BFH Beschluss vom 26.05.1970 - II B 8/70

Leitsatz (amtlich)

1. In einem nicht in der Form des § 313 BGB abgeschlossenen, als "Mietvertrag" bezeichneten Vertrag, in dem einem Bewerber lediglich die Anwartschaft künftigen Erwerbs eines Eigenheims - dies außerdem erst nach Erfüllung gewisser Bedingungen - eingeräumt wird, kann noch nicht der der Grunderwerbsteuer unterliegende Erwerbsvorgang erblickt werden, sondern erst in dem späteren (endgültigen) Kaufvertrag.

2. Die Vorschriften der §§ 54, 56 des II. WoBauG ändern in Fällen solcher Art nichts an dem in dem Urteil des BFH II 114/64 vom 18. Mai 1966 (BFH 86, 262, BStBl III 1966, 399) aufgestellten Grundsatz, daß die Frist des § 4 Abs. 2 Satz 2 GrEStG mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem ein Erwerbsvorgang im Sinne des Grunderwerbsteuerrechts endgültig zustande gekommen ist, im Fall eines Kaufvertrags (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) also mit dem wirksamen Abschluß dieses Vertrages.

Normenkette

GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1; GrEStSWG ND 1966 § 1 Nr. 5; GrEStG § 4 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c, Abs. 2 S. 2; BGB § 313; II. WoBauG §§ 54, 56

Tatbestand

Berichtigung: Im Beschluß vom 26. Mai 1970 II B 8/70 (BStBl 1970 II S. 552) muß auf Seite 554, rechte Spalte, letzter Absatz, die 1. Zeile heißen: Die Aussetzung wegen unbilliger, "nicht" durch überwiegende ...

Der Beschwerdeführer hat durch Annahme des Kaufangebots des Bauträgers vom 19. September 1961 am 29. September 1961 ein Einfamilienreihenhaus erworben (Vertrag 1961). Er hatte das Einfamilienhaus mit seiner Familie in Vollzug des als "Mietvertrag für Eigenheime" überschriebenen privatschriftlichen Vertrags mit dem Bauträger vom 28. Dezember 1956/10. Januar 1957 (Vertrag 1956/57) - soweit aus den Akten ersichtlich, ab Januar 1957 - bewohnt.

Das FA (Beschwerdegegner) hatte den Vertrag 1961 zunächst gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c GrEStG von der Besteuerung ausgenommen, jedoch gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 GrEStG eine Grunderwerbsteuer festgesetzt, nachdem es festgestellt hatte, daß der Beschwerdeführer das Eigenheim durch Kaufvertrag vom 18. März 1966 - mit Besitzübergabe lt. Vertrag am 31. Mai 1966, lt. Einlassung des Beschwerdeführers in Verbindung mit den Ausführungen in der Einspruchsentscheidung am 26. Mai 1966 - weiterveräußert hatte.

Nach erfolglosem Einspruch macht der Beschwerdeführer mit der Klage geltend, daß als der für den Beginn der 5-Jahresfrist maßgebende Erwerbsvorgang bereits der auf die Veräußerung gerichtete Vorvertrag vom 28. Dezember 1956/10. Januar 1957 anzusehen sei, so daß die 5-Jahresfrist bereits am 11. Januar 1957 zu laufen begonnen habe. Seinen Antrag, die Vollziehung des Steuerbescheids bis zur Entscheidung in der Hauptsache auszusetzen, hat das FG abgelehnt. Der Beschwerde hat es nicht abgeholfen. Über die Klage ist noch nicht entschieden.

Entscheidungsgründe

Aus den Gründen:

Die Beschwerde kann keinen Erfolg haben.

