Mit Auflassung ist die Einigung über den Eigentumswechsel eines Grundstücks zwischen veräußernden und erwerbenden Person gemeint.[1] Diese Einigung darf nicht verwechselt werden mit der Einigung im Kaufvertrag, sog. Abstraktionsprinzip im deutschen Zivilrecht.
Voraussetzungen für Grundstücksübertragung
Der Verkäufer V verkauft in einem notariellen Kaufvertrag K ein Grundstück. Im selben Notartermin einigen sich beide darüber, dass das Eigentum an dem Grundstück von V an K übergehen soll. Nur diese Einigung wird Auflassung genannt. Weitere Voraussetzung für den Eigentumswechsel am Grundstück ist die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.[2]
§ 925 Abs. 2 BGB legt fest, dass eine Auflassung nicht bedingt oder befristet erklärt werden kann. Demgegenüber darf die Einigung über den Eigentumswechsel bei beweglichen Gegenständen mit einer Bedingung oder Befristung verbunden werden, wie dies in der Praxis z. B. bei der Vereinbarung eines Eigentumsvorbehalts üblich ist. Das Verbot, eine Auflassung bedingt zu erklären, soll der Rechtsklarheit dienen, und sicherstellen, dass das Eigentum an einem Grundstück eindeutig bestimmt werden kann. Für die Praxis hat diese Regelung weitreichende Folgen. Denn der Verkäufer kann nicht, wie bei beweglichen Sachen, den Eigentumserwerb des Käufers davon abhängig machen, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt wird (sog. Eigentumsvorbehalt). Deshalb wird bei Grundstücksgeschäften zumeist auf das Sicherungsinstrument der Vormerkung nach § 883 BGB zurückgegriffen. Danach wird zugunsten der kaufenden Partei im Grundbuch eine Vormerkung eingetragen. Damit wird sichergestellt, dass zwischenzeitliche Verfügungen der verkaufenden Partei über das Grundstück (diese ist noch Eigentümerin) im Verhältnis zur kaufenden Partei keine Wirkung entfalten. Die kaufenden Parteien können mit dieser Sicherung im Rücken den Kaufpreis für das Grundstück bezahlen, ohne Gefahr zu laufen, dass das Grundstück von einer anderen Person "weggeschnappt" wird.
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