliche Beschlussfassung ist demnach Allstimmigkeit erforderlich, obgleich aufgrund des Beschlussthemas ggf. auch eine Mehrheitsbeschlussfassung ausreichen würde.
Auch Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren möglich
Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 23 Abs. 3 WEG in einem neuen Satz 2: "Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt."
Die Wohnungseigentümer können also beschließen, dass in einem konkreten Einzelfall für die Beschlussfassung im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Zu denken ist hier an eine bestimmte Verwaltungsmaßnahme, wie z. B. eine Erhaltungsmaßnahme, die eigentlich in der Eigentümerversammlung beschlossen werden soll. Zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung liegen für die Entscheidungsfindung aber noch nicht alle Unterlagen und/oder Informationen vor.
Zu denken ist auch an eine Jahresabrechnung, bei der sich im Lauf der Versammlung herausstellt, dass noch Änderungen vorzunehmen sind.
In solchen Fällen können die Wohnungseigentümer nun beschließen, dass zur Beschlussfassung nicht etwa eine weitere Eigentümerversammlung einzuberufen ist, sondern dass die Maßnahme im Umlaufverfahren beschlossen wird und hierfür dann die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Wichtig ist,
- dass die Möglichkeit der Mehrheitsentscheidung im konkreten Einzelfall zuvor beschlossen wird und
- dass stets nur ein konkreter Einzelgegenstand geregelt wird. Es besteht keine Beschlusskompetenz für dauerhafte Mehrheitsentscheidungen im Umlaufverfahren.
Wie die Bestimmung des § 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 2 WEG zum Ausdruck bringt, sind in die Beschluss-Sammlung auch bei einem Umlaufbeschluss neben dem Wortlaut Ort und Datum der Verkündung einzutragen. Gefasst ist ein Beschluss im schriftlichen Verfahren, wenn die Zustimmung des letzten Wohnungseigentümers beim Verwalter eingeht und dieser das Beschlussergebnis feststellt. Die Verkündung des Umlaufbeschlusses erfolgt durch entsprechende Mitteilung des Verwalters an die Eigentümer, die in Form eines Rundschreibens oder eines Aushangs im Treppenhaus der Wohnanlage erfolgen kann.[3]
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