FG Nürnberg Urteil vom 29.03.2001 - IV 565/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zuordnung des Grundstücks zum RichtwertgebietUmrechnung des Richtwerts nach der Geschoßflächenzahl Kein Abzug für aufgestaute Instandhaltungsarbeiten bei der Mindestbewertung

Leitsatz (redaktionell)

1. Das Finanzamt hat den vom Gutachterausschuss mitgeteilten Bodenrichtwert regelmäßig ohne nähere Prüfung hinsichtlich seiner Höhe anzuwenden.
2. Der vom Gutachterausschuss festgesetzte Bodenrichtwert ist nur dann in einen Bodenwert für das zu bewertende Grundstück umzurechnen, wenn sich der Bodenrichtwert auf eine vom Gutachterausschuss angegebene Geschoßflächenzahl bezieht. Die Umrechnung erfolgt nach der baurechtlich möglichen Nutzung, nicht nach der tatsächlichen Bebauung.
3. Mit dem Abschlag von 20 v. H. nach § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG sind alle wertbeeinflussenden Merkmale pauschal abgegolten. Aufwendungen für aufgestaute Instandhaltungsarbeiten können demnach nicht mehr abgezogen werden.

Normenkette

BewG § 145 Abs. 3, § 146 Abs. 6

Tatbestand

Streitig ist, wieweit im Rahmen der Mindestbewertung nach § 146 Abs. 6 BewG Aufwendungen für aufgestaute Instandhaltungsarbeiten sowie ein Verkehrswertgutachten zu berücksichtigen sind.

Die Tante der Klägerin war Eigentümerin des Anwesens X. Platz 1 in der Gemarkung Y. mit Gaststätte und Biergarten, nach der Eintragung im Grundbuch bestehend aus den Teilflächen Fl.Nr. 598 (Wohn- und Gasthaus, Nebengebäude und Freifläche) zu 700 qm sowie der rückwärtig anschließenden, durch den etwa 2 m breiten Streifen des ehemaligen Bachbettes des Z.bachs getrennten Teilfläche Fl.Nr. 599 (Garten) zu 450 qm. Mit notarieller Urkunde vom 21. 11. 1996 übertrug die Tante diesen Grundbesitz auf die Klägerin. Diese räumte dafür ihrer Tante auf deren Lebenszeit den Vorbehaltsnießbrauch an dem Grundstück ein und hatte nach dem Ableben der Tante an ihre Schweseter 100.000 DM auszuzahlen.

Im Zusammenhang mit der Erbregelung ermittelte der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Dipl-.Ing. J. im Auftrag der Klägerin zum genannten Übertragungszeitpunkt den Verkehrswert des Anwesens. Er bezog dabei auch das ehemalige Bett des Z.baches mit der Fl.Nr. 707/2 und einer geschätzten Fläche von 88 qm ein mit dem Hinweis, daß lt. Auskunft aus dem Liegenschaftskataster Eigentümer dieses Streifens der Eigentümer der Ufergrundstücke sei. Der Sachverständige stellte in seinem Gutachten vom 6. 11. 1998 den Verkehrswert des Grundstücks auf 615.000 DM fest, den er aus dem in dieser Höhe ermittelten Ertragswert ableitete. Den Bodenwert des Grundstücks berechnete er mit 605.000 DM. Er führte dazu aus, daß das Grundstück (1.238 qm) nach der tatsächlichen Bebauung eine Geschoßflächenzahl von 0,3 habe, gemäß Bebauungsplan jedoch eine Geschoßflächenzahl von 0,5 erzielbar sei, weil der maßgebliche Bebauungsplan einen eingeschossigen Neubau an der westlichen Grundstücksgrenze erlaube.

Nach der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses der Stadt XXX zum 1. 1. 1996 liegt das streitige Grundstück in einem Gebiet mit Bauflächen für Misch- oder Wohnnutzung mit in der Regel ein- oder zweigeschossiger Bauweise, einem Richtwert von 800 DM pro qm und einer Geschoßflächenzahl von 0,8.

Mit Bescheid vom 7. 3. 2000 stellte das Finanzamt gegenüber der Klägerin den Wert des Grundstücks X. Platz 1 zum 21. 11. 1996 auf 532.000 DM gesondert fest. Es errechnete dabei zunächst den Ertragswert mit 315.000 DM und sodann den Mindestwert nach § 146 Abs. 6 BewG. Dabei ermittelte es aus einer Grundstückfläche von 1.238 qm und einem Bodenwert von 538 DM pro qm zunächst einen Betrag von 666.044 DM, den es um 20 % verminderte und so zu dem angesetzten (gerundeten) Mindestwert von 532.000 DM gelangte. Den Bodenwert errechnete es mit dem aus der Geschoßflächenzahl nach der tatsächlichen Bebauung von 0,32 und dem der Richtwertkarte von 0,8 ermittelten Faktor (0,6730) aus dem Bodenrichtwert von 800 DM.

Der Prozeßbevollmächtigte erhob gegen den Bescheid Einspruch, den er nicht näher begründete. Mit Entscheidung vom 25. 9. 2000 wies das Finanzamt den Einspruch als unbegründet zurück.

Der Prozeßbevollmächtigte hat für die Klägerin Klage erhoben. Er beantragt, unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 25. 9. 2000 den Bescheid vom 7. 3. 200 dahin zu ändern, daß der Grundstückswert auf 400.000 DM festgestellt wird.

Zur Begründung macht er im wesentlichen geltend:

Der Sachverständige habe für das unter Denkmalschutz stehende Anwesen einen Wert von 615.000 DM ermittelt. Die Tante der Klägerin sei über Jahrzehnte finanziell außerstande gewesen, an dem historischen Anwesen, das seit 1985 als Baudenkmal in der Denkmalliste eingetragen sei, die laufend anfallenden Instandhaltungsarbeiten ausführen zu lassen. Das Objekt sei daher in einem abgewirtschafteten Zustand übertragen worden. Zur unabweisbaren äußeren Bestandssicherung seien daher sofort Aufwendungen für dringende Baumpflegearbeiten in Höhe von 20.700 DM gemäß einem vorgelegten Kostenvoranschlag erforderlich gewesen. Zur Beseitigung der Schäden an der Sandsteinfassade des Geb...