FG Düsseldorf Urteil vom 11.05.2000 - 14 K 7103/96 E

Entscheidungsstichwort (Thema)

3-Objekt-Grenze bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbebauten; Eigentumsänderung im Rahmen des Umlegungsverfahrens keine Veräußerung

Leitsatz (redaktionell)

1. Die von der Rechtsprechung des BFH für die Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel entwickelte 3-Objekte-Grenze ist auch auf Mehrfamilienhäuser und Gewerbebauten anzuwenden.
2. Der Entzug des Eigentums an einem Grundstück durch hoheitlichen Verwaltungsakt in einem Umlegungsverfahren nach §§ 45 ff. BauGB ist keine Veräußerung und führt auch nicht zu einer Beteiligung des Eigentümers am allgemeinen wirtschafltichen Verkehr.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 1 Nr. 1; BauGB §§ 45 ff.

Tatbestand

Tatbestand

Der Kläger ist als Immobilienmakler tätig. Er wird mit der Klägerin, seiner Ehefrau, Zusammen zur Einkommensteuer veranlagt.

Im Jahre 1976 erwarb der Kläger das Grundstück A in A-Stadt (drei Wohnungen, ein Ladenlokal) zum Kaufpreis von 202.659 DM. Nach Durchführung von Baumaßnahmen von ca. 700.000 DM vermietete der Kläger die Wohnungen und das Ladenlokal. 1982 veräußerte er dann das Grundstück für 1.050.000 DM und erwarb im gleichen Jahr das Grundstück B in B-Stadt (acht Wohnungen) zum Kaufpreis von 529.207 DM. Dieses Grundstück veräußerte er im Jahre 1985 für 440.000 DM.

Am 01.10.1987 erwarb der Kläger das Mehrfamilienhaus Grundstück C in A-Stadt (13 Wohnungen, Büro, Lagerraum). Der Kaufpreis betrug 921.500 DM. Einen Teilbetrag von 800.000 DM finanzierte der Kläger mit einem Darlehen der Bayrischen Vereinsbank. Der Restkaufpreis wurde bis zum 01.10.1988 gestundet und dann aus einem bei der Dresdner Bank aufgenommenen Darlehen über 400.000 DM getilgt. Der Kläger übernahm die bestehenden Mietverträge und schloss in der Folge neue Mietverträge ab. Mit Wirkung vom 01.01.1989 verlegte er seine Geschäftsräume in die im Erdgeschoss links gelegene Wohnung des Grundstücks C.

Im Jahre 1990 leitete die Stadt A für die hinter dem Hauptbahnhof gelegenen Grundflächen, wozu auch das Grundstück C gehörte, ein Umlegungsverfahren ein. Durch Beschluss des Umlegungsausschusses der Stadt A vom 15.06.1993 wurde das Grundstück C der Stadt A zu Eigentum zugewiesen. Zum Ausgleich erhielt der Kläger einen Abfindungsbetrag in Höhe von 2.850.000 DM.

Bereits 1991 hatte der Kläger das Mietwohngrundstück D in C-Stadt zu einem Kaufpreis von 375.000 DM erworben, das er 1994 für 370.000 DM wieder veräußerte. Dieses Grundstück erfasste der Kläger als Betriebsvermögen seines Maklerunternehmens. In 1992 kaufte der Kläger das Einfamilienhaus Grundstück E in A-Stadt, das er nach seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung in 1999 veräußert hat.

Mit Ausnahme des Grundstücks D in C-Stadt behandelte der Kläger sämtliche Grundstücke als Privatvermögen und erklärte in seinen Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre 1989 bis 1993 aus dem Grundstück C Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Im Jahre 1995 wurde beim Kläger eine Betriebsprüfung (Bp) betreffend die Veranlagungszeiträume 1989 bis 1993 durchgeführt. Dabei kam der Prüfer zu dem Ergebnis, dass der Kläger einen gewerblichen Grundstückshandel betreibe. Die Einkünfte aus dem Grundstück C seien daher dem gewerblichen Betrieb des Klägers zuzurechnen. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf Tz. 15 des Betriebsprüfungsberichts vom 28.09.1995 Bezug genommen.

Die laufenden gewerblichen Einkünfte aus dem Grundstück C ermittelte der Prüfer auf:

1989:	52.013 DM
1990:	42.446 DM
1991:	48.670 DM
1992:	38.818 DM
1993:	34.114 DM

Zudem ermittelte der Prüfer für das Jahr 1993 einen Veräußerungsgewinn (Abfindungszahlung aus dem Umlegungsverfahren) in Höhe von 1.852.244 DM. Der bisher vom Kläger erklärte Veräußerungsgewinn bezüglich des betrieblich genutzten Grundstücksanteils belief sich auf 123.157 DM.

Wegen der Berechnung im Einzelnen wird auf Tz. 16 und die Anlagen 2 und 3 des Bp-Berichts vom 28.09.1995 Bezug genommen.

Der Beklagte schloss sich der Auffassung des Prüfers an und erließ dementsprechend gemäß § 164 Abs. 2 AO geänderte Einkommensteuerbescheide für 1989 bis 1992 vom 16.11., 13.12., 22.11. und 11.12.1995 und einen erstmaligen Einkommensteuerbescheid für 1993 vom 13.12.1995, mit denen er die Einkommensteuer unter Ansatz gewerblicher Einkünfte in Höhe von 133.898 DM (1989), 87.414 DM (1990), ./. 31.760 DM (1991 ), ./. 65.276 DM (1992) und 1.462.267 DM (1993) auf 21.690 DM (1989), 0 DM (1990 bis 1992) und 716.894 DM (1993) festsetzte.

Den Einspruch der Kläger, mit dem im Wesentlichen geltend gemacht wurde, das Grundstück C sei mit dem Ziel der Fruchtziehung und zur Altersversorgung erworben worden, zudem liege kein Verkauf vor, da das Grundstück C im Umlegungsverfahren habe abgegeben werden müssen, wies der Beklagte mit der Einspruchsentscheidung vom 21.11.1996 als unbegründet zurück. Zur Begründung führte er u. a. aus: Der Kläger habe mit seiner Betätigung die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung überschritten. Die von der Rechtsprechung aufgestellte 3-Objekt-Grenze gelte nur für Einfamilien...