Makler muss nicht steuerlich beraten

Hintergrund: Verkäufer kennt Spekulationsfrist nicht

Die Verkäuferin eines Mietshauses, eine Privatperson, verlangt von einer Immobilienmaklerin Schadensersatz.

Die Verkäuferin hatte das Anwesen mit acht vermieteten Wohnungen Anfang 2004 für 170.000 Euro gekauft. Im Mai 2013 beauftragte sie die Maklerin, einen Käufer für das Anwesen zu finden. Durch die Vermittlung der Maklerin wurde das Anwesen noch im Juli 2013 für 295.000 Euro verkauft.

Da der Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist gemäß § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfolgt ist, erhob das Finanzamt auf den Veräußerungsgewinn insgesamt rund 48.000 Euro Einkommensteuer, Kirchensteuer und Solidaritätszuschlag.

Die Verkäuferin meint, die Maklerin hätte sie vor Abschluss des Kaufvertrages darauf hinweisen müssen, dass ein innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb des Anwesens bei seiner Veräußerung erzielter Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig sei. Sie verlangt wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Maklervertrag Schadensersatz in Höhe der gezahlten Steuern.

Entscheidung: Keine Aufklärungspflicht des Maklers

Die Maklerin muss keinen Schadensersatz zahlen, denn sie war nicht verpflichtet, die Verkäuferin auf die Spekulationsfrist hinzuweisen.

Aus einem Maklervertrag können sich allerdings bestimmte Aufklärungs- und Beratungspflichten ergeben. Der Makler muss seinen Auftraggeber nicht nur über das aufklären, was unerlässlich ist, um diesen vor Schaden zu bewahren sondern auch über alle ihm bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Wie weit diese Unterrichtungspflicht im Einzelnen reicht, hängt von den Umständen des jeweiligen Falles ab.

Unter Beachtung dieser Grundsätze trifft einen Makler - sofern nichts anderes vereinbart ist - keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fragen im Zusammenhang mit dem vermittelten Vertrag zu prüfen und den Auftraggeber über die steuerlichen Aspekte des Geschäfts aufzuklären. Makler sind zwar gemäß § 4 Nr. 5 StBerG berechtigt, zu einschlägigen steuerlichen Fragen Auskünfte zu geben und zu beraten. Sie sind dazu aber gegenüber dem Auftraggeber nach dem Maklervertrag grundsätzlich nicht verpflichtet.

Etwas anderes gilt ausnahmsweise etwa dann, wenn sich der Makler hinsichtlich bestimmter Steuerfragen als Fachmann geriert. Erweckt er dadurch beim Auftraggeber ein berechtigtes Vertrauen, dass für ihn in dieser Hinsicht unvorteilhafte Vertragsgestaltungen vermieden werden, muss er sich an diesem Eindruck festhalten lassen.

Gewisse Beratungspflichten zu rechtlichen und steuerlichen Standardfragen auf einem bestimmten Gebiet können sich für den Makler im Einzelfall auch daraus ergeben, dass er sich – beispielsweise in seiner Werbung – einer langjährigen Tätigkeit und Erfahrung auf diesem Gebiet berühmt.

Außerdem muss der Makler den Auftraggeber dann, wenn dieser hinsichtlich vertragsrelevanter Umstände erkennbar rechtlicher Belehrung bedarf, anraten, insoweit fachmännischen Rat einzuholen. Gesteigerte Beratungs- und Aufklärungspflichten bestehen für den Makler schließlich dann, wenn er den Auftraggeber zu einem riskanten Vorgehen veranlasst oder ihn sonst zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsschluss verleitet.

All diese Ausnahmefälle liegen hier nicht vor.

Insbesondere musste die Maklerin nicht deshalb auf die Spekulationsfrist hinweisen, weil es sich um eine von der Auftraggeberin nicht eigengenutzte Immobilie handelte. Das reicht für sich gesehen nicht aus, um eine Aufklärungspflicht anzunehmen.

Ebenso begründet der Umstand, dass die Verkäuferin eine Privatperson ist, keine gesteigerte Beratungspflicht des Maklers.

(BGH, Urteil v. 12.7.2018, I ZR 152/17)