FG München Urteil vom 02.07.2003 - 4 K 4795/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zur Bedarfswertermittlung von Grundstücken

Leitsatz (redaktionell)

Die Lage eines Grundstücks in einem Sanierungsgebiet rechtfertigt keinen Abschlag vom Bodenrichtwert. Ein vorhandener Reparaturstau des Gebäudes hat grundsätzlich nur Einfluss auf den Gebäudewert, nicht aber auf den Bodenwert.

Normenkette

BewG § 145 Abs. 3, § 146 Abs. 6-7

Tatbestand

I.

Streitig ist die Ermittlung der Höhe des sog. Bedarfswertes für das Grundstück … in … auf den 16.04.1998.

Die Klägerin ist alleinige Erbin nach Herrn … (verstorben am 16.04.1998), der Eigentümer des bebauten Grundstücks in … war. Im Grundbuch ist dieser Grundbesitz unter der Flurstücksnummer 16783 für die Gemarkung H. mit 710 m² vorgetragen. Bei dem 1888 errichteten Vorder- und Rückgebäude handelt es sich um Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen.

Auf Anforderung des für die Erbschaft-/Schenkungsteuer zuständigen Finanzamts erließ der Beklagte (Finanzamt –FA–) mit Bescheid vom 07.12.1999 eine gesonderte Feststellung des Grundstückswerts zum 16.04.1998. Dabei stufte es das Grundstück als bebaut ein und stellte den Grundstückswert anhand des Mindestwerts auf 1.943.000 DM fest. Zurechnungsträger war die Klägerin zu 1/1. Grundlagen der Wertermittlung bildeten die Grundstücksfläche (710 m²) sowie der um 20 % reduzierte Bodenwert in Höhe von 3.422 DM/m². Dieser Bodenwert wurde so ermittelt, dass vom Bodenrichtwert zum 01.01.1996 (4.300 DM/m²) bei, einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,50 auf die tatsächliche GFZ 1,99 (ermittelt aus der Nutzfläche × 120 % geteilt durch die Grundstücksfläche: 1.182 m² × 120 % = 1.418 m²: 710 m² = 1,99) herunter gerechnet wurde. Die Umrechnung erfolgte linear, nach mündlicher Mitteilung des Gutachterausschusses der …

Der mit Hilfe des Ertragswertverfahrens berechnete, geringere Ertragswert blieb unberücksichtigt. Mit dem Einspruch (Schreiben vom 14.12.1999 Bl. 13 f FA-Akte) wurde geltend gemacht, dass die Jahresrohmiete lediglich 103.977 DM betrage und das aufgrund des Denkmalschutzes, des Reparaturstaus ein Abschlag in Höhe von 40 % vorzunehmen sei. Gleichzeitig müsse der Bodenrichtwert vor der Sanierung angesetzt werden. Maßgeblich sei bei der Wertermittlung die Feststellung des gemeinen Werts.

Das Finanzamt wies den Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 16.10.2000 als begründet zurück (Bl. 60 f FA-Akte). Der Mindestwert errechne sich regelmäßig aus der Grundstücksfläche und dem auf 80 % ermäßigten Bodenrichtwert auf den 01.01.1996 gleichlautende Ländererlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 28.05.1997 (BStB Teil 1 Seite 592). Ein anderer Bodenrichtwert sei nicht anzusetzen, auch wenn sich die Verhältnisse (hier durch die Aufnahme in das Sanierungsgebiet) änderten. Nur durch ein Wertermittlungsgutachten, den Grund und Boden allein ohne Gebäude betreffend, könne von diesem Wert abgewichen werden. Abschläge die sich aus dem Erbschaftsteuergesetz ergeben, seien nicht durch das Lagefinanzamt, sondern durch das Veranlagungsfinanzamt zu bestimmen. Die Grundbesitzwertermittlung richte sich nur nach dem Bewertungsgesetz.

Mit der Klage (Schreiben vom 23.10. und 07.12.2000 sowie 30.07.2002, Bl. 1, 10 f und 18 FG-Akte) beantragt die Klägerin sinngemäß, den Grundstückswert mit 0,– DM anzusetzen. Der nach § 145 Abs. 3 S. 3 BewG anzusetzende gemeine Wert werde von den zu erwartenden Erträgen bestimmt, die für die nächsten 14 Jahre unter keinen Umständen positiv sein würden. Auch die Mindestwertberechnung des Finanzamts sei zu korrigieren. Wegen der Lage im Sanierungsgebiet (Abschlag 40 v.H.) und des Ensembleschutzes (Abschlag 40. v.H.) könne höchstens ein Ansatz von 1.238.000,– DM verbleiben.

Mit Schreiben vom 30.07.2002 legte die Klägerin ein Gutachten des freien Sachverständigen … vom 17.05.2002 auf den Wertermittlungsstichtag 16.04.1998 vor, das zu einem Verkehrswert von 1,– Euro kommt (Bl. 33 des Gutachtens). Der Objektwert sei belastet durch den hohen Reparaturstau, die fehlende Planungsfreiheit und fehlende Stellplatzmöglichkeiten, so dass eine Ertragswertermittlung wie eine Gebäudewertermittlung keine brauchbaren Ergebnisse bringe.

Eine Wertermittlung nach dem Indexwert 1913 führt nach Tz. 7.5. des Gutachtens zu einem Wert von 0,– EUR (Bl. 32 des Gutachtens).

Das Finanzamt beantragt die Klage abzuweisen (Schreiben vom 11.11.2002, Bl. 19f FG-Akte). Das Gutachten, das nicht von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stamme, komme zu keinen nachvollziehbaren Ergebnis.

So stelle sich die Frage, ob eine Wertminderung durch Alter, interpoliert für nachlässigen Unterhalt, neben einem gesonderten Abzug von Reparaturstaukosten in Höhe von 2.598.000 DM zulässig sei (Seite 32 des Gutachtens).

Der Gutachter habe in seiner Verkehrswertermittlung auch keinerlei Fundstellen und Rechtsgrundlagen aus den o.g. Vorschriften zitiert.

Außerdem sei im Ergebnis ein Verkehrswert von 0 DM für ein Grundstück in dieser Lage trotz der geltend gemachten Reparaturstaukosten nicht nachvollziehbar.

Vor dem Senat hat am 02.07...