Verwaltervertrag: Kein Vertrag mit Schutzwirkungen für d ... / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob der Verwaltervertrag Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet. Das wurde bis zum 1.12.2020 bejaht. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte sich daran nichts ändern. Beispielsweise in der abschließenden Beratung des WEMoG hieß es vom Abgeordneten Dr. Fechner (Berichterstatter der SPD): "Und wir stärken auch die Eigentumsrechte. Wenn ein Verwalter einen Fehler macht und den Eigentümern ein Schaden entsteht, dann – so haben wir es ausdrücklich im Gesetz geregelt – können Ansprüche von den Eigentümern auch gerichtlich gegen den Verwalter geltend gemacht werden." (Deutscher Bundestag Plenarprotokoll 19/176, 22163).

Keine Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer

Der BGH klärt für die Praxis, dass der Verwaltervertrag kein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer ist. Die Gegenargumente – neben dem Willen des Gesetzgebers der Umstand, dass ein Wohnungseigentümer seinen Schaden häufig anteilig selbst tragen wird – überzeugen ihn nicht. Für andere Verträge, beispielsweise mit einem Hausmeister oder Gartenbauunternehmen, dürfte das wohl nicht gelten. Diese könnten drittschützend sein. Sicher ist das aber auch nicht. Man kann aber mit den Dritten nach § 328 BGB vereinbaren, dass die Wohnungseigentümer Schadensersatz geltend machen können. Für den Verwaltervertrag gilt das auch. Jetzt ist zu diskutieren, ob allein eine solche Verabredung einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltungen müssen erstens wissen, dass der von der Gebäudeversicherung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für einen Wohnungseigentümer als Sondereigentümer geleistete Teilbetrag unverzüglich an ihn auszukehren ist. Zweitens müssen si...