FG Münster Urteil vom 07.12.2000 - 14 K 4707/97 E

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bejahung eines gewerblichen Grundstückshandels auch bei langfristiger Finanzierung, Notverkauf und anschließendem Rückerwerb

Leitsatz (redaktionell)

Zu den objektiven Beweisanzeichen für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels.

Spricht das Gesamtbild der Verhältnisse im zu beurteilenden Fall dafür, dass der Steuerpflichtige die erworbenen bzw. fertiggestellten Objekte bei günstiger Gelegenheit wieder verkaufen wollte, steht der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels weder eine langfristige Finanzierung der Investitionen noch die Tatsache entgegen, dass der Steuerpflichtige eines der Objekte innerhalb des Fünfjahreszeitraums aus einer finanziellen Notsituation verkauft und später - mit Verlust - wieder zurückerworben hat.

Normenkette

EStG §§ 15, 21, 6 Abs. 1, 1 Nr. 2; AO 1977 § 173 Abs. 1, 1 Nr. 1, §§ 174, 175 Abs. 1, 1 Sätze 1, 1 Nr. 2

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 07.02.2002; Aktenzeichen III R 12/01)

Tatbestand

Strittig ist bei den Einkommensteuer (ESt)-Veranlagungen 1990 bis 1993, ob gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Der Kläger (Kl.) ist Bankangestellter. Er befaßt sich daneben mit Grundstücksgeschäften.

Im einzelnen handelt es sich um folgende Vorgänge:

1. C. str., I., Fertigstellung 1978,
2. N. str., Ia., Fertigstellung 1985, Verkauf 01.08.1993,
3. S. kamp, S., Kauf 20.11.1988 einer Eigentumswohnung (ETW), Verkauf 01.09.1993,
4. W. stiege, Sa., Grundstückskauf 1983, Fertigstellung eines Hauses 1991, Verkauf 15.07.1993,
5. B. str., D., Grundstückskauf 1991, Fertigstellung eines Zweifamilienhauses 1992/93, Verkauf 23.09.1993 der Einliegerwohnung
6. A. str., Da., Kauf 31.10.1991 einer ETW, Verkauf 01.09.1994 und
7. H. str., Db., Kauf 27.10.1989 einer ETW, Verkauf 01.04.1994.

Die Wohnungen hatte der Kl. vermietet.

1996 kaufte der Kl. die 1993 für 180.000 DM verkaufte ETW B. str. von dem damaligen Käufer zurück, und zwar für jetzt 220.000 DM. Er bewohnt seit 1999 das Gebäude jetzt allein. Die Wohnung B. straße verkaufte er 1993, weil der Bau teurer als erwartet geworden war und er in finanzielle Schwierigkeiten geriet. So war er bei der finanzierenden Stadtsparkasse … zum 30.06.1993 mit der Zahlung der Zinsen in Rückstand. Die Stadtsparkasse … drohte ihm an, den Kredit zu kündigen (Bl. 14 FG-Akte).

Bei den Verkäufen mußte der Kl. zum Teil erhebliche Vorfälligkeitsentschädigungen leisten (A. str. DM 15.457,00, Bl. 48 FG-Akte; B. str. DM 13.092,49, Bl. 49 FG-Akte). Dies beruhte darauf, daß er den Kauf bzw. den Bau mit langfristigen Krediten finanziert hatte (auch C. straße, Bl. 40 FG-Akte).

Der Kl. erklärte für alle Objekte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (VuV). Das Finanzamt (FA) veranlagte ihn bis 1992 entsprechend. Erstmals bei der Veranlagung 1993 (Bescheid vom 11.06.1996) behandelte es den Kl. als gewerblichen Grundstückshändler und berichtigte die Steuerbescheide 1989 (das nicht mehr im Streit ist) bis 1992 durch Bescheide vom 18.06.1996 (1991, 1992 gestützt auf § 173 Abs. 1 Nr. 1 Abgabenordnung – AO–, 1990 gestützt auf §§ 175 Abs. 1 Nr. 1, 174 AO, die die Bescheide vom 30.06.1992 – 1990 –, 05.08.1992 – 1991 –, 18.11.1993 – 1992 – ersetzten). Es nahm dabei an, daß seit 1989 gewerblicher Grundstückshandel vorliege und die oben genannten Grundstücke Nr. 3-7 zum Betriebsvermögen – Umlaufvermögengehörten. Das FA strich die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei den Grundstücken Nr. 3-7 und setzte Veräußerungsgewinne im Streitjahr 1993 an (S. kamp 14.534 DM; W. stiege 31.167 DM; B. str. 9.366 DM).

Unabhängig davon behandelte das FA Kosten von 4.013 DM (Rechnung E.) nicht als laufende Ausgaben (Kl.: Erhaltungsaufwand bei VuV S. kamp), sondern als Herstellungskosten, und zwar erklärungsgemäß bei dem Jahre 1993 (ohne daß diese Kosten aber den Veräußerungsgewinn gemindert hätten). Nach der Rechnung (Bl. 77 FG-Akte) hat die Fa. E. im Jahre 1992 Elektroarbeiten an Nachtspeichern geleistet.

Der Einspruch blieb erfolglos. In der Einspruchsentscheidung (EE) führte das FA im wesentlichen aus, es liege gewerblicher Grundstückshandel vor. Der Kl. habe mit zumindest bedingter Gewinnerzielungsabsicht gehandelt. Zwischen Kauf oder Fertigstellung und Verkauf der jeweiligen Wohnung lägen nicht mehr als fünf Jahre. Deshalb gehöre der Verkauf auch nicht mehr zur Vermögensverwaltung. Der Beginn des gewerblichen Grundstückshandels liege mit dem Erwerb des Grundstücks S. kamp in S. am 20.11.1988 vor. Alle Grundstücke seien mit Gewinn verkauft (A. str. mit 37.877 DM, H. str. mit 2.800 DM) worden.

Mit der Klage bringt der Kl. vor, es habe kein gewerblicher Grundstückshandel vorgelegen. Es habe von vornherein keine Verkaufsabsicht bestanden. Nur durch die in 1993 aufgetretene Notsituation habe er sich zu Verkäufen entschlossen. Der Bundesfinanzhof (BFH) habe aber mehrfach herausgestellt, daß der Verkäufer schon bei Erwerb bzw. Errichtung der Wohnung wenigstens eine bedingte Veräußerungsabsicht gehabt haben müsse (vgl. das Urteil vom 06.08.1998, III R 22/94, NV 1999, 302). Auch sei es lediglich ein Beweis...