Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Umlage-Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ordnungsmäßig ist. Umlage-Beschluss: Ordnungsmäßigkeit Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des geltenden Umlageschlüssels ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Eine Änderung ist nicht an das Vorliegen eines sachlichen Grundes als eigene, von der ordnungsmäßigen Verw...mehr

B1 und B2 verkaufen B3, einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ein Grundstück. Zu Gunsten von B3 wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Im März 2024 beantragt die Urkundsnotarin den Vollzug der Auflassung und die Löschung der Auflassungsvormerkung. Sie fügt ihrem Antrag eine Niederschrift aus dem Jahr 2022 bei. Danach haben die Wohnungseigentümer die X-GmbH bis End...mehr

Problemüberblick Im Fall hat der Berufungsführer die Frist versäumt, binnen derer die Berufung zu begründen ist. Sein Prozessbevollmächtigter hatte eine Fristverlängerung beantragt, die nur mit Einwilligung des Gegners möglich war. Er hatte auf dessen Einwilligung vertraut, ohne ihn zu fragen. Einwilligung Die Einwilligung hätte der Rechtsanwalt der Gemeinschaft der Wohnungseig...mehr

Mit Erfolg! § 27 Abs. 2 WEG ermächtige die Wohnungseigentümer, die gesetzlichen Rechte und Pflichten des Verwalters für das Innenverhältnis nach § 27 Abs. 1 WEG zu erweitern. Eine inhaltliche Einschränkung dieser Beschlusskompetenz sei dem Gesetzeswortlaut oder den Gesetzesmaterialien nicht zu entnehmen. Die Wohnungseigentümer könnten daher unter anderem Entscheidungen über ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine nachträgliche Gestattung einer baulichen Veränderung – hier: Anbringen eines Steckersolargeräts – hat. Anspruch auf Gestattung Der beklagte Wohnungseigentümer konnte bei der Rechtslage, die für den Fall anwendbar war, nur aus § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf eine Gestattung haben....mehr

Die Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einer Beschlussklage auferlegt werden, gehören zu den Kosten der Verwaltung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Die Wohnungseigentümer können etwas Anderes vereinbaren oder nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschließen. Fassen die Wohnungseigentümer keinen Umlage-Beschluss gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, entspricht es ordnungsmäßi...mehr

Auf die Klage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K wird Wohnungseigentümer B verurteilt, die auf dem Balkon bzw. der Balkonbrüstung seiner Wohneinheit angebauten Steckersolargeräte so zurückzubauen, dass sie von außen nicht mehr sichtbar sind. Dagegen geht B vor. Er meint, die Klage sei unbegründet, weil die Steckersolargeräte vor der Entfernung von Pflanzen durch die G...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes für den Zeitraum 01.01.2020 bis 31.12.2020 werden in der Fassung mit Druckdatum vom 11.05.2021 genehmigt. Die Abrechnungsspitzen sind zum 01.09.2021 fällig." Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Das LG meint, der Beschluss sei insoweit ni...mehr

Problemüberblick Im Fall fragt sich, ob der Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer seine Vertretungsmacht entsprechend § 26 Abs. 4 WEG nachweisen muss. Prüfung des Grundbuchamtes Fraglich ist, ob der Beschluss, mit dem die Vertretungsmacht erweitert wird, vom Grundbuchamt zu prüfen ist. Dazu ist zu klären, welche Fälle § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG umfasst. Das OLG meint, s...mehr

Mit Erfolg! Der BGH legt die Umlagevereinbarung anders als das LG aus. Er meint, die Umlagevereinbarung bestimme nur, was ohnehin im Gesetz stehe. Zur Kernfrage (= Kosten einer Beschlussklage) ist er der Ansicht, alle Wohnungseigentümer müssten sich an den Kosten der Gemeinschaft beteiligen. Die Kosten, welche die Gemeinschaft aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung im Ver...mehr

Der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers.mehr

Die Berufung hat Erfolg! Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe keinen Anspruch auf Rückbau. Zwar habe B keinen Anspruch aus § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG. Denn die Anlage diene nicht dem Einbruchsschutz. Auch habe B eine bauliche Veränderung vorgenommen. B stehe jedoch ein Anspruch auf Gestattung der baulichen Maßnahme gem. § 20 Abs. 3 WEG zu. Dieser Anspruch hindere n...mehr

Mit Erfolg! Der Beschluss sei nicht nichtig! Die Wohnungseigentümer müssten nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zwar über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse beschließen. Richtig sei auch, dass nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nur Zahlungspflichten Gegenstand des Beschlusses seien ("Abrechnungsspitzen"). Der BGH habe aber bereits entschieden,...mehr

