Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Bezüglich baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ist zunächst zu berücksichtigen, dass sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, bauliche Veränderungen darstellen, also insbesondere auch Modernisierungsmaßnahmen. Des Weiteren ist der Grundsatz zu berücksichtigen, dass die Kosten der Baumaßnahme diejenigen Wohnungseigentümer tragen, die sie beschlie...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass die Aufstellung einer Hausordnung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gehört. Es handelt sich dabei um eine Nutzungs- bzw. Gebrauchsregelung, deren Ziel ein geordnetes und friedliches Miteinander in der Eigentümergemeinschaft ist. Für das Zustandekommen einer Hausordnung stehen grundsätzlich 3 Möglic...mehr

Das Gesetz behandelt das Amt des Verwaltungsbeirats als Ehrenamt, eine Vergütung ist jedenfalls nicht geregelt. In aller Regel wird das Amt des Verwaltungsbeirats von den betreffenden Wohnungseigentümern auch unentgeltlich ausgeübt. Abhängig davon, wie groß der Arbeitsaufwand und der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats je nach Größe der Wohnungseigentumsanlage ist, kann a...mehr

Nach der nicht mehr geltenden Bestimmung des § 49 Abs. 2 WEG a. F. konnten dem Verwalter die Kosten insbesondere eines Anfechtungsverfahrens auferlegt werden, wenn er dieses aufgrund groben Verschuldens zu verantworten hatte. § 49 Abs. 2 WEG a. F. ist mit Inkrafttreten des WEMoG deshalb entfallen, weil seit jeher ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch gegen den Verw...mehr

Überblick Beschlüsse stellen das wichtigste Element gemeinschaftlicher Willensbildung der Wohnungseigentümer dar und prägen entscheidend die Rechtslage innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Über den konkreten Einzelfall hinaus können mit Beschlüssen auch Rahmenbedingungen geschaffen werden, die auf Dauer Organisation und Abläufe innerhalb einer Gemeinschaft regeln, ohne da...mehr

12.1.1 Umzugskostenpauschale Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 haben die Wohnungseigentümer keine Kompetenz mehr zur Beschlussfassung über Umzugskostenpauschalen. Solche können nur noch vereinbart werden. Durch das Entfallen der Beschlusskompetenz haben Beschlüsse über Umzugskostenpauschalen ihre Wirkung mit der Folge verloren, dass Umzugskostenpauschalen nicht mehr e...mehr

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelmaßnahme, erlaubt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nun auch hier Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich, den...mehr

Nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB haben Mieter einen Anspruch auf bauliche Veränderungen, die der Montage von Steckersolargeräten dienen. Demnach können die Mieter von ihren Vermietern verlangen, ihnen die Montage eines Balkonkraftwerks zu erlauben. Durch entsprechende Erweiterung des Katalogs der privilegierten baulichen Veränderungen des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG ist hiermit korre...mehr

"Schwebend" gültig sind gesetzes- bzw. vereinbarungsersetzenden Beschlüsse[1], die gerade in der Verwalterpraxis eine überragende Rolle spielen. Gegenstände dieser gesetzes- bzw. vereinbarungsersetzenden Beschlüsse sind Benutzungsregelungen des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 1 WEG, Verwaltungsmaßnahmen gem. § 19 WEG sowie Maßnahmen der baulichen Veränderung des gemeinsch...mehr

In der Praxis werden Verwalter von (Teilen) der Eigentümergemeinschaft immer wieder aufgefordert, Maßnahmen durchzuführen, die zwar auf in der Gemeinschaft "bewährter" Beschlussfassung beruhen, als vereinbarungs- oder gesetzeswidrige Beschlüsse jedoch ein besonderes Anfechtungsrisiko bergen. Verständlicherweise beugen sich die Verwalter diesem Begehren, um nicht ihre Wiederb...mehr

Folgende Vorschriften stellen gesetzliche Öffnungsklauseln dar: § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG – Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkung § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – Änderung der Kostenverteilung bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG – Änderung der Kostenverteilung bezüglich Maßnahmen der baulichen Veränderung § 28 Abs. 3 WEG – Beschlussfassung über Art ...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht nur einen Geschäftsordnungsbeschluss vor: die Bestimmung des Versammlungsvorsitzenden in § 24 Abs. 5 WEG. Da aber allgemein anerkannt ist, dass sich jede Versammlung auch ohne besondere Ermächtigungsgrundlage eine Geschäftsordnung geben darf[1], können Einzelheiten des Ablaufs und der Gestaltung jeder Wohnungseigentümerversammlung mehrheitli...mehr

