AG Mettmann Urteil vom 19.04.2021 - 26 C 1/21

Tenor

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.12.2020 zu dem Tagesordnungspunkt 4 (a) wird für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 59 % und die Beklagten zu 41 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beiden Seiten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Der Kläger ist Mitglied der Beklagten. Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Fa. Büth GmbH aus Ratingen, gesetzlich vertreten durch die Geschäftsführer Manfred Büth, Björn Büth und Lars Büth.

Ziffer 16.5 der Teilungserklärung lautet: „Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Stimmen, gerechnet nach der Größe der Miteigentumsanteile, vertreten ist. Ist die Versammlung hiernach nicht beschlussfähig, so hat der Verwalter eine zweite Versammlung mit gleichem Gegenstand einzuberufen. Diese ist in jedem Falle beschlussfähig. Hierauf ist in der Einladung besonders hinzuweisen.”

Mit Schreiben vom 13.05.2020 übersandte die Verwalterin die Jahresabrechnung 2019 für die Wohnung und den Tiefgaragenstellplatz. Mit Schreiben vom 16.11.2020 lud die Verwalterin zu der Eigentümerversammlung vom 16.12.2020 in den Versammlungsraum der Verwalterin ein. Auf das Einladungsschreiben wird Bezug genommen (Bl. 93-95 der Akten).

Der Kläger ist der Ansicht, dass die Einladung fehlerhaft und der Beschluss deshalb nichtig sei. Der Versammlungsraum habe max. 20 Personen gefasst, eine Zulassung für eine Eigentümerversammlung mit 200 Personen habe behördlicherseits nicht vorgelegen. Hätte der Kläger an der Eigentümerversammlung persönlich teilgenommen, hätte er keine echte Möglichkeit gehabt, auf die Beschlussfassung der Gemeinschaft einzuwirken.

Der Kläger ist weiter der Ansicht, dass die Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig gewesen sei, weil entgegen der Teilungserklärung nicht die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten hätten.

Des Weiteren ist der Kläger der Ansicht, für die Anerkennung der Hausgeldabrechnungen fehle der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz.

Darüber hinaus ist der Kläger der Ansicht, dass in den Einzelabrechnungen zahlreiche Kostenarten entgegen der Teilungsordnung verteilt worden sein, nämlich nicht nach Miteigentumsanteilen. Diese Mängel wirkten sich im Ergebnis auf die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse aus.

Schließlich fehle es der Gesamtabrechnung an der rechnerischen Schlüssigkeit. Der Saldo zwischen dem Anfangsbestand der Bankkonten und dem Endbestand betrage 107.875,65 EUR. Der Saldo zwischen den Einnahmen und Ausgaben betrage 11.972,24 EUR.

Der Kläger beantragt:

Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft Teichstraße 39/41, Am Anger 2, 40822 Mettmann, aus der Eigentümerversammlung vom 16.12.2020 zu dem Tagesordnungspunkt „4 (a): Anerkennung der Hausgeld-Abrechnung 2019, Fälligkeit der Abrechnungsergebnisse zum 20.12.2020” wird für ungültig erklärt.

Die Beklagte wird verurteilt, die Hausgeldabrechnung der WEG Teichstraße 39/41, Am Anger 2, 40822 Mettmann vom 13.05.2020 für den Zeitraum 01.01.2019 bis 31.12.2019 im erforderlichen Umfang zu ergänzen und zu korrigieren, sodass die rechnerische Schlüssigkeit der Abrechnung hergestellt wird.

Die Beklagte beantragt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass für den Fall der fehlenden Beschlusskompetenz, welche sie sich hilfsweise zu eigen mache, die Beschlussfassung nichtig sei. Dann sei auch der weitere Klageantrag abweisungsreif.

Für den Beschluss über die Abrechnungsergebnisse habe eine Beschlusskompetenz bestanden. Die Versammlung sei auch wegen der Auslegungsregel des § 47 WEG beschlussfähig gewesen. Es habe auch kein Ladungsmangel vorgelegen, er habe keinen Anspruch darauf, dass die übrigen Wohnungseigentümer auch persönlich zur Versammlung erscheinen. Eine Beschränkung des Stimmrechts oder des Teilnahmerechts habe nicht vorgelegen. Weder seien die Wohnungseigentümer ausgeladen worden noch von der persönlichen Anwesenheit ausgeschlossen worden.

Die Beklagte behauptet, es lägen bestandskräftige Beschlüsse vor, wonach die Kostenposition in zulässiger Abweichung von der Gemeinschaftsordnung nicht nach dem Anteil der Miteigentumsanteile umzulegen seien. Im Übrigen seien die Abweichungen gering, sodass kein Rechtsschutzbedürfnis bestehe.

Der weitere Klageantrag sei abweisungsreif, weil der Kläger keine Entscheidung der Wohnungseigentümer über die notwendige Verwaltungsmaßnahme herbeizuführen gesucht habe.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

Die Beschlussanfechtungsklage ist begründet. Es liegt insoweit bereits ein formeller Beschlussfehler vor und die Beschlussfassung ist ohnehin teilweise nichtig. D...