Bei einer Vermietung eines Objekts, das in der tatsächlichen Nutzung nichtunternehmerischen Zwecken dient und bei dem mit dem Bau des Gebäudes ab dem 1.6.1984 begonnen oder das Gebäude ab dem 1.1.1986 fertiggestellt wurde, kann der leistende Unternehmer gegenüber dem Leistungsempfänger nicht zur Umsatzsteuer optieren. Solche nichtunternehmerischen Zwecke liegen insbesondere dann vor, wenn die Nutzung des Objekts durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts in ihrem hoheitlichen Bereich oder von einem Verein im ideellen Bereich erfolgt.
Endnutzung für andere nichtunternehmerische Zwecke
Immobilienbesitzer I hatte 1992 ein Bürogebäude in Leipzig errichtet und insgesamt an den Gewerbetreibenden G vermietet. Bei der Vermietung an G hatte I nach § 9 UStG zur Steuerpflicht der Vermietungsumsätze optiert. Ab 2023 vermietet G von ihm selbst nicht mehr genutzte Räume dieses Gebäudes an die Stadt Leipzig, die darin eine Bürgerberatungsstelle einrichtet.
Die Untervermietung von G an die Stadt Leipzig ist zwingend steuerfrei, da eine Option schon an der Unternehmereigenschaft der Stadt nach § 9 Abs. 1 UStG scheitert. Da die Räume in der tatsächlichen Endnutzung nichtunternehmerischen Zwecken dienen und mit dem Bau des Gebäudes ab dem 1.6.1984 begonnen wurde, ist jetzt auch die Option zur Steuerpflicht bezüglich der untervermieteten Räume von I an G nach § 9 Abs. 2 UStG i. V. m. § 27 Abs. 2 UStG ausgeschlossen.
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