In den Fällen des § 4 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c GrEStG beginnt die 5-Jahresfrist des § 4 Abs. 2 GrEStG nicht bereits mit der tatsächlichen Nutzung, sondern erst mit dem Zeitpunkt, in dem der Erwerbsvorgang endgültig zustande gekommen ist, im Fall eines Kaufvertrags (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) also mit wirksamem Abschluß dieses Vertrags (§ 3 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 5 StAnpG). Der Senat hat diesen in dem Urteil II 114/64 vom 18. Mai 1966 (BFH 86, 262, 264, BStBl III 1966, 399) aufgestellten Grundsatz in dem Urteil II R 15/68 vom 20. Juni 1968 (BFH 93, 340, 343, BStBl II 1968, 783) bestätigt und in dem Urteil II 147/64 vom 19. Dezember 1967 (BFH 91, 382, 383, BStBl II 1968, 358) auch auf die vergleichbaren Vorschriften des Art. 1 Nr. 4 Buchst. a, Art. 4 Abs. 1 Satz 2 des Bayerischen Gesetzes über die Grunderwerbsteuerbefreiung für den sozialen Wohnungsbau 1958 angewendet. Wegen der Gründe im einzelnen wird auf diese Entscheidungen verwiesen. Eine Befreiungsvorschrift kann nicht früher eingreifen als der Steuertatbestand, von dem sie Befreiung gewährt; muß der zur Befreiung führende Tatbestand über eine bestimmte Zeit aufrechterhalten werden, so muß die Frist - falls das Gesetz nichts anderes vorschreibt - von dem Zeitpunkt an berechnet werden, an dem die Steuer mangels Befreiungstatbestands entstanden wäre, im Fall eines Kaufs - wie gesagt - also ab dem Zeitpunkt des wirksamen Vertragsabschlusses (vgl. auch BFH-Urteil II 15/62 vom 7. April 1965, HFR 1965, 418; ferner BFH-Entscheidung II 165/64 vom 5. März 1968, BFH 92, 43, BStBl II 1968, 416). Wesentlicher Gesichtspunkt ist dabei unter anderem noch, daß begünstigter Zweck die endgültig-rechtliche Übernahme eines Eigenheims grundsätzlich zum Bewohnen durch den Erwerber selbst (oder durch seine Angehörigen) als Eigentümer ist (vgl. auch BFH-Urteil II 156/63 vom 1. August 1967, BFH 89, 540, BStBl III 1967, 706). Es erscheint nach Sinn und Zweck des Gesetzes gerechtfertigt, dem Erwerber zuzumuten, daß er das Eigenheim, will er die Steuervergünstigung nicht verlieren, nicht vor Ablauf von fünf Jahren weiterveräußert, gerechnet ab dem Zeitpunkt, da er auf Grund eines endgültigen, wirksamen Erwerbsvorgangs seine Eigenheimerstellung abgesichert hat. Daß sich dieser Rechtsstandpunkt auch zugunsten des Erwerbers auswirken kann - von der Frage des Eintritts der Steuerpflicht allgemein erst zu diesem Zeitpunkt ganz abgesehen - ist in dem Urteil II 147/64 (BFH 91, 384) dargelegt.

Ohne daß der Entscheidung des FG in der Hauptsache vorgegriffen werden kann, muß in diesem Aussetzungsverfahren bemerkt werden, daß der Beschwerdeführer zu Unrecht meint, mit Rücksicht auf die Vorschriften in den §§ 54, 56 des II. WoBauG könnten die Grundsätze der oben angegebenen Urteile II 114/64, II R 15/68 und II 147/64 auf seinen Fall nicht übertragen werden.

