Vertragliche Kaufpreisaufteilung

Leitsatz

Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude ist der Berechnung der AfA auf das Gebäude zu Grunde zu legen, sofern sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen das FG auf der Grundlage einer Gesamtwürdigung von den das Grundstück und das Gebäude betreffenden Einzelumständen nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

Normenkette

§ 7 Abs. 1 EStG, § 41 Abs. 2, § 42 AO

Sachverhalt

Der Kläger erwarb zwei Eigentumswohnungen. Das Gebäude befand sich auf einem parkartigen Grundstück. Im Vertrag vereinbarte er mit dem Verkäufer, dass der einheitliche Kaufpreis zu 60,24 % auf das Gebäude entfallen sollte. Der Kaufpreisanteil für Grund und Boden lag danach unter dem aktuellen Bodenrichtwert. In den folgenden Jahren fiel der Bodenrichtwert. Das FA legte die vertragliche Aufteilung nicht zugrunde, sondern ging von einem Gebäudewertanteil von 35 % aus. Im Einspruchsverfahren ermittelte der Bausachverständige des FA einen Gebäudewertanteil von 24 % und 23 %. Das FG (FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.2.2014, 5 K 5012/12, Haufe-Index 7215056) hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Die vereinbarte Aufteilung sei zugrunde zu legen; unerheblich sei, dass dadurch der Bodenrichtwert unterschritten werde, denn dieser sei nachträglich signifikant gefallen.

Entscheidung

Die Revision des FA führte zur Aufhebung der Vorentscheidung und Zurückverweisung an das FG. Der BFH hat die bisherigen Grundsätze der Rechtsprechung bestätigt, die auch das FG zugrunde gelegt hatte. Die Tatsachen- und Beweiswürdigung des FG war aber rechtsfehlerhaft. Zwischen den Zeilen liegt der Entscheidung des BFH wohl folgender Satz zugrunde: Gegen die Richtigkeit einer vertraglichen Kaufpreisaufteilung spricht, wenn der auf Grund und Boden entfallende Kaufpreisanteil den aktuellen Bodenrichtwert (erheblich) unterschreitet. Mit diesem Leitsatz könnte wohl auch das BMF leben. Das FG hatte dies nicht beachtet. Der Hinweis auf den später gefallenen Bodenrichtwert erklärt die Abweichung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht. Das FG muss deshalb den Einzelfall noch einmal prüfen.

Hinweis

Die Besprechungsentscheidung betrifft ein einigermaßen "heißes Eisen". Die Finanzverwaltung einschließlich des beigetretenen BMF hatte mit großem argumentativem Aufwand und einem sehr passenden Fall zum Sturm auf eine aus ihrer Sicht missliebige Rechtsprechung geblasen, allerdings ohne Erfolg. Der BFH hat den Angriff pariert, seine bisherige Rechtsprechung ohne Abstriche bestätigt und fortgeführt. Im Streitfall ist das letzte Wort allerdings noch nicht gesprochen. Und zwischen den Zeilen entdeckt man dann doch noch eine kleine Neuigkeit.

1. Nur der auf das Gebäude als abnutzbares Wirtschaftsgut entfallende Anteil der Anschaffungskosten geht in die Bemessungsgrundlage der AfA ein. Haben die Vertragspartner einen einheitlichen Kaufpreis für das Gebäude und den Grund und Boden vereinbart, muss dieser für die Besteuerung aufgeteilt werden.

2. Haben die Parteien eine Aufteilung des einheitlichen Kaufpreises im Kaufvertrag "vereinbart", so ist sie der Besteuerung grundsätzlich zugrunde zu legen, wenn es sich um einen Vertrag unter fremden Dritten handelt (Grundsatz, ständige Rechtsprechung).

a) Das gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Aufteilung nur zum Schein vereinbart worden ist oder dass ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt.

b) Zum andern dürfen die Finanzbehörden und die Finanzgerichte die vertraglichen Vereinbarungen nicht einfach ungeprüft der Besteuerung zugrunde legen, sondern sie müssen ihre Angemessenheit verifizieren und die Besteuerungsgrundlagen selbst ermitteln, denn darüber kann vertraglich nicht verfügt werden.

3. Im Spannungsverhältnis zwischen der grundsätzlich auch steuerlich beachtlichen vertraglichen Aufteilung und deren notwendiger Überprüfung zieht die Rechtsprechung die Grenze beim Vorliegen "nennenswerter Zweifel". Das FG muss anhand von Tatsachen prüfen, ob die vereinbarte Aufteilung in dieser Weise zweifelhaft ist. Ein Anhaltspunkt für die Richtigkeit der Aufteilung ist der sog. Bodenrichtwert.

4.Die Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises setzt eine Bewertung der einzelnen Kaufgegenstände voraus. Die Bewertung ist, woran der IX. Senat keinen Zweifel lässt, Tatsachenfeststellung. Der Wert einer Sache kann (idealiter) festgestellt werden, auch wenn dies im Einzelfall mit Unsicherheiten verbunden ist. Die Voraussetzungen für eine Schätzung liegen deshalb regelmäßig nicht vor. Die Finanzverwaltung sieht dies anders.

a) Bei der Bewertung muss das FG alle wertbestimmenden Tatsachen berücksichtigen (§ 96 Abs. 1 Satz 1 FGO). Spricht ein Umstand (hier: Bodenrichtwert) gegen die Richtigkeit der vereinbarten Kaufpreisaufteilung, muss das FG, wenn es der vereinbarten Aufteilung dennoch folgen will, anhand von (anderen) Tatsa...