Hessisches FG Urteil vom 28.10.2003 - 3 K 3385/00

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundstückswerts bei Villengrundstücken

Leitsatz (redaktionell)

1. Für die Bedarfsbewertung sind die vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte maßgebend.

2. Bei der Bewertung eines einheitlichen Villengrundstücks ist eine Aufteilung in zwei Bewertungsflächen und der Ansatz des sog.Hinterlandes mit einem unverhältnismäßig niedrigerem Wert regelmäßig nicht sachgerecht.

Normenkette

BewG § 138 Abs. 3, § 146 Abs. 7, 6, § 145 Abs. 3

Streitjahr(e)

1998

Tatbestand

Der Kläger hat am 23. Mai 1998 ein 1002 m² großes Grundstück geerbt, das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist. Das Grundstück liegt in einer Villengegend, in der nach dem geltenden Bebauungsplan nur eine geringe bauliche Nutzung der Grundstücke zulässig ist. Der Gutachterausschuss der Stadt ................... (Gutachterausschuss) hat für das Gebiet, in dem das Grundstück des Klägers liegt, zum 01. Januar 1996 einen Bodenrichtwert für unbebaute Grundstücke von 1200,-- DM/qm ermittelt bei einer Bebaubarkeit der Grundstücke mit einer Geschossflächenzahl von 0,3. Der Beklagte (das Finanzamt) hat den Grundbesitzwert für das Grundstück als Mindestwert nach § 146 Abs. 6 Bewertungsgesetz (BewG) durch Bescheid vom 5. Oktober 1999 auf 961.000,-- DM festgestellt; dabei ist es von einem Quadratmeterpreis von 1200,-- DM ausgegangen. Gegen diesen Bescheid hat der Kläger fristgerecht Einspruch eingelegt.

Im Verlauf des Einspruchsverfahrens hat der Kläger ein Sachverständigengutachten vom 15. Februar 2000 vorgelegt, in dem der Bodenwert des Grundstücks zum Stichtag mit 497.205,-- DM und der im Wege des Sachwertverfahrens ermittelte Wert des gesamten bebauten Grundstücks mit 829.440,-- DM ausgewiesen sind. Bei der Ermittlung des Bodenwerts hat der Sachverständige das Grundstück in zwei Flächen aufgeteilt, die er als bebaubares Bauland (440 qm) und nicht bebaubares Hinterland (562 qm) bezeichnet hat. Den Bodenwert der bebaubaren Fläche hat er mit 900,-- DM/qm und das Hinterland mit 225,-- DM/qm bewertet. Den Wert von 900,-- DM/qm hat er der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses zum 1. Januar 1998 entnommen. Auf den weiteren Inhalt des Sachverständigengutachtens wird Bezug genommen (Blatt 17 ff. Vw-A).

Das Finanzamt ist den Ausführungen des Gutachtens weitgehend nicht gefolgt, hat aber in seiner Einspruchsentscheidung vom 14. Juli 2000 eine Neuberechnung des Mindestwerts unter Ansatz des Bodenrichtwerts zum 1. Januar 1998 und eines Abschlags von 10 v.H. laut Gutachten vorgenommen und den Grundbesitzwert auf 811.000,-- DM herabgesetzt. Mit seiner Klage begehrt der Kläger eine weitere Herabsetzung des Grundbesitzwerts.

Zur Begründung nimmt der Kläger Bezug auf das Sachverständigengutachten vom 15. Februar 2000, in dem der Bodenwert des Bewertungsobjekts mit 497.205,-- DM angegeben war. Dieser Wert sei angemessen, weil im Rahmen der Wertermittlung berücksichtigt werden müsse, dass 75 v. H. der Grundstücksfläche nicht bebaubar sei. Nach § 146 Abs. 7 in Verbindung mit Abs. 6 und § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG sei daher dieser Wert als nachgewiesener niedrigerer Grundstückswert festzustellen. Das ergebe sich auch aus Abschnitt R 176 Abs. 3 der Erbschaftsteuerrichtlinien (ErbStR). Ergänzend sei zu berücksichtigen, dass das Grundstück nur mit einer Geschossflächenzahl von 0,14 bebaut sei. Da der Bebauungsplan eine Geschossflächenzahl von 0,3 erlaube und von dieser Nutzbarkeit auch in der Bodenrichtwertkarte ausgegangen werde, sei in Anlehnung an Abschnitt R 161 Abs. 2 ErbStR ein Umrechnungskoeffizient zu ermitteln, der zu einer Herabsetzung des Bodenrichtwerts von 900,-- DM/qm auf 690,-- DM/qm führe. Daraus errechne sich (bei Ansatz eines zusätzlichen Wertabschlags

von 10 v. H. ) ein Grundstückswert von 622.000,-- DM. Auch dieser Wert liege unter dem vom Finanzamt festgesetzten Grundbesitzwert.

Der Kläger beantragt,

den Feststellungsbescheid vom 5. Oktober 1999 und die Einspruchsentscheidung vom 14. Juli 2000 zu ändern und den Grundbesitzwert für das Grundstück in .................., ................................., zum 23. Mai 1998 auf 497.000,-- DM herabzusetzen,

hilfsweise,

den Grundbesitzwert auf 622.000,-- DM herabzusetzen.

Das Finanzamt beantragt,

die Klage abzuweisen.

Es bekräftigt seine Auffassung, dass für das Bewertungsobjekt ein einheitlicher Bodenwert anzusetzen sei, weil in dem gesamten Villengebiet die bauliche Nutzung der Grundstücke eingeschränkt sei und große Abstandszonen zu den Nachbarn eingehalten werden müssten. Weil diese Aspekte in dem Sachverständigengutachten nicht ausreichend berücksichtigt würden, sei dessen Wertermittlung weitgehend nicht zu folgen.

Auch der Berichterstatter hat im Zuge der Vorbereitung der mündlichen Verhandlung Zweifel an der Wertermittlungsmethode des Sachverständigen geäußert und dem Kläger Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

Die Beteiligten haben übereinstimmend auf mündliche Verhandlung verzichtet, § 90 Abs. 2 Finanzgerichtsordnung (FGO). Dem Gericht hat bei seiner Entscheidung ...