Gebäude im Abschluss nach H... / 9.3 Nicht betrieblich genutzte Gebäude und Gebäudeteile im Betriebsvermögen (investment properties) nach IFRS

9.3.1 Regelungsinhalt, Definition

 

Rz. 419

Bei investment properties (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) handelt es sich um Immobilien, die von ihren Eigentümern oder vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses gehalten werden, um Miet- oder Pachterträge und/oder eine Wertsteigerung des eingesetzten Kapitals zu erzielen (IAS 40.4).

 

Rz. 420

Die Immobilien dienen folglich allein der Finanzanlage und tragen weder unmittelbar noch mittelbar dazu bei, dass das betrachtete Unternehmen seine Produktions-, Leasing- oder Absatzziele erreicht. Sie werden nicht in den betrieblichen Leistungserstellungsprozess eingebunden und sind für den Aufbau und den Erhalt der dauerhaften Erfolgspotenziale des Unternehmens unbedeutend. Diese Gebäude und Gebäudeteile sind als "betriebsneutral" einzuordnen (IAS 40.5).

 

Rz. 421

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Sinne von IAS 40 gelten neben Grundstücken (Grund und Boden) auch Gebäude bzw. Gebäudeteile, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zweck langfristiger Wertsteigerung, jedoch nicht zur Eigennutzung bzw. zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden (IAS 40.7).

9.3.2 Als Finanzinvestitionen gehaltene Anlageimmobilien

 

Rz. 422

Beispiele für als Finanzinvestitionen gehaltene "Anlageimmobilien" bzw. "Renditeliegenschaften":

  • Grundstücke und Gebäude, die langfristig für Wertzuwächse statt für einen kurzfristigen Verkauf gehalten werden (IAS 40.8a);
  • Grundstücke und Gebäude, die für eine gegenwärtig unbestimmte künftige Nutzung gehalten werden (IAS 40.8b);
  • Gebäude, die von Unternehmen im Rahmen eines Leasingverhältnisses (Nutzrechts) gehalten und aufgrund eines operate-Leasingvertrags weitervermietet werden (IAS 40.8c);
  • leer stehende Gebäude, die vom Leasingnehmer zum Zwecke der Vermietung im Rahmen von operate-Leasingverhältnissen gehalten werden (IAS 40.8d).
 

Rz. 423

IAS 40 gewährt somit auch dem Leasingnehmer das Bewertungswahlrecht, den bilanzierten Nutzwert einer gemieteten Immobilie, die weitervermietet ist, nach IAS 40 zu behandeln, wenn es sich bei der Immobilie aus Sicht des Leasingnehmers um eine Renditeliegenschaft handelt. Dieses Wahlrecht besteht jedoch nur, wenn der Leasingnehmer die Renditeliegenschaft nach dem fair-value-Model zum aktuellen Marktwert bilanziert (IAS 40.6). Im Ergebnis kommt es dann zu einer "Doppelbilanzierung".

9.3.3 Nicht unter IAS 40 fallende Immobilien

 

Rz. 424

Nicht unter den Regelungsinhalt von IAS 40 fallen folgende Immobilien:

  • die mit der Absicht erworben oder errichtet wurden, um sie im normalen Geschäftsverlauf in naher Zukunft zu veräußern – geregelt im Vorratsvermögen in IAS 2 (IAS 40.9a);
  • Eigenbetrieblich genutzte Immobilien, insbesondere

    • betriebliche Ersatzgrundstücke;
    • vom Eigentümer selbst genutzte oder an Arbeitnehmer vermietete Immobilien (IAS 40.9c).
  • Immobilien beim Leasinggeber, die im Rahmen von finance-Leasingverhältnissen vermietet werden (IAS.9e);
  • Immobilien, die zur Veräußerung nach IFRS 5 bestimmt sind.

9.3.4 Klassifizierung bei gemischter Nutzung

 

Rz. 425

Eine eindeutige Abgrenzung zwischen investment properties und betrieblich eigengenutzten Immobilien wird durch eine gemischte Nutzung erschwert. Zur Klassifizierung eines Gebäudes oder Gebäudeteils als investment property oder "normales Grundstück" andererseits sind folgende Regeln zu beachten:

  • Bei gemischter Nutzung eines Grundstücks ist zu untersuchen, ob der fremd vermietete Teil unabhängig von dem betrieblich genutzten Teil verkauft werden könnte. In diesem Fall sind die beiden Teile separat, nämlich zum einen als "normales" Anlagevermögen, zum anderen als investment property zu würdigen und auszuweisen (IAS 4.10).
  • Ist die getrennte Verfügbarkeit nicht gegeben, ist das Grundstück nur dann investment property, wenn der selbst genutzte Teil unbedeutend ist (IAS 40.10).
 

Rz. 426

IAS 40 lässt eine exakte Quantifizierung offen, sodass sich weitere bilanzpolitische Spielräume öffnen. In Grenzfällen soll das bilanzierende Unternehmen eigenständig Kriterien für den Ansatz von Anlageimmobilien festlegen und im Anhang angeben (IAS 40.14). Damit werden die bilanzpolitischen Spielräume zusätzlich erhöht.

 

Rz. 427

Immobilien, die an konsolidierte verbundene Unternehmen vermietet werden, sind im Einzelabschluss bei Erfüllung der Ansatzkriterien als Finanzinvestitionen anzusetzen. Im Kostenabschluss ist jedoch eine Umklassifizierung in eigengenutzte Immobilien vorzunehmen (IAS 40.15).

9.3.5 Zugangsbewertung

 

Rz. 428

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden im Zugangszeitpunkt mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet (IAS 40.20). Gehen die Immobilien mit einem einheitlichen Anschaffungspreis zu, bedarf es einer Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Eine Besonderheit bei der Ermittlung von Anschaffungskosten von Renditeliegenschaften besteht darin, dass Finanzierungskosten nicht als Teil der Anschaffungskosten aktiviert werden dürfen (IAS 40.21).

 

Rz. 429

 

Rz. 430

Zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Renditeliegenschaften gehören nach IAS 40.23a auch nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, die sich nach Versetzung der Immob...

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