4.4.1 Zeitliche Befristung
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist in zwei Richtungen befristet: Zum einen werden nur solche Investitionen begünstigt, für die ein Bauantrag zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 bzw. zwischen dem 1.1.2023 und 31.12.2026 (für Wohungen, die die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeist-Klasse nachweislich erfüllen), gestellt wird[1] Zum anderen ist die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 und in den Fällen des § 4a EStG letztmalig für Wirtschaftsjahre möglich, die vor dem 1.1.2027 enden (Förderzeitraum).[2] Die Festlegung des Förderzeitraums erfolgte ausweislich der Gesetzesbegründung[3] ausschließlich deshalb, weil die Gesetzesmaßnahme fünf Jahre nach Inkrafttreten evaluiert werden soll. Die Bundesregierung will dabei die Wirkungen des Gesetzes insbesondere unter Einbeziehung der Fallzahlen überprüfen. Im Ergebnis folgt aus der Begrenzung der Sonderabschreibung auf einen festen Förderzeitraum aber auch, dass die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ab dem Veranlagungszeitraum 2027 bzw. für nach dem 31.12.2026 endende Wirtschaftsjahre auch dann nicht mehr in Anspruch genommen werden kann, wenn der vorgesehene Begünstigungszeitraum (Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und die folgenden drei Jahre) noch nicht abgelaufen ist.[4]
4.4.2 Herstellungskostenobergrenze
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist dann nicht zu gewähren, wenn die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten
- bei Wohnungen, die auf Grund eines nach dem 31.12.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, mehr als 3.000 EUR je qm Wohnfläche bzw.
- bei Wohnungen, die auf Grund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, mehr als 4.000 EUR je qm Wohnfläche
betragen. Mit dieser Begrenzung soll die Anschaffung oder Herstellung hochpreisigen Mietwohnraums vermieden werden. Ziel der Förderung ist es, Investoren zum Bau von Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment zu bewegen.[1]
Für die Prüfung der Baukostenobergrenze müssen die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die gesamte Fläche, für die diese Kosten aufgewendet wurden, verteilt werden. Die dabei zugrunde zulegende Fläche ist bei der Anschaffung oder Herstellung eines neuen Gebäudes die Nutzfläche des gesamten Gebäudes, bei Aufstockungen, Aus-, Um-, An- oder Aufbauten die durch die Baumaßnahme insgesamt neu geschaffene Nutzfläche und bei der Anschaffung oder Herstellung einer Eigentumswohnung die den Eigentumsrechten entsprechende Nutzfläche des erworbenen Anteils.[2]
4.4.3 Bindungszeitraum
Nach § 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG muss die begünstigte Wohnung mindestens zehn Jahre nach der Anschaffung oder Herstellung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.
Ein Gebäude dient auch dann der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken, soweit es zwar vorübergehend leer steht, aber zur entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken bereitgehalten wird.[1] Für den Fall, dass für die Überlassung des Gebäudes weniger als 50 % (bis 31.12.2020: 66 %) der ortsüblichen Marktmiete gezahlt wird, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.[2] In einem solchen Fall ist auch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG im gleichen Verhältnis aufzuteilen und nur in Höhe des auf die entgeltliche Nutzungsüberlassung ebntfallenden Anteils abzugsfähig.[3]
Keine entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn die Wohnung zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt wird (§ 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG). Das ist z. B. der Fall bei der Vermietung von Ferienwohnungen bzw. der vorübergehenden Beherbergung in Hotels oder Boardinghouses. Anhaltspunkt für eine nicht Wohnzweckend dienende, vorübergegehende Beherbergung kann z. B. die Bereitstellung oder das Angebot von Serviceleistungen (z. B. Wäscheservice oder Mahlzeiten) sein.[4]
4.4.4 Bemessungsgrundlage
Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen wird auf
- maximal 2.000 EUR je qm Wohnfläche für Wohnungen, die auf Grund eines nach dem 31.12.2018 und vor dem 1.1.2022 bzw.
- maximal 2.500 EUR je qm Wohnfläche für Wohnungen, die auf Grund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027
gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, begrenzt.[1] Für den Fall, dass die die Anschaffungs- oder Herstellungskosten darun...
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