Umlage-Beschluss: Anwendungsbereich / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um 2 Fragen. Die eine ist die Frage, ob eine Beschlusskompetenz besteht, Wohnungseigentümer vollständig von den Erhaltungskosten für einen wesentlichen Gebäudebestandteil zu befreien. Die andere Frage ist, ob, wenn eine Beschlusskompetenz besteht, eine Änderung einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

Beschlusskompetenz

Das LG meint, sich der herrschenden Meinung anzuschließen. Diese hat sich aber mittlerweile geändert! § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt es nach Ansicht des BGH, den Kreis der Kostenschuldner zu verändern, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden. Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die nach dem zuvor geltenden Umlageschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 81/23). Dieses Verständnis entspreche auch dem gesetzgeberischen Ziel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Auch das Gebot der Rechtssicherheit streite dafür, die Kompetenz der Wohnungseigentümer weit zu fassen. Denn eine Nichtigkeit wegen fehlender Beschlusskompetenz hätte zur Folge, dass dieser Mangel auch noch Jahre nach der Beschlussfassung geltend gemacht werden könnte.

Ordnungsmäßigkeit: Grundsatz

Die Wohnungseigentümer haben für die Änderung des geltenden Umlageschlüssels einen weiten Spielraum, und Änderungen werden in der Regel einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Die Besonderheit im Fall besteht darin, dass es um Erhaltungskosten geht. Zu prüfen ist, ob es einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen kann, dass nur ...