Ein Sachverständiger legt den Wohnungseigentümern auf ihren Auftrag hin eine Prioritätenliste nebst Leistungsverzeichnis vor, welche Außenfenster auf welche Art und Weise zu erhalten sind. Ferner erstellt er Ausschreibungsunterlagen, holt Angebote ein und fertigt einen Preisspiegel. Im Jahr 2022 informiert die Verwaltung die Wohnungseigentümer, mehrere Anbieter hätten ihre A...mehr

Mit Erfolg! Die Wohnungseigentümer hätten durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen weitreichenden Gestaltungsspielraum bekommen, um eine nach den Umständen des Einzelfalls angemessene Kostenverteilung beschließen zu können. Der Gesetzgeber habe bewusst keine inhaltlichen Vorgaben gemacht und auf Beschränkungen verzichtet. Der Beschluss über eine Kostenverteilung müsse lediglich or...mehr

Rz. 101 Ein Gewerbetreibender mit Gewinnermittlung nach § 5 EStG kann in der Regel Grundstücke, die nicht zum notwendigen Privatvermögen gehören, z. B. Mietwohngrundstücke, als Betriebsvermögen behandeln, es sei denn, dass dadurch das Gesamtbild der gewerblichen Tätigkeit so verändert wird, dass es den Charakter einer Vermögensnutzung im nicht gewerblichen Bereich erhält.[1]...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ordnungsmäßig ist. Dazu ist im Fall auf die jeweilige Kostenposition zu sehen. Abfallgebühren Eine Verteilung der Abfallgebühren nach Wohneinheiten ist nicht zu beanstanden. Denn diese stehen nicht in einem zwingenden Verhältnis zum Miteigentumsanteil, selbst wenn sich dieser an der Wo...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es zum einen um die Frage, ob es eine Umlagevereinbarung gibt. Zum andern geht es um die Frage, ob ein Umlage-Beschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, wenn den Wohnungseigentümern nicht bewusst ist, dass sie eine Kostenverteilung anordnen, die von einer Umlagevereinbarung oder dem Gesetz abweicht. Reichweite einer Umlagevereinbarung E...mehr

K erwirbt 2017 von B im Souterrain eines Altbaus gelegene Wohnungen. K verlangt später von B Schadensersatz, weil B ihm angeblich arglistig Feuchtigkeitsmängel verschwiegen habe. Fraglich ist unter anderem, ob K ein Mitverschulden trifft, weil er sich zur Reparatur der Mängel nicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gewandt hatte. K selbst sah dazu keinen Anlass, wei...mehr

Wohnungseigentümer K nimmt die Wohngebäudeversicherung B auf Entschädigung wegen eines Mietausfalls in Anspruch (Wasserrohrbruch). Versicherungsnehmerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach dem Versicherungsvertrag kann nur der Versicherungsnehmer die Rechte aus dem Versicherungsvertrag ausüben. K meint dennoch, Rechte ausüben zu können, weil ihm die Verwaltung ...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K klagt gegen Wohnungseigentümer B auf Hausgeld. B verteidigt sich unter anderem mit dem Argument gegen die Klage, diese sei unzulässig, weil sie von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht erhoben worden sei: Der Verwalter sei seines Erachtens nicht im Amt (= nicht der Verwalter). Das AG setzt das Verfahren aus, da in einem Parallelverf...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern um die Frage, wann ein Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt ist. Wahlbeschluss Die Bestellung ist ein Beschluss. Dieser bedarf – wie jeder Beschluss – einer Mehrheit. Die Ja-Stimmen müssen die Nein-Stimmen überwiegen. Auf das Verhältnis der abgegebenen Stimmen kommt es nicht an. Jeder Wohnungsei...mehr

Sofern ein Erhaltungsbeschluss schon durchgeführt worden ist, haben die Wohnungseigentümer aus dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung einen im Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer wurzelnden Folgenbeseitigungsanspruch, der grundsätzlich darauf gerichtet ist, dass der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird, dass also die Maßnahmen, die auf dem Beschluss beru...mehr

Das AG weist eine von Wohnungseigentümer K gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B erhobene Klage ab. Gegen das ihm am 28.6.2023 zugestellte Urteil legt K, vertreten durch den Prozessbevollmächtigten X, fristgerecht Berufung ein. Am 21.8.2023 wird X die Akte übersandt. Mit Schriftsatz vom selben Tag beantragt X die Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 2...mehr

