Lineare Abschreibung/Sonder... / 2.11 Höhe der Sonderabschreibung und lineare Gebäude-AfA: Einhaltung der Nutzungsvoraussetzung

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG beträgt jährlich bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage einer begünstigten Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und in den darauffolgenden 3 Jahren.

Es handelt sich dabei um eine Jahresabschreibung. Sie wird daher ohne zeitanteilige Aufteilung für jedes Jahr des Begünstigungszeitraumes vorgenommen.

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann mit "bis zu" 5 % der Bemessungsgrundlage geltend gemacht werden. Es besteht somit eine Wahlmöglichkeit für den Steuerpflichtigen, jährlich auch weniger als 5 % Sonderabschreibung in Anspruch zu nehmen. Ein nicht ausgeschöpfter Anteil des Sonderabschreibungsvolumens erhöht den nach § 7a Abs. 9 EStG verbleibenden Restwert, der über die Restnutzungsdauer ab dem 4. Jahr nach dem Jahr der Fertigstellung linear abgeschrieben wird. Ein darüber hinaus gehendes individuelles Verteilen des Sonderabschreibungsvolumens in Höhe von insgesamt 20 % innerhalb des 4-jährigen Begünstigungszeitraums ist nicht zulässig.

 
Hinweis

Vornahme der Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

Die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG ist in jedem Fall in der gesetzlich vorgesehenen Höhe vorzunehmen.[1] Die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG wird entsprechend der für diese Regelung vorgesehenen Bemessungsgrundlage ermittelt, d. h. maßgebend sind – unabhängig von der Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung nach § 7b EStG – die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der begünstigten Wohnung. Eine Begrenzung auf den Förderhöchstbetrag je m² Wohnfläche erfolgt für die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG nicht.

Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums des § 7b EStG von 4 Jahren bemisst sich die weitere reguläre AfA nach § 7b Abs. 9 EStG. Danach ermittelt sich die weitere Abschreibung bei Gebäuden nach dem Restwert nach Ablauf des Begünstigungszeitraums und dem nach § 7 Abs. 4 EStG unter Berücksichtigung der rechnerischen Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz. Die Begrenzung des Förderzeitraums führt nicht zu einer Verkürzung des Begünstigungszeitraums.

 
Praxis-Beispiel

Sonderabschreibung und lineare AfA (Fortsetzung des Beispiels aus Tz. 2.9.2)

 
  1. Jahr (in EUR) 2. Jahr (in EUR) 3. Jahr (in EUR) 4. Jahr (in EUR) 5. Jahr (in EUR)
Sonderabschreibung nach § 7b EStG i. H. v. 5 % (Bemessungsgrundlage von 646.000 EUR) 32.300 32.300 32.300 32.300 0

Reguläre AfA

1. bis 4. Jahr: Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG (Bemessungsgrundlage von 807.500 EUR)

Ab 5. Jahr: Restwert-AfA
16.150* 16.150 16.150 16.150 13.342
Insgesamt 48.450 48.450 48.450 48.450 13.342

* Hinweis: Bei Fertigstellung nach dem 31.1. wäre eine zeitanteilige Kürzung der linearen AfA im Jahr der Fertigstellung erforderlich.

Bei vollständiger Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG und bei regulärer linearer AfA nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt der Restwert:

807.500 EUR – (4 × 48.450 EUR) = 613.700 EUR.

Die Restwert-AfA gem. § 7 Abs. 9 EStG beträgt ab dem 5. Jahr bei einer Restnutzungsdauer von 46 Jahren 13.342 EUR.

Hinweis: bei Fertigstellung nach dem 31. Januar wäre eine zeitanteilige Kürzung der linearen AfA im Jahr der Fertigstellung erforderlich.

Abwandlung: Fertigstellung im Jahr 2026

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann nur für 1 Jahr i. H. v.  32.300 EUR in Anspruch genommen werden. Bis zum Ende des 4-jährigen Begünstigungszeitraums, d. h. in den Jahren 2027 bis 2029 wird die lineare AfA unverändert mit 16.150 EUR berücksichtigt.

Ab dem 5. Jahr, dem Jahr 2030, erfolgt die AfA dann verteilt über die Restnutzungsdauer.

Der Restwert beträgt:

807.500 EUR – 32.300 – (4 × 16.150 EUR) = 710.600 EUR.

Die AfA beträgt ab dem 5. Jahr bei einer Restnutzungsdauer von 46 Jahren 15.448 EUR.

 
Hinweis

Kumulierung mit anderen Sonderabschreibungen und erhöhten Absetzungen

Liegen für die Anschaffung oder Herstellung einer Mietwohnung sowohl die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG als auch für die Inanspruchnahme der erhöhten Absetzungen nach den §§ 7h, 7i EStG vor, dürfen nach dem Kumulationsverbot gem. § 7a Abs. 5 EStG die erhöhten Absetzungen nach den §§ 7h, 7i EStG oder die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nur aufgrund einer dieser Vorschriften in Anspruch genommen werden. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass die erhöhten Absetzungen nach den §§ 7h und 7i EStG an die Stelle der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG treten und die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG neben der Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch genommen werden muss.

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