Einführend ist anzumerken, dass auch eine Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Zwar sieht diese Bestimmung nicht mehr bestimmte Verteilungskriterien wie Verursachung oder Verbrauch betreffend die Betriebskosten vor, wie dies in § 16 Abs. 3 WEG a. F. der Fall war. Bei der Beurteilung ab...mehr

Gemäß § 24 Abs. 5 WEG führt der Verwalter den Vorsitz in Wohnungseigentümerversammlungen, "sofern diese nichts anderes beschließt". Soweit also in der Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung nicht etwas anderes bestimmt ist, können die Wohnungseigentümer eine andere Person als den Verwalter zum Versammlungsleiter bestimmen. Auch die Protokollführung obliegt zun...mehr

Nach § 28 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Korrespondierend mit der nicht mehr geltenden Vorschrift des § 21 Abs. 7 WEG a. F. steht auch § 28 Abs. 3 WEG nicht unter einem Vereinbarungsvorbehalt. Eine Beschlusskompetenz besteht also auch dann, wenn der Beschlussgegenstand bereits (abweichend) Ge...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht grundsätzlich und abschließend 2 Modalitäten kollektiver Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor: die Vereinbarung und den Beschluss. Soweit die Wohnungseigentümer von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelungen durch Vereinbarung treffen können, stellen diese Vereinbarungen (hier in erster Linie die Gemeinschaftsord...mehr

Auch dann, wenn die Vertragsbedingungen des Vorbestellungsverhältnisses unverändert fortgelten sollen, bedarf es zumindest dieser Klarstellung im Wiederbestellungsbeschluss, denn auch bei unverändert fortbestehenden Vertragsbedingungen für den Wiederbestellungszeitraum ist der Beschluss anfechtbar, wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist.[1] Musterbeschluss: Wiederbestellu...mehr

Die Installation von Balkonkraftwerken wird einfacher. Vermieter und WEG können den Einbau der Minisolaranlagen künftig nicht mehr so einfach ablehnen. Der Bundesrat hat Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht abschließend zugestimmt. Der Bundesrat hat am 27.9.2024 Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht zugestimmt, um die Installation von Balkonkr...mehr

Die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt grundsätzlich entweder aufgrund des gesetzlichen Verteilungsschlüssels in § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen oder einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten anderweitigen Kostenverteilungsschlüssel. Für die Kosten baulicher Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG auf die entsprechende Regelung in §...mehr

Im Rahmen der WEG-Reform 2007[1] wurde bekanntlich mit § 24 Abs. 7 und 8 WEG die Beschluss-Sammlung aus der Taufe gehoben. Intention des Gesetzgebers war es, die innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Rechtslage, die nicht selten auch durch Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln geprägt war, transparent zu machen. Insbesondere zum Schutz der ...mehr

Namentlich von dieser Position umfasst ist insbesondere die Grundsteuer. Hier besteht indes keine Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da die Grundsteuer gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG gesondert für jedes Sondereigentum erhoben wird. Auch etwa Erschließungsbeiträge fallen nicht unter die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da sie gem. § 134 BauGB die Woh...mehr

Textbaustein Versammlungsprotokoll: Vermietung von Sondereigentum TOP Sonstiges: Anzeige der Vermietung des Sondereigentums Wohnungseigentümer, die ihr Sondereigentum an Dritte vermieten oder verpachten, sollten dies dem Verwalter möglichst unverzüglich mitteilen, und zwar unter vollständiger Namensnennung des Mieters bzw. Pächters. Die Kenntnis der tatsächlichen Bewohner der ...mehr

Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Verwalter als Leiter der Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch mittels der sog. Subtraktionsmethode feststellen.[1] Er kann also zunächst Gegenstimmen und Enthaltungen abfragen und aus deren Zahl auf die abgegebenen Ja-Stimmen...mehr

Um kurzfristige Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft zu vermeiden, könnte es sich auch anbieten, vorübergehend auf die Erhaltungsrücklage zuzugreifen. Sinn und Zweck der Erhaltungsrücklage besteht darin, ausreichend Geldmittel für künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bereitstellen zu können, weshalb Entnahmen des Verwalters für andere Zwecke unzulässig sind...mehr

Tragfähigkeit Ein Balkonkraftwerk kann von vornherein nur montiert werden, wenn die Balkonbrüstung ausreichend tragfähig ist. Ein Solarmodul mit einer Leistung von 400 Watt hat einschließlich Wechselrichter und Montagematerial ein Gewicht von ca. 20 bis 25 Kilo. Um die derzeit höchstmögliche Solarenergie von 800 Watt[1] zu gewinnen, bedarf es 2 Solarmodulen, womit sich das Ge...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorgaben dazu, zu welchem Zeitpunkt eine Wohnungseigentümerversammlung stattzufinden hat. Wohnungseigentümerversammlungen können sowohl an Werk- als auch an Sonn- und Feiertagen stattfinden.[1] Die Einberufung einer Eigentümerversammlung in der typischen Reisezeit entspricht allerdings nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mi...mehr

