Mit Verkündung des Abberufungsbeschlusses bzw. der Rechtskraft des Abberufungsurteils verliert der Verwalter seine organschaftliche Stellung. Er ist nicht mehr zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befugt und auch nicht mehr zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung. Ihm stehen keinerlei Befugnisse mehr zu.[1] Wird der Abberufungsbeschluss hingegen rechtskräftig für ungültig erklärt, was allerdings – wenn überhaupt – nur selten der Fall sein wird, gilt der Verwalter als von Anfang an nicht abberufen.[2] Hatten die Wohnungseigentümer zwischenzeitlich einen anderen Verwalter bestellt, ist dessen Bestellung von Anfang an nichtig. Selbstverständlich behält er seinen Vergütungsanspruch, muss also erhaltene Honorare nicht zurückerstatten.
7.1 Pflicht zur Abrechnung
Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung ist seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr eine solche des Verwalters, sondern eine der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[1] Da der Verwalter insoweit nach wie vor gesetzlich ausdrücklich als Verpflichteter bezeichnet wird, handelt es sich um eine Organpflicht. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht spätestens am 1.1. des Folgejahres; ob sie bereits am 31.12. des abgelaufenen Kalenderjahres entsteht, ist nicht geklärt und umstritten.[2]
Ungeachtet der Beantwortung dieser Frage, ist der Vorverwalter, dessen Amtszeit mit Ablauf des 31.12. endet, just an diesem Tag noch nicht in der Lage, die Abrechnung zu erstellen, da allein die Energieverbrauchskosten noch nicht feststehen. Er ist demnach weder faktisch noch rechtlich in der Lage, die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen. Ist er jedenfalls am 1.1. des Folgejahres nicht mehr im Amt, wird überwiegend angenommen, er müsse, ja könne aus Rechtsgründen nicht mehr zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet sein, vielmehr treffe diese Pflicht nun den Nachfolgeverwalter.[3]
Berechnungsbeispiele
Abberufung am 20.1.2022
Wird der Verwalter aufgrund entsprechenden Beschlusses am 20.1.2022 von seinem Amt abberufen, ist er verpflichtet, die Jahresabrechnung für die Wirtschaftsperiode 2021 zu erstellen. Zwar dürfte die Erstellung der Jahresabrechnung mangels Vorliegen der Daten des Abrechnungsdienstleisters noch nicht fällig sein. Allerdings regelt die Bestimmung des § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG, dass der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahrs zur Erstellung der Abrechnung verpflichtet ist. Entsprechende Grundsätze gelten bezüglich der Verpflichtung des Verwalters zur Erstellung des Vermögensberichts nach § 28 Abs. 4 WEG. Auch dessen Erstellung schuldet derjenige Verwalter, der am 1. Januar des Folgejahrs Verwalter ist.
Abberufung zum 31.12.2021
Die Wohnungseigentümer berufen den Verwalter in der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.12.2021 zum 31.12.2021 von seinem Amt ab.
Bislang ist höchstrichterlich nicht geklärt, ob auch derjenige Verwalter, der zum Ende des Kalenderjahrs aus dem Amt scheidet, verpflichtet ist, die Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr – und nunmehr den Vermögensbericht – zu erstellen.[4] Auch das WEMoG hat diesbezüglich keine Klarheit geschaffen.
Für die Abrechnungspflicht des zum Jahreswechsel ausgeschiedenen Verwalters spricht, dass die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben können, dass der Verwalter, der in einem Kalenderjahr die Verwaltung geführt hat, für dieses Kalenderjahr auch die Jahresabrechnung aufstellt. Der Verwalter, der die Verwaltung geführt hat, muss den Wohnungseigentümern dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst hat.[5] Die Jahresabrechnung könnte zugleich den umfassenden Rechenschaftsbericht des Verwalters über seine wirtschaftliche Tätigkeit darstellen.
Für die Abrechnung durch den Nachfolgeverwalter spricht, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahrs entsteht. Da die Abrechnung in der Amtszeit des neuen Verwalters aufzustellen ist, könnte dies dessen Aufgabe sein. Dafür ist es nicht erforderlich, dass er die Verwaltung geführt hat.
Die Jahresabrechnung kann durch einen Dritten erstellt werden.[6] Das ist regelmäßig der Fall, wenn es um die Abrechnung des Kalenderjahrs geht, in dessen Verlauf der Verwalter ausscheidet. Diese schuldet, da die Jahresabrechnung erst nach Ablauf des Kalenderjahrs zu erstellen ist, stets der neue Verwalter. Er ist dazu auch in der Lage. Der bisherige Verwalter muss mit Beendigung seiner Tätigkeit die Verwaltungsunterlagen an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer herausgeben.[7] Der neue Verwalter kann diese Unterlagen auswerten und das Ergebnis der Auswertung in der Jahresabrechnung geordnet darstellen. Nichts anderes gilt im Übrigen bezüglich der Erstellung des Vermögensberichts.
Tipp: Stets Gemeinschaftsordnung und Verwaltervertrag prüfen
Welcher Verwalter die Jahresabrechnung zu welchem Zeitpunkt zu erstellen hat, kann grun...
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