Abmahnung, gewerbliche Nutzung der gesamten Wohnung / Vorbemerkung

Grundsätzlich darf der Mieter die Wohnung nur zu den im Wohnraummietvertrag vereinbarten Zwecken nutzen – im Zweifel also nur zum Wohnen. Nutzt er die Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken, ist dies erlaubnisfrei möglich, wenn seine Tätigkeit keinerlei Außenwirkung entfaltet (z. B. Schriftsteller, Lektoren, Gutachter oder Lehrer, die in der Wohnung lediglich ihren Unterricht vorbereiten).^[1] Dies gilt nicht nur für die gesamte Wohnung, sondern auch für die gelegentliche Nutzung einzelner Räume.^[2]

Dazu hat sich der BGH wie folgt geäußert:

• Der Vermieter kann nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt.^[3]
• Unter den Begriff des "Wohnens" fallen nur solche beruflichen Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Übt der Mieter geschäftliche Aktivitäten in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen aus, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter diese nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. Eine Erlaubnispflicht des Vermieters kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.^[4]

Hat die Tätigkeit anfangs keinerlei Außenwirkung entfaltet und war erlaubnisfrei, nimmt sie aber im weiteren Verlauf zu (z. B. werden Mitarbeiter eingestellt oder es kommt zu regelmäßigem Publikumsverkehr), entfällt die Duldungspflicht des Vermieters.^[5]

Übt der Mieter eine erlaubnispflichtige (frei-)berufliche oder gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters aus, ist vor Ausspruch der Kündigung abzumahnen. Setzt er sein vertragswidriges Verhalten trotz Abmahnung weiterhin fort, ist der Vermieter zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt.^[6]