Überblick Am 27.9.2024 hat der Bundesrat einer Änderung des WEG zugestimmt und damit die Möglichkeit einer rein virtuellen Eigentümerversammlung geschaffen. Die Änderungen sind am 17.10.2024 in Kraft getreten. Die Vorteile liegen auf der Hand: Das Bereitstellen von Versammlungsräumen entfällt und eine Teilnahme wird von überall aus ermöglicht. Gleichwohl stellt diese Form d...mehr

1 Leitsatz Der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers. 2 Normenkette § 26 WEG 3 Das Problem Nach einem Wasserschaden überweist die Gebäudeversicherung X der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im November 2022 die von einem Schadensregulierer berech...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es, blickt man auf den BGH, um die Frage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen eine Entscheidung vorgehen kann. Blickt man auf die Wohnungseigentümer, geht es um die Frage, was man macht, wenn man auf einem Stellplatz nicht parken kann. Beschwer Die Revision ist nur zulässig, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Besch...mehr

Ohne Erfolg! Zwischen den Parteien habe kein Schuldverhältnis bestanden, kraft dessen der Verwalter eine Auskehrung der auf das Sondereigentum entfallenden Entschädigungszahlung des Gebäudeversicherers vorzunehmen hatte. Vertragsparteien des Verwaltervertrags seien die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und B. Auch aus der Amtsstellung des B folge keine gesetzliche Leistung...mehr

Problemüberblick Bis zum 1.12.2020 musste ein Wohnungseigentümer eine Beschlussklage gegen die anderen Wohnungseigentümer richten. Daher konnten die Kosten der beklagten Wohnungseigentümer keine Kosten der Verwaltung sein. Dementsprechend hieß es in § 16 WEG a. F. bewusst "sonstige" Kosten (etwas Anderes galt nach § 16 Abs. 8 WEG a. F. nur dann, wenn es sich um Mehrkosten geg...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob der Verwaltervertrag Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet. Das wurde bis zum 1.12.2020 bejaht. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte sich daran nichts ändern. Beispielsweise in der abschließenden Beratung des WEMoG hieß es vom Abgeordneten Dr. Fechner (Berichterstatter der SPD): "Und wir stärken...mehr

Die Wohnungseigentümer stimmen über die Neuwahl des Verwaltungsbeirats ab. In geheimer Wahl wird in einem einzigen Wahlgang über die zur Wahl gestellten Wohnungseigentümer abgestimmt. Die Kandidaten mit den meisten Stimmen sollen den Beirat bilden. Jeder Wohnungseigentümer kann bis zu 3 Stimmen abgeben. Auf Wohnungseigentümer X entfallen 91 Stimmen, auf Wohnungseigentümer Y ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage der Beschlusskompetenz. Diese "versteckt" sich im Kleid der Auslegung. Nach Ablauf des Kalenderjahres haben die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse zu bestimmen. Tun sie das, wenn die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Ein...mehr

Ohne Erfolg! Der Beschluss halte sich im Rahmen des den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zustehenden weiten Ermessens. Es sei im Grundsatz nicht zu beanstanden, wenn die Wohnungseigentümer beschlössen, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten der Reinigung der Abflussrinnen auf "seinem" Balkon selbst zu tragen habe. Insoweit sei nämli...mehr

Die Klage hat Erfolg! Die Beschlüsse widersprächen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, weil er unter Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit gefasst worden sei. Grundsätzlich seien zur Teilnahme an Versammlungen (§ 23 WEG) lediglich die Wohnungseigentümer berechtigt. Die Anwesenheit Dritter sei möglich, aber nur ausnahmsweise zulässig, beispielsweise, wenn dies im ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann sich ein Wohnungseigentümer zur Versammlung durch einen Dritten begleiten lassen darf. Begleitung eines Wohnungseigentümers in der Versammlung Der BGH hat im Jahr 1993 auf einen Vorlagebeschluss des KG Berlin entschieden, dass die Versammlungen der Wohnungseigentümer nicht öffentlich sind. Daraus hat er geschlossen, dass ein W...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es unter anderem um die Frage, wie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Rechtsstreit vertreten wird, und ob eine Klage gegen einen Prozessunfähigen möglich ist. Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich vom aktuellen, wirksam bestellten Verwa...mehr

