Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, welche Wohnungseigentümer berechtigt sind, über eine Vergemeinschaftung der Mängelrechte gegen den Bauträger zu beschließen. Beschlusskompetenz Die Rechte wegen Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums aus den mit dem Bauträger geschlossenen Verträgen stehen sämtlichen Wohnungseigentümern als Erwerbern zu. Jeder Erwerber von Wohnun...mehr

Führt die Notgeschäftsführung zu Ausgaben des Wohnungseigentümers, kann er diese von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag[1] oder als ungerechtfertigte Bereicherung[2] ersetzt verlangen.[3] Dem die Geschäftsführung ausübenden Wohnungseigentümer steht nicht das Recht zu, seine Aufwendungen direkt bei den Miteigentümer...mehr

Problemüberblick Im Fall haben die Wohnungseigentümer der Sache nach § 20 Abs. 1 WEG – also die Notwendigkeit, dass eine bauliche Veränderung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu gestatten ist – abbedungen. Fraglich ist, was in einem solchen Fall für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer baulichen Veränderung gilt. Nachteil, wenn § 20 Abs. 1 WEG abbedungen ist Ha...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um das Verständnis einer Vereinbarung. Zu fragen ist, wer für die Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums zuständig ist. Nach dem Wortlaut der entsprechenden Vereinbarung sind die anderen Wohnungseigentümer zuständig. Das LG meint, diese Anordnung im Wege der Auslegung umdeuten zu können. Die BGH-Lösung Der BGH schließt sich der LG-Au...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Kosten für eine WEG-Streitigkeit (eine Beschlussersetzungsklage). Ein Wohnungseigentümer will eine Versammlung einberufen. Das kann er aber nur, wenn ihn die anderen Wohnungseigentümer hierzu ermächtigen. Das ist nach § 24 Abs. 3 WEG möglich. Dieser lautet: "Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Woh...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 3 Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer können sich nicht auf die Durchführung einer Versammlung einigen. Wohnungseigentümer 1 verklagt daher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf eine Ermächtigung nach § 24 Abs. 3 WEG. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erkennt diesen Anspruch an. Die Parteien streiten um die Kosten d...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Fristwahrung Der Nachteil kann ein rechtlicher oder ein tatsächlicher sein. Die Wahrung einer Frist ist deshalb ausdrücklich genannt, weil es sich wohl um den praktisch h...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um 2 Fragen. Die eine ist die Frage, ob eine Beschlusskompetenz besteht, Wohnungseigentümer vollständig von den Erhaltungskosten für einen wesentlichen Gebäudebestandteil zu befreien. Die andere Frage ist, ob, wenn eine Beschlusskompetenz besteht, eine Änderung einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Beschlusskompetenz Das LG meint, sich de...mehr

Eine Wochenendhaussiedlung ist eine Wohnungseigentumsanlage (seit dem Jahr 2003, die Häuser sind aber überwiegend vorher gebaut worden). An jedem Ferienhaus besteht ein Sondernutzungsrecht. In der Gemeinschaftsordnung heißt es unter anderem wie folgt: "a) Jeder Hauseigentümer ist berechtigt, die seinem Sondereigentum und Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäude- und Grunds...mehr

Die Klage hat Erfolg! K habe gegen B einen Anspruch in der eingeklagten Höhe aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB. B habe die Beträge jeweils ohne Rechtsgrund erlangt. Einen vertraglichen Anspruch aus dem Verwaltervertrag direkt behaupte B selbst nicht. Eine andere Rechtsgrundlage bestehe aber auch nicht. Zwar sei die Erstellung von Bescheinigungen nach § 35a EStG an die einzel...mehr

Dies sieht der BGH jeweils anders! Sämtliche Wohnungseigentümer hätten den Beschluss zur Vergemeinschaftung fassen können. Dies gelte auch dann, wenn die Mängel nur den einer Untergemeinschaft zugeordneten Teil der Wohnungseigentumsanlage beträfen. Für eine Vergemeinschaftung fehlte es selbst dann nicht an einer Beschlusskompetenz, wenn K mit 3 Wohnungseigentümern nicht durc...mehr

Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen grundsätzlich nach seinen Vorstellungen verfahren. Grenzen setzt hier insbesondere die Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Bes...mehr

Wohnungseigentümer B baut eine Klimaanlage ein. Eine Gestattung nach § 20 Abs. 1 WEG liegt nicht vor. Die Wohnungseigentümer beschließen zu TOP 12.1, dass Wohnungseigentümer B die auf dem Westbalkon und auf dem Ostbalkon errichteten Klimaanlagen einschließlich deren Versorgungsleitungen zu beseitigen und die Durchdringungen der Fassade ordnungsmäßig zu verschließen hat. Zu T...mehr