Es kann - um dies vorwegzunehmen - dahingestellt bleiben, ob der Beschwerdeführer durch den privatschriftlichen Vertrag 1956/57 - wie das FG mit beachtlichen Gründen meint - keine Verwertungsbefugnis im Sinne des § 1 Abs. 2 GrEStG erworben hatte. Selbst wenn man - hier: zugunsten des Beschwerdeführers - den Erwerb der Verwertungsbefugnis unterstellen würde, so wäre dies aus den im Urteil II 114/64 (BFH 86, 264) dargelegten Gründen (die Zeile 1 des Abs. 3 a. a. O. muß richtig lauten: "Dagegen kommt es im Streitfall für den Fristbeginn auf den Zeitpunkt ..."; vgl. BStBl III 1966, 399 rechte Spalte, letzter Absatz) entscheidungsunerheblich. Im Falle eines Kaufs (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) beginnt die 5-Jahresfrist mit dem wirksamen Vertragsabschluß (§ 3 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 5 StAnpG) auch dann, wenn ihm ein gemäß § 1 Abs. 2 GrEStG der Besteuerung unterliegender Rechtsvorgang vorausgegangen sein sollte (§ 1 Abs. 5 Satz 1 GrEStG). Die Vorschrift des § 1 Abs. 5 Satz 3 GrEStG führt nicht zu einem anderen Ergebnis, weil der - unterstellte - Erwerb der Verwertungsbefugnis nicht zur Steuer herangezogen worden ist und auch nicht heranzuziehen gewesen wäre (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c GrEStG).

Es kann ferner dahingestellt bleiben, ob § 54 des II. WoBauG dem Bauherrn die Auflage macht, einen bereits einen unmittelbaren Anspruch auf Eigentumsübertragung begründenden Veräußerungsvertrag abzuschließen oder ob zunächst ein Vorvertrag (etwa in der Form eines Kaufanwartschaftsvertrags) genügt (vgl. Ehrenforth, Kommentar zum Zweiten Wohnungsbaugesetz, § 54 Anm. 2 b, c S. 405 ff.; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Zweites Wohnungsbaugesetz, § 54 Anm. 3). Es kommt für den Streitfall auch nicht darauf an, daß § 54 des II. WoBauG zunächst nur eine in den Bewilligungsbescheid aufzunehmende öffentlich - rechtliche - nur der Bewilligungsbehörde gegenüber bindende - Verpflichtung des Bauherrn zum Abschluß eines Veräußerungsvertrags mit einem geeigneten noch unbestimmten oder bereits bestimmten Bewerber enthält (Ehrenforth, a. a. O., § 54 Anm. 2 a, b S. 405 ff.; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a. a. O., § 54 Anm. 2). Ebenso entscheidungsunerheblich ist, ob in Fällen solcher Art, obwohl ein Grundstücksveräußerungsvertrag oder ein Vorvertrag (z. B. Kaufanwartschaftsvertrag) ohne Wahrung der Form des § 313 BGB geschlossen ist (RGZ 169, 65 und 185), nach den ganz besonderen Umständen des Einzelfalles für den Veräußerer (Träger, Bauherrn) nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) einseitig eine Art gesetzlicher Verbindlichkeit bestehen kann (vgl. Ehrenforth, a. a. O., Anm. 2c S. 407 f.), so daß für den Bewerber - etwa unter Heranziehung und unter den Voraussetzungen des § 56 des II. WoBauG (vgl. Entscheidung des BGH V ZR 167/65 vom 1. Juli 1966, Bundesbaublatt 1967 S. 24 - BBauBl 1967, 24 -) ein im Zivilrechtsweg durchsetzbarer Anspruch auf Abschluß eines Veräußerungsvertrags in Betracht kommen kann (vgl. hiergegen aber auch BGH-Entscheidungen V ZR 53/64 vom 29. Januar 1965, Lindenmaier/Möhring, Nachschlagewerk des Bundesgerichtshofs, Nr. 2 zu § 276 [Fc] BGB = Monatsschrift für Deutsches Recht 1965, 369 - MDR 1965, 369 - und V ZR 235/62 vom 16. Februar 1965, Lindenmaier/Möhring, § 313 BGB Nr. 24 = MDR 1965, 562, sowie zur Unzulässigkeit der Aufspaltung eines einheitlichen Grundstücksgeschäfts in eine formbedürftige Veräußerungs- und eine nicht formbedürftige Erwerbsvereinbarung mit der Folge der Nichtigkeit des ganzen Grundstücksgeschäfts bei Formmangel einer Teilvereinbarung auch Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart 13 U 24/69 vom 22. Oktober 1969, NJW 1970 S. 566). Ob ein Bewerber einen solchen Anspruch ausüben kann und will, liegt allein bei ihm. Wesentlich ist aber grunderwerbsteuerrechtlich, daß durch § 56 des II. WoBauG dem Bewerber allenfalls eine Art gesetzliches Ankaufsrecht eingeräumt wird (Ehrenforth, a. a. O., § 56 Anm. 1 S. 424), das - wie noch darzulegen ist - auch im Fall eines Mietvertrags mit dem Bewerber für sich allein noch ohne Einfluß auf das Zustandekommen eines Erwerbsvorganges im Sinne des Grunderwerbsteuerrechts ist.

