Allein der Umstand, dass ein Mieter beispielsweise unter dem Messie-Syndrom leidet, berechtigt nicht zur Kündigung. Tritt aber eine Beschädigung bzw. eine hinreichende Gefährdung der Wohnräume ein (z. B. Gestank), stellt dies ein Kündigungsgrund dar.[1] Eine Grenze ist auch dann erreicht, wenn es zu Schimmelbildung in der Wohnung kommt.
Liegen Anhaltspunkte dafür vor, dass die Wohnung aufgrund des Grads der Vermüllung zu verwahrlosen droht, kann das Mietverhältnis nicht sofort außerordentlich gekündigt werden. Der Mieter muss zunächst abgemahnt werden. Ihm muss des Weiteren eine Frist zur Beseitigung des Mülls und der Instandsetzung der Wohnung gesetzt werden.
Musterschreiben: Abmahnung wegen Verwahrlosung der Wohnung
Herr/Frau/Firma
_______________ (Name des Mieters)
_______________ (Anschrift)
_______________
Mietverhältnis _________
Hier: Aufforderung zur Beseitigung von Dekorationsgegenständen und Möbeln im Bereich der Wohnungstür
Sehr geehrte Frau _____ / Sehr geehrter Herr _____,
anlässlich meines Besuchs am _______ musste bedauerlicherweise festgestellt werden, dass Sie die Ihnen überlassenen Mieträume verwahrlosen lassen, indem Sie darin Unrat, Müll und sonstige unbrauchbare und wertlose Gegenstände, Kartons mit abgelaufenen Lebensmitteln, aber insbesondere offen herumstehende gammlige, verschimmelte und verdorbene Lebensmittel sowie Essenreste lagern und die gesamte Wohnung damit vollgestellt haben. Es wurde weiter festgestellt, dass die Toilette nicht mehr nutzbar und vollkommen verdreckt ist, ebenso wie die Küche. Die gesamte Wohnung strahlt einen bestialischen und beißenden Geruch aus.
Durch dieses Verhalten verstoßen Sie in erheblichem Maße gegen Ihre Verpflichtungen als Mieter; sie stören den Hausfrieden und gefährden wegen der von der derzeitigen Nutzung ausgehenden gravierenden Gefahr eines Ungezieferbefalls die Gesundheit aller Hausbewohner, weshalb ich Sie auffordern muss, dies künftig zu unterlassen und den gesamten Unrat und Müll bis spätestens _______ aus der Wohnung zu entfernen und diese ordentlich zu reinigen.
Zudem werden Sie hiermit aufgefordert, künftig Ihre sich aus den mietvertraglichen Vereinbarungen ergebenden Verpflichtungen korrekt zu erfüllen.
Kommen Sie dieser Aufforderung nicht nach und lassen Sie die Wohnung weiter verwahrlosen, müssen Sie weitere Konsequenzen für das bestehende Mietverhältnis, insbesondere dessen außerordentliche fristlose Kündigung befürchten. Zudem müssen Sie die gerichtliche Durchsetzung der mir zustehenden Unterlassungsansprüche befürchten.
Mit freundlichen Grüßen
Vermieter
Vermüllt der Mieter nach der Abmahnung das Mietobjekt weiterhin – unerheblich, ob Wohnung oder Geschäftsraum –, kann ihm außerordentlich fristlos gekündigt werden.[2]
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