AG Berlin-Schöneberg Urteil vom 16.02.2004 - 109 C 305/03 A

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird gestattet, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 75,00 EUR abzuwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Beklagte ist aufgrund Mietvertrages vom … Mieter einer … Quadratmeter großen in der … in … gelegenen Wohnung, deren Vermieter die Klägerin ist. Die monatlich zu zahlende Bruttokaltmiete betrug zuletzt … EUR. Mit Schreiben vom 26. Mai 2003 begehrte die Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete um … auf … ab dem 1. August 2003. Der Beklagte stimmte einer Erhöhung nicht zu. Der Eingangsbereich des Hauses ist mit Spiegeln und Stuck gestaltet, das Treppenhaus wird mit Jugendstilleuchten erhellt, die Treppen sind mit Kokoslaüfern belegt. 1995 sind die Versorgungsstränge und die Fassade erneuert worden. Die Wohnung verfügt über keinen Balkon.

Die Klägerin trägt vor, die Wohnung werde über eine verstärkte Elektrosteigeleitung versorgt, die über Fl-Schalter abgesichert sei. Sie behauptet, die Wohn- und Schlafräume seien gut belichtet und besonnt. Das Gebäude liege an einer besonders ruhigen Straße. Das Grundstück sei aufwendig gestaltet, da sich auf dem Hof zwischen den Grünanlagen gepflasterte Wege befänden. Darüber hinaus werde der Hof von Unterflurleuchten erhellt und sei mit Fahrradständern ausgestattet. Eine Sitzbank sei vorhanden. Sie meint, die Wohnung liege in bevorzugter Citylage. Sie meint die Merkmalgruppe 1 könne nicht negativ bewertet werden, da die Wohnung ohne Bad vermietet sei.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Bruttokaltmiete für die Wohnung … um … auf … ab dem 1. August 2003 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er behauptet die Küche sei ohne Herd und Spüle vermietet worden. Eine Warmwasserversorgung in der Küche bestehe nicht. Die Elektroinstallation habe er selbst unter Putz gelegt. Eine Waschmaschine sei weder in Bad noch Küche stellbar bzw. anschließbar. Die Wohnung sei schlecht belichtet und besonnt, da die Sonne hinter der Wohnung stehe. Er meint, die Merkmalgruppe 1 sei negativ zu bewerten, da sich im Bad/WC kein Handwaschbecken und keine Badewanne befinde, die Wände nicht verfließt seien und der Raum nicht beheizbar sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch gemäß § 558 BGB auf die begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung um … auf … bruttokalt monatlich. Ein ortsüblichen Vergleichsmiete in dieser Höhe hat die Klägerin nicht dargelegt. Diese errechnet sich nach dem Berliner Mietspiegel für 2003 gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB wie folgt:

Das Wohnhaus ist unstreitig in das Mietspiegelfeld I 1 einzuordnen. Dieses weist als Mittelwert 3,29 EUR/qm, als unteren Spannenwert 2,74 EUR/qm und als oberen Spannenwert 3,97 EUR/qm aus. Die Merkmalgruppe 1 kann negativ nicht berücksichtigt werden, da das Mietspiegelfeld bereits berücksichtigt, dass ein Bad nicht in der Wohnung ist. Die Merkmalgruppe 2 ist negativ. Der Beklagte trägt vor, dass zum Zeitpunkt der Übernahme der Wohnung weder Spüle noch Herd in der Küche vorhanden waren. Damit obliegt es der Klägerin darzulegen und ggfs. unter Beweis zu stellen, dass diese Küchenmöbel übergeben worden sind. Sie kann sich insoweit nicht auf einen fehlenden Vermerk im Mietvertrag berufen, da derartige Bemerkungen in der Regel dort nicht vorhanden sind. Sie kann die Behauptung des Beklagten auch nicht mit Nichtwissen bestreiten. Dies ist unzulässig, da es ihr als Vermieterin möglich ist aufgrund der Hausunterlagen und ggfs. durch Rücksprache mit dem Verkäufer der Wohnung sich Kenntnis über die Beschaffenheit der Wohnung zum Zeitpunkt der Vermietung an den Beklagten zu verschaffen. Das Gleiche gilt auch für die Versorgung mit Warmwasser. Die Klägerin hätte schon darlegen müssen, wie die Warmwasserversorgung der Küche aussehen soll. Sich als Beweis auf Augenschein zu beziehen kommt einer unzulässigen Ausforschung gleich. Die Merkmalgruppe 3 ist ebenfalls negativ zu bewerten. Soweit die Parteien eine gute bzw. schlechte Belichtung und Besonnung der Wohnung behaupten ist ihr Vortrag jeweils unsubstantiiert, da sie jeglichen Vortrag zur Größe der Fenster und Ausrichtung der Wohnung unterlassen. Allein die Tatsache, dass die Sonne zu keiner Zeit direkt in die Wohnung scheint bedeutet noch nicht, dass die Wohnung auch schlecht belichtet ist, insbesondere da sie im 5. Obergeschoss belegen ist und somit eine Verschattung durch Bäume wohl nicht gegeben ist. Dem wohnwerterhöhenden Merkmal der verstärkten Elektrosteigeleitung stehen die zwei wohnwertmindernde Merkmale gegenüber. Zwar ist eine Elektroinstallation überwiegend auf Putz nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen, da der...