Ohne Erfolg! Die Voraussetzungen des § 93 ZPO lägen nicht vor. Wohnungseigentümer 1 habe nicht davon ausgehen dürfen, ohne die Klage zu seinem Recht auf Einberufung einer Versammlung zu gelangen. Vielmehr habe für Wohnungseigentümer 1 kein anderer Weg als der Klageweg bestanden, um zu dem gewünschten Ziel der Durchführung einer Versammlung zu gelangen. Zur Einberufung einer ...mehr

Die Wohnungseigentümer bestimmen nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, dass sich sämtliche Wohnungseigentümer an der Reparatur eines Flachdachs zu beteiligen haben. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er verweist auf die Gemeinschaftsordnung. Nach dieser sind die Kosten für die Instandhaltung sowie Rücklagen für alle Fälle eventueller Erneuerungen und erforderlicher...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Umlage-Beschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Umlage-Beschluss: Ordnungsmäßigkeit Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des geltenden Umlageschlüssels ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Eine Änderung ist nicht an das Vorliegen eines sachlichen Grundes als eigene, von der ordnungsmäßigen Verwal...mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten es Wohnungseigentümer K im Juli 2022, einen Balkon zu errichten. Im August 2022 heben sie diesen Beschluss wieder auf. Wohnungseigentümer K geht gegen den zweiten Beschluss vor. K meint, eine von ihm angenommene "Beschlussreue" könne keine Grundlage für einen Zweitbeschluss sein.mehr

Ohne Erfolg! Die Wohnungseigentümer seien befugt gewesen, sich durch Beschluss einen Willen darüber zu bilden, ob sie bestimmte Nutzungen oder bauliche Veränderungen für unzulässig halten. Sie dürften einen Wohnungseigentümer zu einem dem Beschluss entsprechenden Verhalten auffordern. Werde dies dem Wortlaut nach als Ge- oder Verbot beschlossen, sei darin nächstliegend ein s...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Gestattung einer baulichen Veränderung einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Das ist nach § 20 Abs. 4 WEG unter anderem der Fall, wenn bauliche Veränderungen eine Wohnungseigentumsanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Das LG...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es im Kern vor allem um die Frage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Verwaltungsbeiräten eine Pauschale für ihre Aufwendungen zahlen darf. Aufwendungsersatz Jeder Verwaltungsbeirat hat als Beauftragter nach §§ 662, 670 BGB und neben einer etwaigen Vergütung grundsätzlich einen Anspruch auf einen Aufwendungsersatz. Die Aufwendungen müss...mehr

Wohnungseigentümer X lässt im Treppenhaus einen Treppenlift anbauen. Die Wohnungseigentümer gestatten Wohnungseigentümer X nachträglich den Anbau. Gegen diesen Beschluss wendet sich Wohnungseigentümer K. Das AG gibt der Klage statt. Es meint, der Beschluss verstoße gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften. Hiergegen wendet sich die Berufung.mehr

Nach der Gemeinschaftsordnung sind die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Am 21.3.1977 bestimmen die Wohnungseigentümer durch Beschluss, dass die Warmwasserkosten nach dem reinen Verbrauch umgelegt werden sollen. Im Mai 2023 beschließen die Wohnungseigentümer die Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung 202...mehr

Es gibt in einer Wohnungseigentumsanlage 4 Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer 2 und 4 bestimmen gegen die Wohnungseigentümer 1 und 3 nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, dass die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die Kosten der Wohngebäudeversicherung, die Kosten der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung und Rechtskosten künftig nach Einheiten verteilt werden. Dagegen...mehr

In der Gemeinschaftsordnung heißt es unter anderem wie folgt: "Bei den Regelungen dieser Gemeinschaftsordnung ist immer davon auszugehen, dass die auf dem Grundstück aufstehenden Wohngebäude … im Ergebnis so weit wie möglich getrennt und unabhängig voneinander behandelt werden, sodass die Einheiten 1 bis 8 und die Einheiten 9 bis 13 jeweils eine gesonderte Wirtschaftsgemeins...mehr

Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums "der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer" bedarf, ist eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten; dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung vor dem 1.12.2020 getroffen wurde.mehr

Das LG meint, der Beschluss leide zwar unter einem formalen Mangel. Denn die Verwaltungsbeiräte seien nach § 25 Abs. 4 WEG nicht stimmberechtigt gewesen. Dieser Mangel habe sich aber nicht ausgewirkt, da der Beschluss auch ohne die Stimmen der Verwaltungsbeiräte zustande gekommen wäre. Die Höhe der Aufwandsentschädigung sowie der Umstand, dass diese auch den Ersatzbeiräten g...mehr