Problemüberblick Im Fall streiten ein ehemaliger Wohnungseigentümer (Verkäufer) und sein Sondernachfolger (Käufer). Der Käufer wirft dem Verkäufer vor, ihn getäuscht zu haben. Der Verkäufer habe ihm Mängel verschwiegen. Fraglich ist unter anderem, ob der Verkäufer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hätte auffordern müssen, die Mängel zu beheben. Erhaltung des gemeinschaft...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es jenseits seiner prozessualen Einkleidung um die Frage, wie man in einer Wohnungseigentumsanlage damit umgeht, dass ein Erhaltungs- oder Gestattungsbeschluss für ungültig erklärt worden ist. Folgenbeseitigungsanspruch Voraussetzung des Folgenbeseitigungsanspruchs ist, dass ein Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt oder seine Nichtigkeit fe...mehr

Problemüberblick Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss erweitern. Im Fall wird gefragt, ob diese Beschlusskompetenz Grenzen hat und wann ein Beschluss, die Rechte zu erweitern, einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Beschlusskompetenz Der BGH klärt, dass die Beschlusskompetenz umfassend ist. Es gibt also...mehr

Wohnungseigentümer K beantragt eine Beschlussersetzung. Er will vom AG ermächtigt werden, eine Versammlung einzuberufen. Dort sollen sich die Wohnungseigentümer mit dem Antrag befassen, von Wohnungseigentümer Z die Veräußerung seines Wohnungseigentums zu verlangen. Das AG weist die Klage ab. Zur Begründung gibt es an, es handele sich um eine Zweiergemeinschaft. Der andere Wo...mehr

Nach einem Wasserschaden überweist die Gebäudeversicherung X der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im November 2022 die von einem Schadensregulierer berechnete Zeitwertentschädigung. Wohnungseigentümer K, ein Rechtsanwalt, fordert Verwalter B unter Fristsetzung zunächst vergeblich auf, den für sein Sondereigentum geleisteten Teilbetrag an ihn auszukehren. Die Auszahlung er...mehr

Problemüberblick Mit dem durch das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland vom 14.6.2021 eingefügten § 250 BauGB hat der Gesetzgeber für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a Abs. 3 und 4 BauGB) mit dem Ziel einer Erhaltung von Mietwohnraum die Bildung von Wohnungseigentum an Bestandsimmobilien unter ein präventives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt gestellt. Gemäß § 250 Ab...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen mehrere Beschlüsse. Gegen diese geht Wohnungseigentümer K vor. Er rügt, Wohnungseigentümer N sei in der Versammlung von seiner Ehefrau L begleitet worden.mehr

Die Berufung hat keinen Erfolg! Die Gemeinschaftsordnung enthalte, wie vom AG ausgeführt, für die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten keine Umlagevereinbarung. Es gelte daher das Gesetz (= § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Zwar könnten Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen anderen Umlageschlüssel bestimmen. Den Wohnungseigentümern müsse dann aber bewusst sein, d...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 8 Wohnungseigentumsrechte (Einheiten). In der Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 2019 findet sich eine Umlagevereinbarung. Danach sind "Verwaltungskosten" zu gleichen Teilen auf die Einheiten umzulegen. Im Jahr 2021 greifen 3 Wohnungseigentümer einen Beschluss an. Ihre Klage hat Erfolg. Nach der Entscheidung muss die Gemeinschaft der W...mehr

In einer Gemeinschaftsordnung sind an 17 Stellplätzen Sondernutzungsrechte begründet worden. Diese liegen zum Teil hinter dem zu der Wohnungseigentumsanlage gehörenden Gebäude. Sie können von dem öffentlichen Straßenraum nur über eine durch das Gebäude verlaufende Durchfahrt erreicht werden. Für die im hinteren Teil des Nachbargrundstücks geplanten 10 Stellplätze ist keine s...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer selbst mit dem Gebäudeversicherer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer seinen Schaden abwickeln kann. Abwicklung eines Schadens im Sondereigentum Wegen der versicherten Schäden an seinem Sondereigentum muss sich ein Wohnungseigentümer selbst kümmern. Es geht nicht um die Verwaltung des gemeinschaftliche...mehr

Wohnungseigentümer K wendet sich primär gegen einen "Grundlagenbeschluss zur Baumaßnahme und Finanzierung für Aufzuganlagen sowie Notruf- und Wartungsvertrag". Dieser lautet: "Die Kosten für die Modernisierung der 2 Aufzugsanlagen einschließlich der weiter anfallenden Kosten für etwaige Elektroarbeiten werden durch eine Sonderumlage finanziert, über die ein gesonderter Besch...mehr