AG Suhl Urteil vom 28.07.2003 - 5 C 401/03

Tenor

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 265,78 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB aus 33,55 EUR seit dem 01.12.2000 und 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 232,23 EUR seit dem 01.11.2001 sowie 5,– EUR vorgerichtliche Mahnkosten zu zahlen.

2. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten gesamtschuldnerisch zu 70 % und die Klägerin zu 30 %.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Wiedergabe des Tatbestandes entfällt gemäß § 313 a ZPO.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nur teilweise begründet.

Für den Abrechnungszeitraum 01.06.1999 bis 31.05.2000 steht der Klägerin ein weiterer Betrag in Höhe von 33,55 EUR zu (65,61 DM). Hierbei handelt es sich um den mit der Nebenkostenabrechnung vom 14.09.2000 berechneten Allgemeinstrom. Dieser ist von den Beklagten zu zahlen. Diese Nebenkostenposition ist Gegenstand des Mietvertrages vom 28.05.1999. Soweit die Beklagten meinen, im Mietvertrag seien nur Kosten der Beleuchtung enthalten, handelt es sich vorliegend lediglich um einen anderen Terminus. Von den Hausverwaltungen wird grundsätzlich für die nicht zur Wohnung gehörende Beleuchtung die Formulierung Allgemeinstrom verwendet. Dabei ist auch für jeden Außenstehenden erkennbar, dass es sich hierbei um die Treppenhausbeleuchtung, Kellerbeleuchtung und ggf. weitere nicht zur Mietwohnung unmittelbar gehörende Stromkosten handelt.

Weitere Ansprüche aus dem Abrechnungszeitraum stehen der Klägerin nicht zu.

Nutzerwechselkosten sind nicht umlagefähig, da es sich hierbei nicht um Betriebskosten, d.h. um laufende Kosten i.S.d. § 27 d. II. Berechnungsverordnung handelt. Die bei vertragsgemäßer Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters entstehenden Kosten der Zwischenablesung der Heizkostenverteiler bzw. weitergehender aufgrund des Nutzerwechsels entstehenden Kosten können aufgrund der fehlenden vertraglichen Vereinbarung nicht dem Mieter in der Betriebskostenabrechnung zugerechnet werden (AG Münster W u. UM 1996, 232, AG Hamburg, WuM 1996, 562, Schmidt und Ropertz in WuM 1992, 291).

Materialkosten für den Hausmeister sind nicht umlagefähig. Anlage 3.14 zu § 27 der Zweiten BerechnungsVO beinhaltet lediglich Lohnkosten, nicht jedoch Materialkosten. Nach § 4 MHG können nur Betriebskosten i.S.v. § 27 II BV abgerechnet und umgelegt werden, wozu nach Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 II BV Hausmeisterkosten gehören, nicht aber die in §§ 26, 28 II BV gesondert behandelten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Soweit diese von Hausmeistern in der Praxis mit wahrgenommen werden, fallen diese aus der Berechnung der Betriebskosten heraus, da es sich hierbei nicht um umlagefähige Kosten handelt. Da die Beklagten diese Kosten bestritten und konkret darauf hingewiesen haben in welcher Höhe tatsächlich Hausmeisterarbeiten erstattungsfähige Betriebskosten sind, wäre es Aufgabe der Klägerin gewesen, substantiiert vorzutragen, in welcher Höhe möglicherweise weitergehende umlagefähige Hausmeisterkosten angefallen sind.

Kosten für Wartung in Höhe von 0,70 EUR sind gleichfalls nicht umlagefähig.

Aufgrund der Betriebskostenabrechnung vom 01.06.2000 bis 31.05.2001 haben die Beklagten einen weiteren Betrag von 232,23 EUR zu zahlen.

Die umlagefähige Grundsteuer in Höhe 115,96 EUR wurde von den Beklagten anerkannt.

Darüber hinaus sind die Beklagten zur Zahlung weiterer 116,27 EUR Winterdienstkosten verpflichtet.

Hierbei handelt es sich zwar um eine Erhöhung der Kosten gegenüber dem Vorjahr, die jedoch nicht zwangsläufig zu einer Ablehnung der Bezahlung führen kann. Die Klägerin hat vorgetragen, dass die Eigentümergemeinschaft den Vertrag mit der in Anspruch genommenen Winterdienstfirma unter Kostengesichtspunkten zugestimmt hat. Sofern Zweifel an der Berechtigung bestehen bzw. der Vertrag nach Auffassung der Beklagten unwirtschaftlich ist, hätte diese die Möglichkeit gehabt, in den Vertrag Einsicht zu nehmen und zu prüfe, inwieweit tatsächlich gegenüber den Drittangeboten ein überteuerter Vertragspartner ausgewählt wurde. Allein aus der Tatsache, dass die Kosten gestiegen sind, kann ein unwirtschaftliches Verhalten der Klägerin nicht abgeleitet werden. Die Erhöhung der Kosten kann, je nach der konkreten vertraglichen Abrede mit dem Winterdienstunternehmen, auch die Ursache in veränderten Witterungsbedingungen haben.

Sofern die Beklagten meinen, die Winterdienstarbeiten wären nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden, hätte es hierzu eines substantiierten Vortrages bedurft und des Nachweises der Reklamationen gegenüber der Klägerin bzw. der Hausverwaltung.

Weitergehende Ansprüche steht der Klägerin nicht zu. Dies gilt für die Materialkosten, die wie dargelegt, nicht umlagefähig sind und die Höhe der in Rechnung gestellten Hausmeisterkosten. Soweit die Klägerin im Schriftsatz vom 04.03.2001 meint, es seien nicht alle Hausmeisterkosten auf die Mieter umgelegt worden, ist dies unzutreffend. Aus der Abrechnung der Hausverwaltung...