AG Hamburg Urteil vom 27.11.2012 - 980a C 28/12 WEG

Tenor

1. Die auf der Eigentümerversammlung vom 17.4.2012 zum TOP 2 a (Jahresabrechnung 2011) und TOP 2 b (Entlastung der Verwaltung für die Jahre 2010 und 2011) gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 31 %, die Beklagten tragen 69 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten, die Beklagten können die Zwangsvollstreckung der Klägerin jeweils gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 14.932,85 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich gegen Beschlussfassungen der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.4.2012, und zwar im Hinblick auf die Jahresabrechnung des Jahres 2011, die Verwalterentlastung für die Jahre 2010 und 2011, die Entlastung des Beirates für 2011 und die Neubestellung der Verwaltung über den 31.12.2012 hinaus.

Grundlage der Beschlussfassung zum TOP 2 a über die Jahresabrechnung 2011 (Gesamt- und Einzelabrechnungen) ist die den einzelnen Wohnungseigentümer zugesandte Verwaltungsabrechnung vom 3.4.2012, Anlage K 3, auf die verwiesen wird. Im Beschlussprotokoll heißt es u.a. wörtlich: „Der Verwalter weist darauf hin, dass die Abrechnung noch nicht in vollem Umfang den Grundsätzen der BGH-Rechtsprechung entspricht.”

Der Antrag auf Genehmigung wurde bei einer Gegenstimme mehrheitlich angenommen. Weiterhin kam es zu Beschlussfassungen über die Entlastung der Verwaltung für die Jahre 2010 und 2011 jeweils mit einer Gegenstimme mehrheitlich und des Verwaltungsbeirates für 2011 (einstimmig).

Zum TOP 3 wurde die Neubestellung des Verwalters gemäß § 26 WEG beschlossen, wobei bei 3 Gegenstimmen der Beschlussantrag, die bislang tätige Verwaltung. Firma GEWOBA AG Wohnen und Bauen, Ballindamm 13, 20095 Hamburg, mit Wirkung vom 1.1.2013 bis 31.12.2017 erneut zu bestellen.

Die Klägerin vertritt den Standpunkt, die Beschlussfassungen widersprächen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

Im Hinblick auf die Jahresabrechnung seien die Darstellungen zur Instandhaltungsrücklage und zum Vermögensstatus intransparent. Gleiches gelte im Hinblick auf die Darstellung der Heizkosten. Insoweit sei insbesondere zu beanstanden, dass die Abrechnung die Kosten des ermittelten Jahresverbrauches ausweise und nicht die Kosten für den Brennstoffeinkauf, wie es erforderlich gewesen wäre. Auch die Darstellung „Kosten der Eigentümer” in der Abrechnung sei fehlerhaft. Es seien Forderungen in die Abrechnung aufgenommen worden, die gar nicht existieren würden. Insgesamt widerspreche die Darstellung der Abrechnung den von der Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs, aufgestellten Anforderungen.

Vor dem Hintergrund der fehlerhaften Abrechnung seien auch die Beschlüsse über die Entlastung der Verwaltung und des Beirates zu beanstanden. Dies gelte auch in Bezug auf die vorangegangene Abrechnung für das Jahr 2010. Bei der Durchführung der Fenstersanierung in der Wohnungseigentumsanlage in den Jahren 2009 bis 2011 sei es zu Fehlleistungen der Verwaltung gekommen. Der Verwaltung sei weiterhin vorzuwerfen, die Beschlusssammlung mangelhaft geführt und die erforderliche Abstimmung mit dem Beirat mangelhaft dokumentiert zu haben.

Vor dem Hintergrund der zahlreichen Fehlleistungen der Verwaltung sei der Beschluss über deren Neubestellung nicht zu akzeptieren und widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Klägerin beantragt,

wie erkannt.

Sie beantragt darüber hinaus,

die Beschlussfassung TOP 2 c über die Entlastung des Beirates für 2011 sowie zum TOP 3 über die Neubestellung der Verwaltung für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie verteidigen die angefochtenen Beschlussfassungen.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist teilweise begründet.

Die gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG fristgerecht erhobene und begründete Anfechtungsklage hat Erfolg, soweit sie sich gegen die Beschlussfassungen zur Jahresabrechnung 2011 und Verwalterentlastung für die Jahre 2010 und 2011 wendet.

Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies hat die WEG-Verwalterin im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.5.2011 selbst eingeräumt, ein entsprechender Hinweis befindet sich im Beschlussprotokoll. Auch unter Berücksichtigung von Schwierigkeiten, die bei der Anpassung des verwendeten EDV-Programms an die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderlich Art und Weise der Darstellung der Jahresabrechnung entstanden sind, ist es nach Auffassung des Gerichts unverständlich, aus welchem Grund die Verwaltung die erforderliche Anpassung nicht längst vorgenommen hat. Die maßgebliche BGH-Entscheidung datiert vom 4.12.2009 (V ZR 44/09, abgedruckt ...