Schuldzinsen, betriebliche / 14 Finanzierung eines Grundstückskaufs: Darlehenszuordnung

Praxis-Beispiel

Darlehenszuordnung bei Finanzierung eines Grundstückskaufs

Ein Unternehmer erwirbt ein Gebäude mit einer Wohn-/Nutzfläche von 156 qm. Davon sollen 64 qm (= 42,03 %) für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden. Die restlichen 92 qm (= 58,97 %) nutzt er als Wohnung.

Der Unternehmer finanziert den Gesamtpreis des Grundstücks in Höhe von 420.000 EUR mit Eigenkapital von 160.000 EUR und einem Darlehen von 260.000 EUR. Dabei nimmt er folgende Aufteilung vor:

Grundstücksteil, der auf die eigenbetriebliche Nutzung entfällt

Der Kaufpreis, der auf den eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteil entfällt, beträgt 420.000 EUR × 42,03 % = 176.526 EUR. Davon entfallen 35.000 EUR auf den Grund und Boden. Zur Finanzierung des eigenbetrieblich genutzten Grundstücksteils nimmt der Unternehmer ein gesondertes Darlehen von 176.526 EUR auf. Konsequenz ist, dass dieses Darlehen in voller Höhe dem betrieblichen Bereich zugeordnet wird.

Grundstücksteil, der auf die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entfällt

Das vorhandene Eigenkapital von 160.000 EUR setzt der Unternehmer in vollem Umfang für die Finanzierung des Gebäudeteils ein, den er als Wohnung nutzt. An Fremdmitteln braucht er zusätzlich noch (420.000 EUR – 160.000 EUR – 176.526 EUR =) 83.474 EUR.

Der Grundstücksteil, der auf die eigenbetriebliche Nutzung entfällt, ist aufzuteilen in einen Kaufpreis

• für den Grund und Boden i. H. v. 35.000 EUR, der nicht abgeschrieben werden kann, und
• für das Gebäude i. H. v. 141.526 EUR, der mit 3 % pro Jahr abgeschrieben werden kann.

Buchungssatz

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
0060/ 0210	Grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten	35.000
0090/ 0240	Geschäftsbauten	141.526	0630/ 3150	Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	176.526

Dadurch, dass der Unternehmer mit seiner Bank 2 Darlehen vereinbart hat, kann er die Eigenmittel der Finanzierung des Wohnteils zuordnen. Das Wirtschaftsgut "eigenbetrieblich genutzter Grundstücksteil" ist zu 100 % mit Fremdmitteln finanziert, so dass der Unternehmer die hierfür gezahlten Zinsen von 7.060 EUR in voller Höhe als Betriebsausgaben abziehen kann.

Buchungsvorschlag

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
2120/ 7320	Zinsaufwendungen für langfristige Verbindlichkeiten	7.060	1200/ 1800	Bank	7.060

14.1 Anschaffung eines Gebäudes: Optimale Finanzierungsgestaltung

Errichtet der Unternehmer eine Immobilie, die er für seine betrieblichen Zwecke und als Privatwohnung nutzt,

• sollte er seine Eigenmittel für die Privatwohnung verwenden und
• das Darlehen möglichst für den Gebäudeteil, den er betrieblich nutzt.

Der Unternehmer kann die Schuldzinsen für ein Darlehen, mit dem er den betrieblich genutzten Gebäudeteil finanziert, steuerlich abziehen. Er muss dazu allerdings getrennte Konten verwenden. Wenn er für sein Eigen- und Fremdkapital ein einziges Baukonto nutzt und von diesem Konto alle anfallenden Rechnungen bezahlt, ist eine konkrete Zuordnung der Fremdmittel nicht möglich. Das ist jedoch zwingend erforderlich.

Eine Aufteilung der Herstellungskosten auf den betrieblichen und privaten Gebäudeteil setzt voraus, dass die Herstellungskosten dem jeweiligen Gebäudeteil zugeordnet werden können. Dabei ist wie folgt zu unterscheiden:

• Eine gesonderte Zuordnung der Herstellungskosten ist nur insoweit möglich, als diese einem bestimmten Gebäudeteil zugeordnet werden können, z. B. Aufwendungen für Sanitärinstallation, Bodenbeläge und Malerarbeiten. Der Unternehmer muss sich jeweils getrennte Rechnungen geben lassen (aufgeteilt für Erd- und Obergeschoss). Diese Rechnungen sollten auch getrennt bezahlt werden.
• Kosten, die das gesamte Gebäude betreffen, z. B. Erdaushub, Rohbau, Dacheindeckung und Außenanstrich, muss der Unternehmer den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen zurechnen.

Es kommt also zunächst darauf an, inwieweit eine Aufteilung nach sachlichen Gesichtspunkten möglich ist. 2 getrennte Haushälften lassen sich vollständig trennen, verschiedene Etagen innerhalb eines Hauses jedoch nur teilweise. Bei der richtigen Darlehenszuordnung sind folgende Konsequenzen zu beachten:

• Soweit die Entgelte für die Herstellungskosten gesondert zugeordnet und diese tatsächlich mit Darlehen bezahlt werden, zieht der Unternehmer die Zinsen voll ab. Dazu muss er ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln ausstatten, von dem er diese Baukosten bezahlt.
• Versäumt er, die Aufwendungen für unterschiedliche Gebäudeteile getrennt mit Eigen-/Darlehensmitteln zu finanzieren, darf er die Schuldzinsen insgesamt nur nach dem Verhältnis der Baukosten schätzungsweise aufteilen.

Der Unternehmer sollte sich während der Bauphase mehrere Konten bei seiner Bank einrichten. Die Kontoführungsgebühren sind gering im Verhältnis zur Steuerersparnis, die er im Jahr erzielen kann. Sinnvoll sind 3 Konten:

• 1. Konto ist das Baukonto, das der Unternehmer mit Fremdkapital ausstattet. Von diesem Konto bezahlt er nur die Rechnungen, die eindeutig dem eigenbetrieblichen Gebäudeteil zug...