FG Berlin-Brandenburg Urteil vom 15.12.2011 - 9 K 9121/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Werbungskostenabzug eines geschlossenen Immobilienfonds. Missbräuchliche Absonderung von Anschaffungsnebenkosten in gesonderten Verträgen. Abzugsfähigkeit von Eigenkapitalvermittlungsprovisionen

Leitsatz (redaktionell)

1. Die von Anlegern eines Bauherrenmodells geleisteten Aufwendungen sind als Anschaffungskosten und nicht als sofort abziehbare Werbungskosten zu behandeln, wenn sich die Anlieger aufgrund eines vom Projektanbieter vorformulierten Vertragswerks beteiligen. Daran ändert sich nichts, wenn sich die Anleger zu einer GbR zusammengeschlossen haben und die Initiatoren zu den Gesellschaftern gehören.

2. Sind die einer GbR beigetretenen Gesellschafter demnach nicht als Bauherren, sondern als Erwerber eines bebauten Grundstücks zu beurteilen, so steht § 42 AO dem Abzug solcher Aufwendungen als Werbungskosten entgegen, die zwar in gesonderten Verträgen als Gebühren für einzelne Dienstleistungen (hier: Erteilung der Mietgarantie, Eigenkapital-Vermittlung, Vermittlung Zwischenfinanzierung, Bürgschaft Zwischenfinanzierung) vereinbart werden, die aber aufgrund der modellimmanenten Verknüpfung aller Verträge regelmäßig in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Erlangung des Eigentums an der bezugsfertigen Immobilie stehen.

3. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds gehören auch die Provisionen für die Vermittlung des Eigenkapitals, unabhängig davon, ob sie an den Initiator des Projekts oder an Dritte gezahlt werden, nicht zu den als Werbungskosten abziehbaren Ausgaben.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 7 Abs. 4; AO § 42; HGB § 255 Abs. 2

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 17.08.2012; Aktenzeichen IX B 44/12)

BFH (Beschluss vom 17.08.2012; Aktenzeichen IX B 44/12)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Rechtswirksamkeit und die materiell-rechtliche Richtigkeit eines Änderungsbescheids betr. die gesonderte und einheitliche Einkünftefeststellung 1993 mit der Datumsangabe „30. Dezember 1998” in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom … Mai 2008.

Gründungsgesellschafter der am … Oktober 1993 gegründeten Klägerin, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, waren der 1955 geborene Diplom-Volkswirt F. aus … mit einem Gesellschaftsanteil in Höhe von 1 v. H. sowie die P. GmbH mit einem Gesellschaftsanteil in Höhe von 99 v. H. Diese Personen hatten bereits mit notariellem Vertrag vom … Mai 1993 das Grundstück „…” in … als gemeinschaftliches Eigentum erworben und brachten es bei Gründung der Klägerin in die Gesellschaft ein. Die Klägerin wurde in der Folgezeit als neue Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch des Amtsgerichts … eingetragen.

Gesellschaftszweck der Klägerin war laut Gesellschaftsvertrag die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit insgesamt sechs Wohnungen und drei Kfz-Stellplätzen im Rahmen eines öffentlich geförderten Wohnungsbaus auf dem o. g. Grundstück. Hierfür war eine Investitionssumme in Höhe von 3,659 Mio. DM erforderlich, von der ein Teilbetrag in Höhe von 1,9 Mio. DM fremdfinanziert werden sollte. Weitere 1,707 Mio. DM sollten durch Gesellschaftereinlagen und der Rest von 52.000,00 DM durch Mieterdarlehen finanziert werden. Gemäß § 8 des Gesellschaftsvertrags waren die Gesellschafter im Verhältnis ihrer Gesellschaftsanteile am Gewinn und Verlust der Klägerin beteiligt. Ergänzend enthält § 8 Abs. 2 folgende Regelung: „Sollte durch unterschiedliche Beitrittszeitpunkte eine kalenderstichtagsbedingte Abweichung von der Ergebnisverteilung gemäß Abs. 1 entstehen, so ist in dem darauffolgenden Kalenderjahr die Ergebniszuordnung so vorzunehmen, dass diese Abweichung ausgeglichen wird. Gegebenenfalls sind die Ergebnisse mehrerer Jahre heranzuziehen”. Geschäftsführerin der Klägerin war zunächst die P. GmbH mit Sitz in …, ab 1. Januar 2002 gemäß Geschäftsbesorgungsvertrag vom … Januar 2002 die A. Immobilien- und Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG mit Sitz in ….

Noch am Tag der Gesellschaftsgründung schloss die Klägerin, vertreten durch ihren Geschäftsführer, mit der P. GmbH einen „Vertriebsvertrag”, wonach die vorgenannte GmbH beauftragt wurde, für ein Honorar in Höhe von 171.000,00 DM den Vertrieb von Gesellschaftsanteilen der Klägerin im Werte von 1,707 Mio. DM zu besorgen. Gleichzeitig legte die vorgenannte GmbH einen Prospekt vor, in dem unter Hinweis auf die zu erwartende Rendite aus der Vermietung des Mehrfamilienhauses für die Übernahme eines Gesellschaftsanteils der Klägerin geworben wurde. Die Einnahmen der Klägerin sollten sich in den ersten 15 Jahren ihrer Vermietungstätigkeit aus den monatlichen Nettoentgelten der Wohnungsmieter in Höhe von rund 14,00 DM/m² Wohnfläche sowie verlorenen Zuschüssen der staatlichen Bewilligungsstelle zur Auffüllung der Differenzbeträge zwischen dieser Nettomiete und der sog. Kostenmiete in Höhe von rund 38,00 DM/m² Wohnfläche zusammensetzen.

Am 30. Dezember 1993 beschlossen die damaligen Gesellschafter der Klägerin die Errichtung ...