Grundsteuer: Feststellung der Grundsteuerwerte / 2.2.2 Grundvermögen

Zum Grundvermögen gehören, soweit es sich nicht um land- und forstwirtschaftliches Vermögen nach den §§ 232 bis 242 BewG handelt:^[1]

1. der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör,
2. das Erbbaurecht,
3. das Wohnungseigentum und das Teileigentum,
4. das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht nach § 30 Abs. 1 WEG.

Bei der Bewertung des Grundvermögens sieht das BewG zunächst die Unterscheidung in unbebaute Grundstücke^[2] einerseits und bebaute Grundstücke^[3] andererseits vor. Die bebauten Grundstücke lassen sich wiederum in verschiedene Grundstücksarten^[4] unterteilen, die für die konkrete Bewertung von Bedeutung sind.

Die bisherigen Einheitswerte werden durch die nach reformiertem Recht zu ermittelnden Grundsteuerwerte als neue Grundsteuerbemessungsgrundlage abgelöst. Der Grundsteuerwert wird, den Grundsätzen der Einheitsbewertung folgend, immer für die gesamte wirtschaftliche Einheit festgestellt. Im Grundvermögen nennt sich die wirtschaftliche Einheit "das Grundstück".^[5] Das Grundstück kann dabei aus mehreren Flurstücken und auch aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen bestehen. Letzteres gilt auch in den Fällen, in denen sich die Gebäude oder Gebäudeteile nach Bauart und Nutzungszweck voneinander unterscheiden. Entscheidend für die Zusammenfassung zu einer wirtschaftlichen Einheit ist dabei die Verkehrsanschauung. Die Flurstücke einer wirtschaftlichen Einheit müssen auch nicht immer unmittelbar aneinandergrenzen. Wichtig ist vielmehr, dass ein konkreter Nutzungszusammenhang besteht, der die Zugehörigkeit zu einer wirtschaftlichen Einheit begründet.

Achtung

Bedeutsame Änderungen durch das GrStRefG

• Abgrenzung von Grundvermögen und Land- und Forstwirtschaftlichen Vermögen

Durch das GrStRefG haben sich insbesondere bei der Abgrenzung der beiden Vermögensarten "Land- und Forstwirtschaftliches Vermögen/Betriebe der Land- und Forstwirtschaft" und "Grundvermögen" grundlegende Änderungen ergeben. Nach neuem Recht gehören unter anderem Gebäude- oder Gebäudeteile, die innerhalb land- und forstwirtschaftlich genutzter Hofstellen zu eigenen oder fremden Wohnzwecken oder zu anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken, wie z. B. zu fremden betrieblichen Zwecken, dienen, dem Grundvermögen an. Beispiele dafür sind der Wohnteil (z. B. Wohnung des Betriebsinhabers, Altenteilerwohnung oder Betriebswohnung für Personal) eines landwirtschaftlichen Betriebs oder vermietete Räume, die fremdbetrieblich genutzt werden. Die betroffenen Gebäude oder Gebäudeteile sowie ggf. dazugehörende Freiflächen (z. B. Gartenfläche oder Außenstellplätze) sind nach dem reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht als eigene wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens zu behandeln und entsprechend zu bewerten.

• Grundstücke im Eigentum von Ehegatten und Lebenspartnern

In § 26 BewG ist für die Einheitsbewertung geregelt, dass mehrere Wirtschaftsgüter auch dann zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, wenn sie zum Teil dem einen, zum Teil dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner zuzurechnen sind. Der Gesetzeber hat in die neuen Regelungen zur Grundsteuerwertfeststellung keine entsprechende Norm mit aufgenommen. Das bedeutet, dass die wirtschaftlichen Einheiten zukünftig konsequent dem entsprechenden Eigentümer zugerechnet werden. Bisher bestehende wirtschaftliche Einheiten, die davon betroffen wären, können bis zur nächsten Hauptfeststellung zum 1.1.2029 bestehen bleiben.^[6]

Beim Ländermodell sind allerdings einige Länder hiervon abgewichen, wegen der Einzelheiten vgl. den Beitrag "Grundsteuer für Grundvermögen (Ländermodelle)".

• Umfang der wirtschaftlichen Einheit im land- und forstwirtschaftlichem Vermögen

Ähnlich wie § 26 BewG wurden auch die Regelungen des § 34 Abs. 4 bis 6 BewG zur Einheitsbewertung nicht sinngemäß in die neuen Bewertungsvorschriften zur Feststellung der Grundsteuerwerte übernommen. In § 34 Abs. 4 bis 6 BewG ist geregelt, dass Wirtschaftsgüter, die einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft zu dienen bestimmt sind, auch bei fehlender Eigentümeridentität in die entsprechende wirtschaftliche Einheit des Betriebs einzubeziehen sind. Auch hier gilt, dass zum 1.1.2022 bestehende wirtschaftliche Einheiten bis zur nächsten Hauptfeststellung zum 1.1.2029 aufgelöst werden müssen und neu entstehende wirtschaftliche Einheiten immer dem jeweiligen Eigentümer zuzurechnen sind.

Bewertung von unbebauten Grundstücken^[7]

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden und die nicht zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören. Ein Gebäude gilt grundsätzlich ab seiner Bezugsfertigkeit als benutzbar i. S. d. BewG. Auch Grundstücke mit Gebäuden, die aufgrund von Zerstörung oder Verfall nicht mehr dauerhaft nutzbar sind, gelten als unbebaute Grundstücke.

Der Grundsteuerwert eines unbebauten Grundstücks ermittelt sich aus dem Produkt aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert auf den Stichtag 1.1.2022 gem. § 196 BauGB.^[8]

Berechnungsformel

Grundstück...