AG Berlin-Charlottenburg Urteil vom 24.06.2016 - 73 C 17.16

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien sind die Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft … in …. Die Klägerin ist Eigentümerin der Teileigentumseinheiten Nr. 22 bis 27 im Dachgeschoss der Anlage. In der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung aus dem Jahre 2002, die der Gemeinschaft in rechtlicher Hinsicht zugrunde liegen, sind diese Einheiten der Klägerin als Teileigentum und unausgebauter Dachboden gekennzeichnet. In Nr. 6 c der Gemeinschaftsordnung ist dem jeweiligen Eigentümer dieser Einheiten jedoch das Recht eingeräumt, diese zu Wohnzwecken auszubauen und zu diesem Zweck auch in das Gemeinschaftseigentum einzugreifen. Dem Ausbauwilligen wird dort unter anderem die Verpflichtung auferlegt, nur unter Beachtung aller anerkannten Regeln der Baukunst zu bauen, alle Kosten einschließlich der Beseitigung von eventuellen Schäden zu tragen und alle öffentlich – rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Ferner enthält Nr. 6 c die folgende Klausel:

„Der jeweils Berechtigte ist ferner verpflichtet, dem Verwalter spätestens zwei Wochen vor Baubeginn eine vom Verwalter hinsichtlich der Art nach billigem Ermessen zu bestimmende Sicherheit im Umfang von 200.000,00 EUR für diejenigen Kosten zu stellen, die durch Schäden am Gemeinschaftseigentum unterhalb der Einsturzgefahr entstehen können, und zwar auch dadurch, dass die Maßnahme nicht vollendet wird und der ursprüngliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wieder hergestellt werden soll. Die erforderte Sicherheitsleistung kann in der Gestellung einer, die etwaigen Wiederherstellungskosten des Gebäudes bzw. Gebäudeteils, in dem die Baumaßnahme durchgeführt werden soll, abdeckenden gültigen Versicherung bestehen. Die Sicherheitsleistung ist spätestens 14 Tage vor Baubeginn einzureichen; ansonsten kann der Verwalter den Baubeginn untersagen.”

In Nr. 13 der Gemeinschaftsordnung befinden sich Bestimmungen betreffend die Wohnungseigentümerversammlung. Dort ist unter anderem festgelegt:

„Die Wohnungseigentümerversammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sind. Ein Wohnungseigentümer kann sich durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen.”

Sowie ferner:

„Jeder Wohungseigentümer ist berechtigt, sich (oder seinen Bevollmächtigten) durch einen Angehörigen der rechts- oder steuerberatenden Berufe begleiten zu lassen, dem aber kein Rederecht zusteht.”

Wegen der weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung dieser Gemeinschaft wird auf deren Ablichtung BI. 138 bis 171 d. A. verwiesen.

Die Klägerin hat entsprechend der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Ausbaubefugnis ihre Teileigentumseinheiten zu Wohnzwecken ausgebaut. Entsprechend der Verpflichtung in Ziffer 6 der Gemeinschaftsordnung hat die Klägerin vor Beginn der Bauarbeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Bankbürgschaft in Höhe von 200.000,00 EUR der … gestellt. Nach Abschluss der Ausbauarbeiten ist zwischen der Klägerin und den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft bzw. der Verwaltung streitig, ob es dadurch zu Schäden bzw. Mängeln am Gemeinschaftseigentum gekommen ist und gegebenenfalls in welchem Umfang.

Die Gemeinschaft hatte den Sachverständigen … beauftragt, für sie Mängel aufzulisten. Dieser erstellte unter dem 21. Oktober 2015 sein Privatgutachten und listete zahlreiche Mängel auf, deren Beseitigung nach seiner Kalkulation Kosten von voraussichtlich 144.334,33 EUR verursachen würden.

Daraufhin wurde auf der Eigentümerversammlung vom 24. November 2015 der folgende Beschluss gefasst:

„Herr … hat Mängel festgestellt (siehe sein Gutachten vom 21.10.2015 und weitere Ergänzungen hierzu vom 09.11.2015, als Anlage 2 – 5 der Einladung zur ETV beigefügt). Die durch ihn kalkulierten Mängelbeseitigungskosten betragen voraussichtlich 144.334,33 EUR.

Die Gemeinschaft sieht den Dachgeschossausbau zurzeit als nicht fertiggestellt an, insbesondere aufgrund des weder der Wohnungseigentümergemeinschaft noch den anwesenden Dachgeschosserwerbern vorliegenden Brandschutznachweises der Prüfingenieurin für Brandschutz … und der auflagenfreien Nutzungsfreigabe.

Die Gemeinschaft beschließt, unter der Bedingung, dass diese Unterlagen bei der Verwaltung vorliegen, eine Teilenthaftung der Bürgschaftsurkunde der … vom 20.06.2013 (über 200.000,00 EUR) in Höhe von 55.665,76 EUR. Die Verwaltung wird beauftragt, eine entsprechende Mitteilung über die Teilenthaftung an die … zu senden.”

Dieser Beschluss wurde gerichtlich nicht angefochten. Allerdings wurde die dort genannte Teilenthaftungserklärung nicht abgegeben, weil nach Auffassung zahlreicher Beklagter die Brandschutznachweise und die auflagenfreie Nutzungsfreigabe nicht vorgelegt wurden. Außerdem seien nach dem bestrittenen Vortr...