FG Berlin-Brandenburg 5 K 5012/12
 

Entscheidungsstichwort (Thema)

Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück in Grundstücks- und Gebäudeanteil

 

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei Erwerb eines bebauten Grundstücks richtet sich die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstücks- und Gebäudeanteil grundsätzlich nach der Kaufpreisaufteilung der Vertragsparteien, es sei denn, es liegen die Voraussetzungen für die Annahme eines Scheingeschäfts oder eines Gestaltungsmissbrauchs vor oder es bestehen „nennenswerte Zweifel” an der vertraglich vereinbarten Aufteilung. In diesen Fällen ist das FA gem. § 162 AO zur Schätzung befugt.

2. Eine Einigung der Vertragsparteien ist immer dann zu berücksichtigen, wenn es sich um eine „von wechselseitigen Interessen getragene Vereinbarung” handelt.

3. Zweifel an der Aufteilung der Vertragsparteien können nicht allein deshalb bejaht werden, weil bei der vertraglich vereinbarten Aufteilung der auf den Grund und Boden entfallende Wertanteil geringer als der amtliche Bodenrichtwert ist.

 

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7, § 7 Abs. 4 Nr. 2

 

Nachgehend

BFH (Urteil vom 16.09.2015; Aktenzeichen IX R 12/14)

 

Tenor

Unter Änderung der Bescheide vom 19.10.2006 und vom 25.09.2009, beide in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13.12.2011, wird die Einkommensteuer 2001 und 2002 unter Berücksichtigung einer AfA für das Gebäude C.-straße in Höhe von 3.210,05 EUR (2001) und 6.421,14 EUR (2002) neu festgesetzt. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu erstattenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

 

Tatbestand

Der Kläger erwarb mit Kaufvertrag vom 27.11.2000 zwei Eigentumswohnungen im Obergeschoss des Hauses C.-straße in D.. Nach § 3 des notariellen Vertrages betrug der Kaufpreis pro verkaufter Wohnung 498.000 DM, insgesamt 996.000 DM. Hierauf entfielen auf jede Wohnungseinheit/Gebäude 300.000 DM und auf den Grund und Boden 198.000 DM. Dies entspricht einer Kaufpreisverteilung von 60,24 % auf das Gebäude und 39,76 % auf den Grund und Boden. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgte nach § 4 des Vertrages zum Ersten des Monats, der dem Monat der gesamten Kaufpreiszahlung nachfolgt oder mit diesem zusammenfällt. Der Kaufpreis wurde am 8.6.2001 gezahlt.

Die Kläger erklärten Verluste aus Vermietung und Verpachtung unter Berücksichtigung einer AfA auf den Gebäudeanschaffungswert von 627.831,65 DM (60,24 % von Gesamt-Anschaffungskosten über 1.042.387 DM). Der Beklagte setzte die Einkommensteuer davon abweichend unter Zugrundelegung eines Gebäudewerts von 35 % fest. Im Rahmen des Einspruchsverfahrens ließ der Beklagte eine Kaufpreisaufteilung im qualifizierten Sachwertverfahren auf den 27.11.2000 durch einen Bausachverständigen durchführen. Der Bausachverständige stellte für die beiden Eigentumswohnungen Nr. 3 und Nr. 4 einen Gebäudewertanteil i.H.v. 24 % und 23 % fest. Für 2001 ergab sich hieraus eine AfA für sechs Monate von 2.451 DM und für 2002 von 2.506 EUR. Der Beklagte wies die Kläger hierauf sowie auf die drohende Verböserung hin. Da die Kläger hierauf nicht reagierten, setzte der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 13.12.2011 die Einkommensteuer 2001 und 2002 entsprechend erhöht fest.

Zur Begründung ihrer Klage machen die Kläger geltend, der Beklagte habe zu Unrecht eine Aufteilung nach dem Sachwertverfahren unter Einbeziehung eines Bodenrichtwerts i.H.v. 2.000,00 DM/m² vorgenommen. Da im Kaufvertrag eine Aufteilung ausdrücklich erfolgt sei, sei diese zu Grunde zu legen. Ausgehend von einem Gebäudeanteil von 60,24 % ergebe sich für 2001 ein Abschreibungsbetrag von insgesamt 3.745,06 EUR und für 2002 von 6.420,10 EUR. Die Richtigkeit der vertraglich vereinbarten Aufteilung werde zudem durch die gutachterliche Stellungnahme des Diplom-Ingenieurs E. vom 14.2.2012 belegt. Daraus gehe hervor, dass angesichts der allgemeinen Marktlage, der Nachbarschaftsbebauung sowie weiterer wertbeeinflussender Merkmale des Grundstücks ein Abschlag vom Bodenrichtwert per 1.1.2002 i.H.v. 15 % gerechtfertigt und angemessen sei.

Die Kläger haben schriftsätzlich sinngemäß beantragt,

unter Änderung der Bescheide vom 19.10.2006 und vom 25.09.2009, beide in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13.12.2011, die Einkommensteuer 2001 und 2002 unter Berücksichtigung einer AfA für das Gebäude C.-straße von 3.745,06 EUR (2001) und 6.421,14 EUR (2002) neu festzusetzen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, die Ausführungen des Herrn E. seien derart allgemein und unverbindlich gehalten, dass sie keine Abweichung von den von dem Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerten rechtfertigten, zumal die genannten Kriterien bei Ermittlung der Bodenrichtwerte berücksichtigt würden. Den Klägern sei im Übrigen mit Schreiben vom 13.6.2...

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