Im vorliegenden Falle hat der Beschwerdeführer zwar offenbar zunächst auf Abschluß eines formgültigen Kaufvertrags gedrängt, letztlich aber nur einen privatschriftlichen "Mietvertrag" abgeschlossen, von dem das FG mit Recht sagt, daß dieser Vertrag bestenfalls als (nicht in der Form des § 313 BGB abgeschlossener) Kaufanwartschaftsvertrag bezeichnet werden könnte. Abgesehen davon, daß der Träger dem Beschwerdeführer "die Anwartschaft auf Übertragung einer Eigenheimstelle" nur nach Erfüllung gewisser Bedingungen einräumte (§§ 1, 8 des Vertrags 1956/57; vgl. § 3 Abs. 5 Nr. 5 Buchst. a StAnpG), war der Beschwerdeführer "zur Ausübung des Übernahmerechts" nur berechtigt aber nicht verpflichtet; § 10 des Vertrags 1956/57 regelt ausdrücklich die Folgen für den Fall, daß der Beschwerdeführer auf die Ausübung seines Übernahmerechts verzichtete. Zur Frage, ob bereits ein Erwerbsvorgang im Sinne des § 1 GrEStG vorliegt, ist aber zu beachten: Weder der nur den Kaufinteressenten bindende Antrag auf Abschluß eines Verpflichtungsgeschäfts (BFH-Urteil II R 134/66 vom 13. Februar 1968, BFH 91, 447), noch das nur den Grundstückseigentümer bindende Ankaufsrecht (BFH-Urteil II 60/60 U vom 27. Januar 1965, BFH 82, 51, BStBl III 1965, 265) sind - von hier nicht zu erörternden Sonderfällen abgesehen, in denen ein beide Teile bindendes Verpflichtungsgeschäft angenommen werden muß (vgl. BFH-Urteil II 175/60 U vom 22. November 1962, BFH 76, 127, BStBl III 1963, 46) - bereits der Grunderwerbsteuer unterliegende Erwerbsvorgänge, vielmehr erst die wirksame Annahme des Kaufantrags durch den Eigentümer bzw. die Ausübung des Ankaufsrechts durch den Berechtigten. Ebenso kann in einem nicht in der Form des § 313 BGB abgeschlossenen Vorvertrag, der einem Bewerber lediglich die - außerdem von der Erfüllung gewisser Bedingungen abhängende - Möglichkeit künftigen Erwerbs eines Eigenheims einräumt, noch nicht der der Grunderwerbsteuer unterliegende und - bei Fehlen einer Befreiungsvorschrift - auch die Steuerpflicht auslösende Erwerbsvorgang erblickt werden, sondern erst in dem - wie auch hier - noch abzuschließenden (endgültigen) bürgerlich-rechtlich wirksamen Kaufvertrag.

