Rz. 2
Nach § 7b EStG kann eine Sonderabschreibung als Betriebsausgabe oder Werbungskosten nur unter bestimmten Voraussetzungen geltend gemacht werden.
Die Finanzverwaltung hat ein Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen nach § 7b EStG herausgegeben.[1]
Als Anlage zum BMF-Schreiben wird zudem ein vom Stpfl. auszufüllendes Formular ("Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach § 7b EStG") zur Prüfung der Einhaltung der Voraussetzungen zur Verfügung gestellt.
Änderung laut BMF-Schreiben v. 21.9.2021 in Rz. 9
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann nur in Anspruch genommen werden, wenn der Bauantrag oder – wenn eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – die Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt bzw. getätigt worden ist. Für Mietwohnungen, die nach den baurechtlichen Vorschriften ohne Bauantrag bzw. Bauanzeige errichtet werden können, kann hinsichtlich des in S. 1 genannten Zeitraums auf den Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung abgestellt werden.[2]
Dieses Schreiben ersetzt die im BMF-Schreiben v. 7.7.2020 in der Rz. 9 getroffenen Aussagen und ist in allen noch offenen Fällen anzuwenden.
2.1 Voraussetzungen und Rechtsfolgen im Überblick
Rz. 3
Es muss eine neue Wohnung angeschafft oder hergestellt werden (§ 7b Abs. 1 S. 1 EStG).[1] Im Fall der Anschaffung ist eine Wohnung gem. § 7b Abs. 1 S. 2 EStG neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. In diesem Fall kann nur der Anschaffende die Sonderabschreibung in Anspruch nehmen.
Rz. 4
Die Sonderabschreibungen können gem. § 7b Abs. 2 N.1 bis 3 EStG nur in Anspruch genommen werden, wenn (kumulativ)
- durch Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022) gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen geschaffen werden i. S. v. § 181 Abs. 9 BewG (s. auch Rz. 2 a. E.)
- die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen und
- die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient.
Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden (z. B. Ferienwohnung).
Rz. 5
Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen nach § 7b Abs. 1 EStG sind die gem. § 7 Abs. 3 EstG Anschaffungs- oder Herstellungskosten der nach § 7b Abs. 2 EStG begünstigten Wohnung, jedoch maximal 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche.
Rz. 6
Die Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den 3 Folgejahren jeweils bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage (Rz. 5). Die Sonderabschreibung kann neben der linearen Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2, Buchst. a EStG steuerlich geltend gemacht werden (§ 7b Abs. 1 S. 1 EStG).
2.2 Einzelheiten
2.2.1 Anspruchsberechtigung
Rz. 7
Die Sonderabschreibung kann für vermietete Wohnungen des steuerlichen Privatvermögens als auch des steuerlichen Betriebsvermögens in Anspruch genommen werden. Damit können sowohl natürliche Personen als auch Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften diese Förderung geltend machen.
2.2.2 Wohnungsbegriff
Rz. 8
Eine Wohnung ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist. Sie muss von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennt und in sich abgeschlossenen sein sowie einen selbstständigen Zugang haben.
Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Auch die zur Wohnung gehörenden Nebenräume sind im Rahmen des § 7b EStG zu berücksichtigen (§ 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 1, 2. Halbs. EStG). Die Wohnfläche der Wohnung muss mindestens 23 m² betragen. Eine Wohnung ermöglicht den Aufenthalt und die Unterkunft von Menschen auf Dauer (s. aber Rz. 8a).
Begünstigt sind Wohnungen in neuen oder vorhandenen Gebäuden sowie Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Die Wohnung muss kein selbstständiges unbewegliches Wirtschaftsgut darstellen. Deshalb ist eine Wohnung auch dann begünstigt, wenn in einem bisher nicht ausgebauten Dachgeschoss eines vermieteten Wohngebäudes eine Wohnung neu entsteht. Eine neue Wohnung kann auch durch Baumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude entstehen, wenn durch Umbaumaßnahmen an bisher betrieblich oder beruflich genutzten Räumen Wohnungen geschaffen werden, die entgeltlich überlassen werden.
Nicht förderfähig sind Baumaßnahmen zur Erweiterung der Wohnfläche innerhalb einer bestehenden ...
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