Bei der Bewertung des Grundvermögens sieht das BewG zunächst einmal die Unterscheidung in unbebaute Grundstücke einerseits und bebaute Grundstücke andererseits vor. Die bebauten Grundstücke lassen sich wiederum in verschiedene Grundstücksarten unterteilen, die für die konkrete Bewertung von Bedeutung sind.
Die bisherigen Einheitswerte werden zukünftig durch die nach reformiertem Recht zu ermittelnden Grundsteuerwerte als neue Grundsteuerbemessungsgrundlage abgelöst. Der Grundsteuerwert wird, den Grundsätzen der Einheitsbewertung folgend, immer für die gesamte wirtschaftliche Einheit festgestellt. Im Grundvermögen nennt sich die wirtschaftliche Einheit "das Grundstück".[1]
Das Grundstück kann dabei aus mehreren Flurstücken und auch aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen bestehen. Letzteres gilt auch in den Fällen, in denen sich die Gebäude oder Gebäudeteile nach Bauart und Nutzungszweck voneinander unterscheiden. Entscheidend für die Zusammenfassung zu einer wirtschaftlichen Einheit ist dabei die Verkehrsanschauung. Die Flurstücke einer wirtschaftlichen Einheit müssen auch nicht immer unmittelbar aneinandergrenzen. Wichtig ist vielmehr, dass ein konkreter Nutzungszusammenhang besteht, der die Zugehörigkeit zu einer wirtschaftlichen Einheit begründet.
Bedeutsame Änderungen durch das GrStRefG
- Abgrenzung von Grundvermögen und Land- und Forstwirtschaftlichen Vermögen
Durch das GrStRefG haben sich insbesondere bei der Abgrenzung der beiden Vermögensarten "Land- und Forstwirtschaftliches Vermögen/Betriebe der Land- und Forstwirtschaft" und "Grundvermögen" grundlegende Änderungen ergeben. Nach neuem Recht gehören unter anderem Gebäude- oder Gebäudeteile, die innerhalb land- und forstwirtschaftlich genutzter Hofstellen zu eigenen oder fremden Wohnzwecken oder zu anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken, wie z. B. zu fremden betrieblichen Zwecken, dienen, dem Grundvermögen an. Beispiele dafür sind der Wohnteil (z. B. Wohnung des Betriebsinhabers, Altenteilerwohnung oder Betriebswohnung für Personal) eines landwirtschaftlichen Betriebs oder vermietete Räume, die fremdbetrieblich genutzt werden. Die betroffenen Gebäude oder Gebäudeteile sowie ggf. dazugehörende Freiflächen (z. B. Gartenfläche oder Außenstellplätze) sind nach dem reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht als eigene wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens zu behandeln und entsprechend zu bewerten.
- Grundstücke im Eigentum von Ehegatten und Lebenspartnern
In § 26 BewG ist für die Einheitsbewertung geregelt, dass mehrere Wirtschaftsgüter auch dann zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, wenn sie zum Teil dem einen, zum Teil dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner zuzurechnen sind. Der Gesetzeber hat in die neuen Regelungen zur Grundsteuerwertfeststellung keine entsprechende Norm mit aufgenommen. Das bedeutet, dass die wirtschaftlichen Einheiten zukünftig konsequent dem entsprechenden Eigentümer zugerechnet werden. Bestehende wirtschaftliche Einheiten, die davon betroffen wären, können bis zur nächsten Hauptfeststellung zum 1.1.2029 bestehen bleiben.[2]
Im Rahmen einer turnusmäßig wiederkehrenden Hauptfeststellung (alle 7 Jahre; nächste Hauptfeststellung nach dem 1.1.2022 somit am 1.1.2029) werden die Grundsteuerwerte für sämtlichen inländischen Grundbesitz festgestellt. Dadurch wird sichergestellt, dass die Grundstücke in regelmäßigen Zeitabständen nach den aktuellen Wertverhältnissen bewertet werden. Zur Hauptfeststellung auf den 1.1.2022 müssen alle Grundbesitzer eine Feststellungserklärung bei dem für ihren Grundbesitz zuständigen Finanzamt einreichen und die abgefragten Grundstücksmerkmale erklären. In der Zukunft sollen die Hauptfeststellungen weitestgehend automationsgestützt umgesetzt werden können, sodass die Steuerpflichtigen dann nur noch wenige oder ggf. sogar gar keine grundstücksbezogenen Angaben im Rahmen einer Feststellungserklärung mehr machen müssen. Die Vorbereitungsarbeiten für einen elektronischen Datenaustausch zwischen der Finanzverwaltung und den Behörden, die die grundstücksbezogenen Daten vorhalten (Vermessungs- und Katasterverwaltungen, Grundbuchämter, Kommunen, Gutachterausschüsse etc.) sind im Gange, dauern aber bis über den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 hinaus an. Im Rahmen der ersten Hauptfeststellung kann daher noch nicht davon profitiert werden. Die gesetzliche Verpflichtung zur Datenübermittlung ist jedoch bereits in §§ 229, 247 BewG normiert.
Wertverhältnisse zwischen 2 Hauptfeststellungen
Die Wertverhältnisse (Nettokaltmieten, Bodenrichtwerte, Normalherstellungskosten etc.) bleiben während des gesamten Hauptfeststellungszeitraums (Zeitraum zwischen zwei Hauptfeststellungen) für die Bewertung des Grundbesitzes maßgeblich.
Wenn sich zwischen den Hauptfeststellungen Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse ergeben (z. B. Eigentumsübergang, Aufstockung oder Umbau von Gebäuden, Neuerrichtung oder Abriss von Gebäuden, Nutzungsänderungen), sind diese Änderungen ggf. über Z...
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