Mit Erfolg! Die Vertretungsberechtigung der X-GmbH im Rahmen der Auflassungserklärung ergebe sich aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG in Verbindung mit der Niederschrift aus dem Jahr 2022. § 9b WEG begründe die organschaftliche Vertretungsmacht, die den Verwalter zur Abgabe von Willenserklärungen entsprechend § 164 BGB befuge. Ausgenommen sei nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG lediglich der...mehr

Der BGH sieht die Möglichkeit eines Mitverschuldens! Die Beseitigung des Feuchtigkeitsmangels, der seine Ursache in der fehlenden Abdichtung und damit im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums habe, sei eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Beschluss vom 22.9.1999, mit dem die Bekämpfung künftiger Feuchtigkeitsschäden dauerhaft auf die jeweiligen Wohnun...mehr

Die Berufung hat Erfolg! K habe einen Anspruch auf Ermächtigung. Das AG verwehre K einen effektiven Rechtsschutz. Ob es vor Erhebung einer Entziehungsklage eines Beschlusses bedürfe, sei umstritten. Da für K jedenfalls die Unsicherheit bestehe, ohne Beschluss in einem späteren Entziehungsverfahren gegebenenfalls zu scheitern, sei ein Rechtsschutzbedürfnis zu bejahen. Der Ans...mehr

Ohne Erfolg! Die Feststellungsklage sei bereits unzulässig. Zwar sei nach einer gerichtlichen Kassation im Grundsatz ohne Weiteres ein (verschuldensunabhängiger) Folgenbeseitigungsanspruch anerkannt. Ein Beschluss falle, wenn er – wie hier der Errichtungsbeschluss – für ungültig erklärt werde, rückwirkend weg, d. h. er werde so behandelt, als wäre er nie gefasst worden. Sofe...mehr

Ohne Erfolg! Der BGH meint, die Nichtzulassungsbeschwerde sei unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR nicht übersteige (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Für die Wertgrenze der Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO sei der Wert des Beschwerdegegenstands aus dem beabsichtigten Revisionsverfahren maßgebend. Um dem Revision...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen folgenden Beschluss: "Die Eigentümer beschließen mit Wirkung ab dem 1.1.2023 die Änderung der Umlageschlüssel für die Kostenpositionen Hausreinigung, Feuerlöscherprüfung, Wartung Regenwasseranlage, Legionellenuntersuchung, Allgemeinstrom, Abfallgebühren, Versicherung Verwaltungsbeirat, Auslagen für Eigentümer, Kosten des Geldverkehrs, Rechts- un...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 27 Abs. 1 WEG Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter delegieren. Bei Erhaltungsmaßnahmen wird eine Delegierung regelmäßig jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vornahme getroffen haben ...mehr

Problemüberblick Im Fall möchte ein Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 3 WEG ermächtigt werden, eine Versammlung einzuberufen. Auf diesen Beschluss muss er nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG klagen. Beschlussersetzungsklage auf eine Ermächtigung nach § 24 Abs. 3 WEG Eine Beschlussersetzungsklage auf eine Ermächtigung nach § 24 Abs. 3 WEG hat Erfolg, wenn eine Versammlung einberufen wer...mehr

Ohne Erfolg! K sei nicht der Versicherungsnehmer. Die Regel nach § 44 Abs. 2 VVG, wonach im Fall der Versicherung für fremde Rechnung auch der Versicherte (= K) als jedenfalls materiell Berechtigter mit Zustimmung des Versicherers oder nach Vorlage des Versicherungsscheins Ansprüche geltend machen dürfe, sei im Fall wirksam abbedungen. Der Versicherte sei danach selbst dann ...mehr

Ein Beschluss außerhalb der Versammlung ist ein Nichtbeschluss, wenn nicht alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.mehr

In einem Fall ist zu fragen, ob ein Beschluss außerhalb der Versammlung wirksam ist, wenn ihm nicht alle Wohnungseigentümer zugestimmt haben, er aber dennoch festgestellt und verkündet wurde.mehr

Ein Umlage-Beschluss gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG entspricht nur dann einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung bewusst ist, dass sie mit dem Beschluss eine Kostenverteilung anordnen, die von einer Umlagevereinbarung oder dem Gesetz abweicht.mehr

Die Beseitigung eines Feuchtigkeitsmangels, der seine Ursache in einer fehlenden Abdichtung und damit im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums hat, ist eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.mehr

Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den "die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes" genehmigt werden, ist dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollen.mehr