Die Nachversteuerungsfrist (§ 4 Abs. 2 Satz 2 GrEStG) begann, da der Kaufvertrag offenbar nicht genehmigungspflichtig war, frühestens am 29. September 1961. Sie endete zwar nicht bereits mit Abschluß des Weiterveräußerungsvertrags am 18. März 1966, sondern - wie den Parteien inzwischen auf Grund des BFH-Urteils II 114/64 (BFH 86, 265) bekannt ist - mit Aufgabe von Besitz und Nutzung als Eigenheim, also - wie aus dem präsenten Akteninhalt ersichtlich (BFH 92, 440) - am 26. bzw. 31. Mai 1966 und somit vor Ablauf von fünf Jahren.

Eine Aussetzung der Vollziehung kommt - entgegen der Meinung des Beschwerdeführers - auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer unbilligen Härte in Betracht.

Aus den vorstehenden Darlegungen folgt zugleich, daß in dem diesem Aussetzungsverfahren zugrunde liegenden Hauptverfahren nur über die sich aus einer Fristüberschreitung ergebende Rechtsfrage zu entscheiden ist. Jede Fristsetzung birgt die Möglichkeit genereller Härten und ist für sich allein kein zusätzliches Moment für eine Billigkeitsmaßnahme. Vielmehr ist die Erweiterung einer gesetzlichen Frist, sollte sie für sachdienlich gehalten werden, Aufgabe des Gesetzgebers, nicht aber der an das Gesetz gebundenen Gerichte (Art. 20 Abs. 3 GG; BFH-Urteil II 151/64 vom 7. Mai 1968, BFH 93, 14, BStBl II 1968, 663). Nichts anderes besagt der vom Beschwerdeführer zitierte Erlaß des Niedersächsischen Finanzministers vom 1. September 1966 - S 4504 - 4 - 31 3 unter II 8 Buchst. e (Niedersächsisches Ministerialblatt 1966 S. 1037, 1042). Außerdem beziehen sich dieser Ministerialerlaß und auch der - lediglich eine unstreitig nicht ausgefüllte Ermächtigung enthaltende - § 6 des Niedersächsischen Gesetzes über die Befreiung des sozialen Wohnungsbaues von der Grunderwerbsteuer 1958/1966 (Gesetz- und Verordnungsblatt 1958 S. 179, 1966 S. 64) eben auf dieses Gesetz und nicht auf den hier einschlägigen § 4 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c, Abs. 2 GrEStG. Im übrigen könnte in dem diesem Aussetzungsverfahren zugrunde liegenden Hauptverfahren und kann somit auch in diesem Aussetzungsverfahren darüber, ob die Grunderwerbsteuer nach Lage des Einzelfalles gemäß § 131 Abs. 1 Satz 1 AO wegen unbilliger Härte durch die Finanzverwaltungsbehörden erlassen werden könnte, nicht befunden werden (BHF-Urteile II 9/65 vom 7. November 1968, BFH 94, 85, 87, BStBl II 1969, 41; II 137/64 vom 14. Januar 1969, BFH 95, 113, 117; II 83/64 vom 1. April 1969, BFH 96, 66, 69, BStBl II 1969, 560).

Die Aussetzung wegen unbilliger, durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte im Sinne des § 69 Abs. 2 Satz 2 FGO erfordert im Unterschied zum Erlaß (§ 131 AO), daß die Vollziehung nicht aus allgemeinen Gründen, sondern daß gerade die Vollziehung vor Unanfechtbarkeit des Bescheids unbillig ist (vgl. BFH-Beschlüsse VI S 9/66 vom 31. Januar 1967, BFH 87, 600, BStBl III 1967, 255; II B 39/68 vom 3. Dezember 1968, BFH 94, 352, BStBl II 1969, 170; I S 1/68 vom 8. Mai 1968, BFH 92, 177, BStBl II 1968, 485). Solche Gründe hat der Beschwerdeführer selbst nicht vorgetragen, sind auch sonst nicht ersichtlich.

Fundstellen

BStBl II 1970, 552

BFHE 1970, 143