Aufgaben und Befugnisse des Verwalters: Erweiterung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss erweitern. Im Fall wird gefragt, ob diese Beschlusskompetenz Grenzen hat und wann ein Beschluss, die Rechte zu erweitern, einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

Beschlusskompetenz

Der BGH klärt, dass die Beschlusskompetenz umfassend ist. Es gibt also grundsätzlich keine Entscheidung, die nicht delegiert werden könnte. Ein Beschluss, der die Wohnungseigentümer völlig oder nahezu völlig entmachtet, könnte dennoch nichtig sein! So kann es beispielsweise liegen, wenn ein Mehrheitseigentümer die Verwaltung bildet und bestimmt, dass die anderen Wohnungseigentümer nicht mitreden dürfen.

Ordnungsmäßigkeit

Der Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG muss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Hier gibt es Grenzen. Zwar müssen die Wohnungseigentümer der Verwaltung keinen verbindlichen Entscheidungsmaßstab vorgeben. Denn dieser folgt aus den Grundsätzen der ordnungsmäßigen Verwaltung. Man muss aber schon hinsehen, welche Entscheidungen die Verwaltung treffen soll. Für Erhaltungsmaßnahmen klärt der BGH, dass eine Kompetenzverlagerung nicht zu beanstanden ist, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vornahme getroffen haben. Bei anderen Entscheidungen dürfte es nicht anders sein.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Hat die Verwaltung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Willen zu bilden, unterliegt sie demselben "Willensbildungsprogramm", das für die Wohnungseigentümer gilt. Dies bedeutet nicht nur, dass Entscheidungen dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen sowie Vereinba...