Die Änderung des Umlageschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist nicht bereits deshalb ordnungswidrig, weil sie zu finanziellen Mehrbelastungen einzelner Wohnungseigentümer im Vergleich zu anderen führt, sondern erst, wenn eine treuwidrige Ungleichbehandlung eines einzelnen Eigentümers oder einer Eigentümergruppe gegeben ist, die insoweit zu einem unbilligen Sonderopfer fü...mehr

Der Anspruch eines Wohnungseigentümers, dass eine Versammlung einberufen wird, folgt aus § 18 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 24 Abs. 2, Abs. 3 WEG.mehr

Bei Erwerb von Grundeigentum durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss für die Eintragung der Auflassung im Grundbuch keine Verwalterermächtigung nachgewiesen werden.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K, vertreten durch den neuen Verwalter X, verlangt vom ehemaligen Verwalter B unter anderem die Feststellung, dass B die Kosten für die Entfernung einer Befahranlage tragen solle. Der Beschluss, diese zu errichten, ist aus formalen Gründen (Ladungsmangel) rechtskräftig für ungültig erklärt worden.mehr

Problemüberblick Im Fall ist zu klären, ob ein Beschluss außerhalb der Versammlung wirksam ist, wenn ihm nicht alle Wohnungseigentümer zugestimmt haben, er aber dennoch festgestellt und verkündet wurde. Nichtbeschluss oder anfechtbarer Beschluss Das OLG meint vertretbar, in diesem Fall liege ein Nichtbeschluss vor. So hat es auch die früher herrschende Meinung gesehen. Im aktue...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Kosten der Reinigung der Abflussrinnen der Balkone durch die jeweiligen Sondereigentümer zu tragen sind. Dagegen geht Wohnungseigentümerin K vor. Sie ist Eigentümerin einer Wohnung im 2. Obergeschoss. Zu dieser Wohnung gehört ein Balkon. Er verfügt über Abflussrinnen, die an 2 Fallrohre angeschlossen sind. K meint, der Beschluss b...mehr

Überblick Ausschlaggebend für die Neufestsetzung der Grundsteuer ist ein Urteil des BVerfG aus dem Jahr 2018. Die Finanzämter hatten die Grundsteuer bisher auf der Grundlage völlig veralteter Einheitswerte berechnet. Um die Grundsteuer neu zu berechnen, sind bzw. waren fast 36 Mio. Grundstücke neu zu bewerten. Dabei mussten die Eigentümer Feststellungserklärungen abgeben, oh...mehr

In seinem Urteil vom 9.10.1991 hatte der BFH noch ausgeführt, dass das Guthaben aus der Erhaltungsrückstellung nach dem WEG eine mit einer Geldforderung vergleichbare Vermögensposition darstellt (BFH v. 9.10.1991 – II R 20/89, BStBl. II 1992, 152). Es handele sich wirtschaftlich um Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer auf zukünftige Instandhaltungsaufwendungen. Diese könne...mehr

Entgegen der vorstehende dargestellten früheren Betrachtung nach der die Erhaltungsrücklage kein Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung ist, hat der BFH mit Urteil vom 16.9.2020 entschieden, dass beim Erwerb von Teileigentum der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Erhaltungsrücklage zu mindern ist (BFH v. 16.9.20...mehr

Obwohl die neue Rechtslage auch in der einschlägigen Kommentarliteratur (vgl. z.B. Loose in Viskorf, GrEStG, § 9 Rz. 106 und 506) als zutreffend beurteilt wird, sind durchaus Zweifel an der Auffassung des BFH angebracht. Die Auffassung sollte daher auch unter Berücksichtigung der parallel laufenden Einstufung von Erhaltungsrücklagen bei den Ertragsteuern kritisch hinterfragt...mehr

Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Rspr. ist festzustellen, dass die steuerliche Beurteilung der Erhaltungsrücklage nach dem WEG i.R.d. Grunderwerbsteuer und der Ertragsteuer deutlich auseinanderfällt: Während bei der Grunderwerbsteuer die Rücklage als Bestandteil des der Gemeinschaft zuzurechnenden Verwaltungsvermögens, also eine im fremden Eigentum stehendes Wirts...mehr

Die Grunderwerbsteuer richtet sich gem. § 8 Abs. 1 GrEStG grundsätzlich nach der Gegenleistung, die ein Erwerber für den Erwerb eines inländischen Grundstückes aufbringen muss. Als Gegenleistung kommen dabei Leistungen jeder Art in Betracht. Hierzu gehören neben Geldleistungen auch sonstige Leistungen, die in unterschiedlichsten Variationen auftauchen können. Gerade bei Eige...mehr