Sind für ein Gebäude Sonderabschreibungen, z. B. nach § 7b EStG, vorgenommen worden, bemisst sich nach Ablauf des entsprechenden Begünstigungszeitraums die AfA nach dem Restwert und dem nach § 7 Abs. 4 EStG unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz.[1] Restnutzungsdauer bei Gebäuden[2] ist die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG abzüglich des Begünstigungszeitraums.[3]
Sonderabschreibung nach § 7b EStG und lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG
Ein Gebäude mit einer Bruttogrundfläche von insgesamt 750 m² wird neu errichtet. Davon entfallen 300 m² Fläche auf Mietwohnungen, 350 m² auf vermietete gewerblich genutzte Flächen, 50 m² auf gemeinschaftlich genutzte Nebenräume und 50 m² auf Funktions- und Haustechnikflächen, Aufzüge und Aufzugsschächte, Treppenläufe und -podeste.
Die Herstellungskosten betragen insgesamt 1.750.000 EUR.
Die Nutzfläche des Gebäudes beträgt 700 m², die Nutzfläche der begünstigten Wohnungen beträgt 323 m² (die gemeinschaftlich genutzten Nebenräume werden zu 46,15 % (300/650) den begünstigten Wohnungen zugerechnet). Die Funktionsflächen von 50 m² werden in die Berechnung der Nutzflächen nicht einbezogen.
Die auf die begünstigten Wohnungen entfallenden nach § 7b EStG förderfähigen Herstellungskosten ermitteln sich nach dem Verhältnis der Nutzfläche der neuen Mietwohnungen zur Gesamtnutzfläche: 1.750.000 EUR × 323 m² / 700 m² = 807.500 EUR.
Herstellungskosten je m² Wohnfläche: 1.750.000 EUR / 700 m² = 2.500 EUR je m².
Da die Herstellungskosten je m² Wohnfläche (wobei auf die Nutzfläche abgestellt werden darf) die Förderhöchstgrenze nach § 7b Abs. 3 EStG i. H. v. 2.000 EUR überschreiten, ermittelt sich die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG unter Berücksichtigung des Förderhöchstbetrags wie folgt:
2.000 EUR × 323 m² = 646.000 EUR
| AfA-Methode | 1. Jahr | 2. Jahr | 3. Jahr | 4. Jahr | 5. Jahr |
| Sonderabschreibung nach § 7b EStG i. H. v. 5 % (Bemessungsgrundlage von 646.000 EUR) | 32.300 EUR | 32.300 EUR | 32.300 EUR | 32.300 EUR | 0 EUR |
Reguläre AfA (bei Fertigstellung im Monat Januar*) 1. bis 4. Jahr: Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG (Bemessungsgrundlage von 807.500 EUR) Ab 5. Jahr: Restwert-AfA |
16.150 EUR* | 16.150 EUR | 16.150 EUR | 16.150 EUR | 13.342 EUR |
| Insgesamt | 48.450 EUR | 48.450 EUR | 48.450 EUR | 48.450 EUR | 13.342 EUR |
* Hinweis: Bei Fertigstellung nach dem 31.1. wäre eine zeitanteilige Kürzung der linearen AfA im Jahr der Fertigstellung erforderlich.
Bei vollständiger Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG und bei regulärer linearer AfA nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt der Restwert: 807.500 EUR – (4 × 48.450 EUR) = 613.700 EUR.
Die Restwert-AfA gem. § 7a Abs. 9 EStG beträgt ab dem 5. Jahr bei einer Restnutzungsdauer von 46 Jahren 13.342 EUR.
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