Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Grundstücks sind aufzuteilen auf den Grund und Boden und das Gebäude. Der Anteil für den Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung. Hat das Gebäude unterschiedlich genutzte selbstständige Gebäudeteile, erfolgt eine weitere Aufteilung der Anschaffungskosten, auf das Gebäude und die einzelnen Gebäudeteile. Grundlage für die Aufteilung bildet das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Fläche des gesamten Gebäudes. Die Flächen sind in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche zu ermitteln. Sofern die Aufteilung nach den Flächen kein unangemessenes Ergebnis ergibt, kann dieses als Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen zugrunde gelegt werden.
Haben die Vertragsparteien bereits im Kaufvertrag eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises vorgenommen, so ist diese Aufteilung der Besteuerung zugrunde zu legen, soweit sie plausibel und nicht offensichtlich die realen Verhältnisse verfehlt.[1]
6.1 Bodenrichtwert und bewertungsrechtliche Verfahren für Gebäudewertermittlung
Erfolgte die Aufteilung des Gesamtkaufpreises eines Grundstücks nicht bereits im Kaufvertrag, muss eine Aufteilung vorgenommen werden. Hierfür müssen zunächst der Bodenwert und der Wert des Gebäudes einzeln ermittelt werden. Aus dem sich daraus ergebenen Verhältnis kann der Kaufpreis aufgeteilt werden. Der Bodenwert wird anhand der Bodenrichtwerte ermittelt, die von den zuständigen Gutachterausschüssen ermittelt und im Internet – regelmäßig aktualisiert – veröffentlicht werden. Die Ermittlung des Gebäudewerts erfolgt im Rahmen der bewertungsrechtlich zulässigen Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren.
Geschäftsgrundstücke sind regelmäßig im Ertragswertverfahren, gemischt genutzte Grundstücke, Mietwohngrundstücke, Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im Sachwertverfahren zu ermitteln.
Der Gebäudewertanteil ergibt sich wie folgt:
Gesamtkaufpreis × (Gebäudewert / (Bodenwert + Gebäudewert)
6.2 BMF stellt Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit
Bundesfinanzministerium – Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)
Das BMF stellt auf seiner Internetseite eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück zum Download bereit. Hierbei wird der Gesamtkaufpreis nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht nach der Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden und das Gebäude aufgeteilt. Neben der Möglichkeit selbst eine Kaufpreisaufteilung vorzunehmen, bietet die Datei auch die Möglichkeit, eine bereits vorhandene Kaufpreisaufteilung zu plausibilisieren.[1]
Das Rechenschema des BMF ist unter anderem mit folgenden Eckwerten des erworbenen Grundstücks zu bestücken, damit eine Berechnung vorgenommen werden kann:
- Lage des Grundstücks (Angabe von Straße, Postleitzahl und Ort),
- Grundstücksart (hierbei wird unterschieden zwischen Mietwohngrundstücken, Teileigentum, Wohnungseigentum, gemischt genutzten Grundstücken, Geschäftsgrundstücken, Bürogebäuden sowie einer Vielzahl an Auswahlmöglichkeiten für Einfamilienhäuser) – die Grundstücksarten sind in der Arbeitshilfe bereits hinterlegt und deshalb einfach auszuwählen,
- Datum des Kaufvertrags,
- Kaufpreis (inklusive aller Nebenkosten),
- (ursprüngliches) Baujahr,
- Wohn- bzw. Nutzfläche in m²,
- (soweit vorhanden) Anzahl der Garagenstellplätze,
- (soweit vorhanden) Anzahl der Tiefgaragenstellplätze,
- sollte es sich um Wohn- oder Teileigentum handeln, ist der Miteigentumsanteil mit Zähler und Nenner zu erfassen,
- Grundstücksgröße in m²,
- Bodenrichtwert in EUR/m² (die Arbeitshilfe führt über einen Link direkt zu den jeweiligen Internetseiten der einzelnen Bundesländer, für die die Bodenrichtwerte online einsehbar sind),
- sollten verschiedene Bodenrichtwerte für ein Grundstück vorhanden sein, bietet die Arbeitshilfe die Möglichkeit, die weiteren Bodenrichtwerte zu erfassen, sowie die Grundstücksgrößen, für die andere Bodenrichtwerte gelten.
Nachdem alle Daten erfasst sind, errechnet die Arbeitshilfe selbstständig einen Bodenwert sowie einen Gebäudewert. Bodenwert und Gebäudewert addiert ergeben den Grundstückssachwert. Die Verhältnisse von Bodenwert und Gebäudesachwert zum Grundstückssachwert werden dann auf den Gesamtkaufpreis aus dem Erwerb des jeweiligen Grundstücks angewendet und ergeben den auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilten Kaufpreis.
Keine Bindungswirkung
Der BFH hat bereits im Jahr 2020 entschieden,[2]
dass die Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zur Kaufpreisaufteilung keine Bindungswirkung für den Steuerpflichtigen und die Gerichte hat, da die Arbeitshilfe keinen Rechtsnormcharakter hat. Ebenso wenig bindet die Kaufpreisaufteilung die Finanzverwaltung selbst.
Abb. 1: Berechnungsbeispiel für die Kaufpreisaufteilung[3]
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