Dies sieht das LG anders! Das Ermessen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei "zunächst einmal vollkommen frei". Es existiere kein Grundsatz im Wohnungseigentumsrecht, wonach es sich die Gemeinschaft nach einem Beschluss nicht noch einmal anders überlegen und einen neuen, eventuell auch gegensätzlichen Beschluss zum selben Beschlussthema fassen könne. Die Befugnis dazu ...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es beim BGH nur noch um prozessuale Fragen. In den Instanzen ging es um die Frage, ob ein Teileigentümer und sein Mieter die vermieteten Räume als "Escape-Room" gebrauchen durften. Gebrauchsvereinbarungen Die Räume eines Teileigentums dürfen zu jedem Zweck genutzt und gebraucht werden, der nicht im Wohnen besteht. Soll etwas Anderes gelten, muss da...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, einen privaten Gedenkstein für einen ehemaligen Wohnungseigentümer und Oberbürgermeister der Stadt Leipzig aufzustellen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. K meint, der Gedenkstein, der einem Grabstein sehr ähnlich sei (es handelt sich tatsächlich allein schon von der Form her um einen von einem Künstler bearbeiteten und...mehr

Die Wohnungseigentümer entlasten die Verwaltungsbeiräte. Wohnungseigentümer K geht gegen diesen Beschluss vor. Die Verwaltungsbeiräte hätten offensichtliche Fehler der Jahresabrechnung im Rahmen der ihnen obliegenden Prüfung nicht erkannt und die Wohnungseigentümer nicht ordnungsmäßig informiert.mehr

Begehrt ein Wohnungseigentümer in einer verwalterlosen Gemeinschaft durch Beschlussersetzungsklage die Ermächtigung zur Einberufung einer Versammlung (§ 24 Abs. 3 WEG), können auch bei einem sofortigen Anerkenntnis dem klagenden Wohnungseigentümer die Prozesskosten nicht nach § 93 ZPO auferlegt werden, da er gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sein Rechtsschutz...mehr

Das LG meint, der Beschluss entspreche in Bezug auf die Kosten von Reparaturen, die Kosten für die Wohngebäudeversicherung sowie die Kosten für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung keiner ordnungsmäßigen Verwaltung. Er sei willkürlich! Als willkürlich und damit ermessensfehlerhaft sei eine Änderung insbesondere dann anzusehen, wenn sie aus sachfremden Erwägunge...mehr

Die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage mit über 1.000 Wohnungseigentümern bestimmen durch Beschluss eine Aufwandsentschädigung für Verwaltungsbeiräte und Ersatzbeiräte. Für die Teilnahme an Sitzungen sollen pauschal 50 EUR gezahlt werden. Ferner soll es eine Pauschale von 300 EUR für die Prüfung einer Jahresabrechnung geben. Bei diesem Beschluss stimmen auch di...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Einordnung einer Maßnahme als bauliche Veränderung oder Erhaltung. Die wichtigste Folge für die Einordnung ist für die Wohnungseigentümer die Frage, wer die Kosten zu tragen hat: Alle Wohnungseigentümer (§ 16 Abs. 2 WEG) oder nur die, die für die Maßnahmen waren (§ 21 Abs. 3 WEG). Begriff der Erhaltung Dem Begriff der Erhaltung unterfalle...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann ein Zweitbeschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht. Zweitbeschluss: Ordnungsmäßigkeit Nach herrschender Meinung kann jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG verlangen, dass ein Zweitbeschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigt. Die dabei einzuhaltenden Gr...mehr

X ist Eigentümer eines bebauten Grundstücks. Er will dieses nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufteilen. Das Grundstück befindet sich in dem Geltungsbereich einer auf Grundlage von § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB erlassenen Erhaltungssatzung und im Geltungsbereich einer auf der Grundlage von § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB erlassenen Berliner Umwandlungsverordnung vom 21.9.2021, die am 7...mehr

Im September 2020 beantragt E beim Bezirksamt, ihm für die Teilung seines Grundstücks eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erteilen. Am 6.7.2021 beantragt E den Vollzug der Teilung im Grundbuch. Mit Zwischenverfügung vom 7.7.2021 weist das Grundbuchamt auf das Fehlen der Abgeschlossenheitsbescheinigung hin und setzt E eine Frist von 2 Monaten. Mit Schreiben vom 13.9.2021 ...mehr

Problemüberblick Im Fall will E, dass eine Teilungserklärung vollzogen wird. Dies scheitert zunächst daran, dass er keine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorlegen kann. Dies kann er beim Beschwerdegericht. Fraglich ist, ob es jetzt nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB einer Genehmigung bedarf. Neuer Antrag Hat – wie im Fall – das Grundbuchamt einen Eintragungsantrag rechtsfehlerfrei ...mehr

