Einheitsbewertung des Grundbesitzes und Grundsteuer: Stadtumbaumaßnahmen

FinMin Thüringen, 14.3.2005, S 3219h A - 11 - 204 (S)

Bezug:	FinMin Thüringen vom 2.9.2002
	OFD-Verfügung vom 10.9.2002, S 3219h A – 19 – L 21

Der Bezugserlass enthält Regelungen zur Bewertung von bebauten Grundstücken, die nach dem Programm Stadtumbau Ost und nach Maßgabe des Altschuldenhilfegesetzes zum Abbruch vorgesehen sind.

Diese Regelungen sind durch höchstrichterliche Rechtsprechung (zuletzt BFH-Urteil vom 14.5.2003, BStBl 2003 II S. 906) und mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien (EAG – Bau, BGBl 2004 I S. 1359 vom 30.6.2004) zu korrigieren. Der nachstehende Erlass ergeht nach Abstimmung mit den obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder und ersetzt den Bezugserlass.

1. Stadtumbaumaßnahmen nach BauGB

Im EAG – Bau wurden zwei neue Teile in das Baugesetzbuch eingefügt. Dies sind die Regelungen zu Stadtumbaumaßnahmen (§§ 171a – d BauGB) und zu Maßnahmen für die Soziale Stadt (§ 171e BauGB). Danach ist der Ablauf einer Stadtbaumaßnahme wie folgt geregelt:

1. Erstellung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes und Festlegung eines (oder mehrerer) Stadtumbaugebiete,
2. Abschluss von Stadtumbauverträgen mit den Betroffenen.

Bei Stadtumbaumaßnahmen muss es sich um städtebauliche Gesamtmaßnahmen in Stadt- oder Ortsteilen handeln, deren einheitliche und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt und dem Wohl der Allgemeinheit dient. Eine Verbindung von Sanierungs- bzw. Entwicklungsrecht und dem Recht der Stadtumbaumaßnahmen ist also möglich.

Stadtumbaumaßnahmen sollen insbesondere dazu beitragen, dass

• die Siedlungsstruktur der Entwicklung von Bevölkerung und Wirtschaft angepasst wird,
• die Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Umwelt verbessert,
• innerstädtische Bereiche gestärkt,
• bauliche Anlagen einer neuen Nutzung zugeführt oder zurückgebaut,
• freigelegte Flächen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung zugeführt und
• innerstädtische Altbaubestände erhalten werden.

Eines der Hauptziele im Stadtumbau ist die Umnutzung von Gebäuden. Die Nachnutzung muss sich aus dem städtebaulichen Entwicklungskonzept ergeben, um nachzuweisen, dass sich die entsprechenden städtebaulichen Synergieeffekte einstellen (z.B. Nachnutzung einer Schule als Bürgerbegegnungszentrum mit Bibliothek, Gastronomie und Freizeiteinrichtungen).

Kann ein Gebäude keiner anderen Nutzung zugeführt werden (dauerhafter Funktionsverlust), so findet ein Rückbau statt. Ein dauerhafter Funktionsverlust liegt vor, wenn die Nachnutzung aus wirtschaftlichen bzw. städtebaulichen Gründen auch für die Zukunft nicht gegeben ist. Das Rückbauziel kann auch bei noch genutzten Gebäuden, wie Wohnblöcken oder Schulen, im städtebaulichen Entwicklungskonzept definiert werden.

2. Bewertung der Grundstücke

Die vorstehenden Erläuterungen der Vorschriften des Baugesetzbuches zum Stadtumbau sind für die Feststellung von Einheitswerten und damit auch für die Festsetzung der Grundsteuer von Bedeutung.

Die Zuordnung eines bebauten Grundstücks zu einer Grundstückshauptgruppe bestimmt sich regelmäßig nach den tatsächlichen Verhältnissen an dem Stichtag, auf den eine Feststellung vorzunehmen ist (BFH, Urteil vom 24.10.1990, BStBl 1991 II S. 60).

Wird ein bebautes Grundstück im Rahmen von Stadtumbaumaßnahmen i.S. der §§ 171a – e BauGB einer anderen Nutzung zugeführt, erfolgt die Zuordnung zur entsprechenden Grundstückshauptgruppe auf den der Nutzungsänderung folgenden Feststellungszeitpunkt.

Beispiel 1:

Nach § 171a Abs. 3 BauGB wird in 2004 die Umnutzung eines mit einem Schulgebäude bebauten Grundstücks in ein Bürgerbegegnungszentrum mit Bibliothek und Gastronomie mit Bowlingbahn beschlossen. Die Umnutzung erfolgt nach entsprechenden Umbaumaßnahmen in 2005.

Für das bisher steuerbefreite Grundstück ist zum 1.1.2006 eine Nachfeststellung des Einheitswerts, Grundstückshauptgruppe Geschäftsgrundstück (Gaststätte und Bowlingbahn) durchzuführen.

Beispiel 2:

Nach § 171a Abs. 3 BauGB wird in 2004 die Umnutzung eines mit einem Mietwohngebäude bebauten Grundstücks in ein Bürgerbegegnungszentrum mit Bibliothek und Gastronomie mit Bowlingbahn beschlossen und noch im gleichen Jahr mit den Umbauarbeiten begonnen. Die Fertigstellung erfolgte im Februar 2005. Für das Mietwohngrundstück bestand ein Einheitswert.

Zum 1.1.2006 ist eine Art- und gegebenenfalls eine Wertfortschreibung des Einheitswerts im Sachwertverfahren durchzuführen (Grundstückshauptgruppe: Geschäftsgrundstück). Im Rahmen der Feststellung (Wertfortschreibung – Fortschreibungsgrenzen des § 22 BewG) sind auch Feststellungen zum steuerpflichtigen (Gaststätte mit Bowlingbahn) bzw. zum steuerfreien Teil des Gebäudes zu treffen.

Kann ein bestimmungsgemäß nutzbares bebautes Grundstück als Folge der Stadtumbaumaßnahmen keiner anderen Nutzung zugeführt werden, und wird im Einvernehmen mit den Beteiligten der Rückbau (Abbruch der(s) Gebäude(s)) beschlossen, ergeben sich folgende bewertungsrechtliche Konsequenzen:

1. Abbruch im Jahr der Beschlussfassung:

War für das bebaute Grundstück

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