Im Fall des Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer fingiert § 8 Abs. 3 WEG die Ersterwerber im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern dann als Wohnungseigentümer, wenn sie einen Anspruch auf Übertragung von Sondereigentum gegen den teilenden Eigentümer haben, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und ihnen der Besitz a...mehr

Problemüberblick Im Fall wird die Frage gestellt, ob eine fehlerhafte Darstellung der Kontenentwicklung, also ein Bestandteil des Vermögensberichts, den Nachschuss-Beschluss angreifbar macht. Nachschuss-Beschluss Der Nachschuss-Beschluss beruht auf der Jahresabrechnung. Werden dort Einnahmen oder Ausgaben nicht berücksichtigt, sind die Nachschüsse – und die möglicherweise zu be...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen am 26.7.2022 wie folgt: "Da die Jahresabrechnung 2021 zum Versand der Einladung noch nicht vollständig war, soll diese nachträglich durch einen Umlaufbeschluss mit folgendem Wortlaut beschlossen werden: Die sich aus den Einzelabrechnungen 2021 (vom 21.6.2022) für Wohnungen und Tiefgaragenstellplatz ergebenden Nachschüsse (= Nachzahlung) in ...mehr

Mit Erfolg! Der Beschluss verstoße nicht gegen § 20 Abs. 4 WEG. Mit der Aufstellung des Gedenksteins werde die Wohnungseigentumsanlage nicht grundlegend umgestaltet. Ob eine grundlegende Umgestaltung vorliege, bestimme sich nach den Umständen des Einzelfalls, wobei Bezugspunkt die gesamte Wohnungseigentumsanlage sein solle und eine Umgestaltung nur in Ausnahmefällen anzunehm...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage der Höhe der Nachschüsse. Um diese zu ermitteln, hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Jahresabrechnung zu erstellen. Geht dort etwas schief, werden beispielsweise die falschen Umlageschlüssel eingesetzt, fragt sich, was das für einen Nachschuss-Beschluss bedeutet. Das AG meint, der Nachschuss-Beschluss sei dann nicht o...mehr

Grundsätzlich muss bei der Beurteilung einer Duldung des von Kindern ausgehenden Lärms berücksichtigt werden, dass den Kindern von Wohnungseigentümern bzw. Wohnungsmietern dieselben Rechte zustehen wie den Wohnungseigentümern bzw. den Wohnungsmietern selbst. Selbst wenn die Hausordnung alle Miteigentümer verpflichtet, die häusliche Ruhe einzuhalten, so kann hieraus nicht abg...mehr

Problemüberblick Im Fall stellt sich vor allem die Frage, wie man einen Absenkungs-Beschluss fasst, damit er einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Beschlussfassung Nach herrschender Meinung soll bei einem Absenkungs-Beschluss ausdrücklich bestimmt werden müssen, dass für den Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen soll. Überzeugend ist das nicht. Der Besc...mehr

Problemüberblick Die Wohnungseigentümer können die Verwaltungsbeiräte für ein Geschäftsjahr entlasten. Diese "Entlastung" ist erstens die Billigung einer Amtsführung für einen bestimmten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und den ggf. vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig. Zweitens wird dem Amtsträger für die künftige Tätigkeit das Vertrauen a...mehr

Ohne Erfolg! Zu § 16 Abs. 3 WEG a. F. sei von der herrschenden Meinung vertreten worden, dass ein Wohnungseigentümer, der kraft Vereinbarung abweichend vom Grundsatz des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG von bestimmten (Betriebs-) Kosten insgesamt befreit ist, nicht durch Beschluss erstmals an diesen Kosten beteiligt werden könne. Dies gelte auch in Bezug auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Es...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangt eine Verwaltung die Vergütung von Sonderleistungen (Sondervergütung), die sie nicht mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vereinbart hat. Sondervergütungen Die Verwaltung kann für ihre Leistungen eine Sondervergütung verlangen, wenn sie diese mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vereinbart hat. Die Sondervergütung muss außerdem ein...mehr

Verwalter B überweist sich unter dem Verwendungszweck "Verwaltungsgebühren DSGVO" einen Betrag in Höhe von 2.713,20 EUR und unter dem Verwendungszweck "HHDL" (= haushaltsnahe Dienstleistungen) einen Betrag in Höhe von 5.087,25 EUR vom Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K auf sein Geschäftskonto. Ferner überweist B der Hausbank München e. G. 724,28 EUR (B nutzt ein...mehr

Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung weitgehend verselbstständigte "Untergemeinschaften" mit eigenen Beschluss-Kompetenzen gebildet worden sind, kann grundsätzlich nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer wegen Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums zustehenden Rechte auf ordnungsmäßige...mehr